【最新版】ベトナム不動産の賃貸市場で狙う高利回り戦略と最新動向

ベトナム賃貸市場の現状を数字で総まとめ

2025年の平均賃料と空室率

2025年時点で、ハノイのサービスアパート平均賃料は㎡あたり約513,000ドン（約3,200円）、稼働率79%と堅調です(*1)。一方ホーチミンは同525,000ドン（約3,300円）で、Aクラス物件では80%以上の高稼働を維持しています(*1)。

マンション価格ではハノイが前年比22.3%高の2,547USD/㎡（約39万円）、ホーチミンが3,148USD/㎡（約48万円）と依然上回るものの、伸び率は鈍化しました(*2)(*3)。

直近四半期の空室率はハノイ21%、ホーチミン20%で、全国平均より4ポイント低く、需要の底堅さがうかがえます。インフレ率が4%台に収まる中、名目賃料は年5%前後で上昇しており、実質利回りを押し上げています。

ハノイとホーチミンの需要比較

ハノイでは新規分譲マンションの販売戸数が2024年第3四半期に6,840戸へと急増し、前年同期の3倍以上となりました(*4)。新土地法施行を見込んだ先買い需要が牽引し、一次販売の吸収率は72%に達しています。

一方、ホーチミンは同期間1,915戸にとどまり、供給不足が続くものの、土地価格フレーム改定で評価額が最大38倍に見直され、市場価格とのギャップが縮小しました(*5)。結果として買い手の指値余地は縮小し、取引スピードは加速しています。

法人投資の比率もハノイ54%(*4)、ホーチミン61%と高水準で、需要構造の変化が見て取れます。賃貸側面ではハノイ中心5区の平均家賃が前年同期比8%上昇したのに対し、ホーチミンのCBDは3%上げにとどまり、賃貸利回りの逆転現象が起きています。二都市の需給ギャップは投資先分散の好機と言えます。

FDIと人口増が支える成長

2024年の外国直接投資流入額は前年同期比46%増の24億USD（約3,600億円）となり、不動産分野には63億USD（約9,450億円）が割り当てられました(*6)。そのうちシンガポール、日本、韓国が主要出資国で、共同住宅開発や産業団地拡張に資金が向かっています。

都市化率は43%に達し、2030年には45%へ伸びる見込み。中間層人口は2025年に4,300万人、2030年には7,500万人へ増加が予測され(*7)(*8)、可処分所得の上昇とともに住宅需要が底上げされます。また、経済成長率は2024年7.09％、政府目標では2025年8％超とされ、強固な所得上昇基調が賃貸需要を後押ししています(*9)。

この構造的な人口・所得成長が賃貸需要と家賃の長期的な上昇を支え、高利回り戦略の前提条件となっています。加えて政府は2025年に公共投資を360億USD（約5兆4千億円）へ拡大し、インフラ強化で地域格差を縮小する方針を示しており、地方主要都市にも波及効果が期待されます。

高利回りエリア早見表｜ベトナム主要都市の最新情報

ホーチミンCBDと周辺区の利回り

ホーチミン市では1区の平均価格が㎡あたり4,570USD（約69万円）と国内最高水準ですが、賃貸利回りは3.5〜4.5%(*10)にとどまります。

一方、外国人人気の高いタオディエン（旧2区）は4.2〜5.8%を確保し(*11)、7区フーミーフンでは4.8〜6.2%と安定した収益が期待できます(*12)。地下鉄1号線開業が迫るトゥードゥック市は価格上昇余地が大きく、早期投資の好機とされます。

物件選定の際は外国人所有枠30%を満たす新築プロジェクトかを必ず確認し、転売出口までのスケジュールを逆算することが肝要です。管理費を含む実質利回りを試算すると、築浅Aクラス物件で3.8%、Bクラス物件で5.4%前後となり、家具投資を抑えたシンプルステージングが収益向上の鍵になります。

ハノイ中心区の家賃上昇率

ハノイでは2024年第1四半期の住宅指数が142.5ポイントとなり、前期比8ポイント上昇しました。特にタイホー区は6.1〜8.0%の高利回りが見込め(*13)、外国人駐在員向け家具付き2LDKの平均家賃は1,500USD（約23万円）前後まで伸長中です。

新規供給が限定的なため、空室率は7%台と低く、家賃は年平均5%のペースで上昇しています。ハイバーチュン区やカウザイ区でも国際校やオフィス集積が進み、5%台の利回りを確保可能です。

地下鉄3号線が2028年全線開通予定(*14)で、交通利便性向上による評価益も期待できます。インフラ整備費の一部をFDIが担う構図が強く、完成前にオフプランで仕込むとキャピタルゲイン3〜5%上乗せも現実的と専門家は指摘します。

ダナン・ニャチャンの短期賃貸需要

ダナンのミーケービーチ周辺リゾートコンドは賃貸利回り6.5〜8.5%、ピークシーズンには日額150USD（約22,500円）で稼働率90%を記録する事例もあります(*15)。一方ニャチャン中心部は7.2〜9.1%と更に高利回りが狙えますが、オフシーズンの空室率が15%前後(*15)に達しやすく、収益は季節要因に左右されます。

観光客の国籍シフトに応じたOTA広告や多言語チェックイン体制を整えることで平均客室単価を維持できるため、運営力が投資成績を左右します。空港拡張や高速道路延伸計画により、中長期的な需要底上げも期待されます。

また、所有権が50年の分譲型コンドテルは償却期間が短いものの、ホテル運営会社との共有収入スキームを選択すれば表面利回り10%超のプロジェクトも出現しており、契約形態の確認が必須です。

ベトナム賃貸モデル別高利回り収益シミュレーション

サービスアパート長期賃貸モデル

サービスアパートメントは法人駐在員の長期滞在需要に支えられ、稼働率70%台後半を安定維持します。投資額25万USD（約3,750万円）で1ベッド40㎡ユニットを取得し、月額1,800USD（約27万円）の賃料を得た場合、管理費や税金控除後の年間純収入は17,280USD（約260万円）、実質利回り6.9%が見込めます(*16)。

バンドル型サービス（清掃・リネン交換・送迎）をパッケージすると平均賃料が8%上昇し、空室期間の短縮効果も確認されています。また法人契約はドル建て請求が多く、為替リスクを自然ヘッジできる点もメリットです。

ホーチミンCBDでは新規供給が限定的なため、2026年までに賃料年4%上昇が予想され、出口時のキャピタルゲインも狙えます。

コンドミニアム短期運用モデル

短期運用モデルは高い運用手間の代わりに表面利回り10%近い収益が狙えます。投資額20万USD（約3,000万円）・家具込みでスタジオを購入し、月間2,200USD（約33万円）をAirbnb系で稼いだ場合、年間純収入は19,800USD（約300万円）で実質利回り9.9%に達します(*12)。

ただし2025年3月からホーチミンでは住宅短期賃貸に観光ライセンスが必須となり、無許可運営は罰金最大1億VND（約43万円）となるため注意が必要です(*12)。

税務上はPIT5%・VAT5%が課税され、清掃費やプラットフォーム手数料を差し引くとネット利回りは1〜2ポイント低下する点も計算に入れるべきです。

学生・工業団地向け安価賃貸

工業団地周辺の労働者寮や大学近隣の学生向け賃貸は、低リスクで長期安定キャッシュフローを提供します。北部工業団地の土地賃料は145USD/㎡（約2万2千円）、南部は200USD/㎡（約3万円）と予測される中、寮型集合住宅は建築コストを抑えつつ稼働率90%以上を確保(*17)。

投資額15万USD（約2,250万円）で月額収入900USD（約13万円）を得れば、年間純収入10,800USD（約162万円）、実質利回り4.8%となります。家賃は景気変動に左右されにくく、法人一括借上げ契約を活用すれば空室リスクをほぼ排除できます。

物件グレードを抑え、共用キッチンやコインランドリーなど必要最低限の設備に絞ることで運営費を20%削減でき、利回りを1ポイント改善できる余地があります。

ベトナム賃貸契約の最新法規と手続きポイント

改正土地法2025のポイント

改正土地法2025は「国内居住」「海外居住」の区分を撤廃し、約550万人の海外在住ベトナム人が自国同様の手続きで土地を購入できるようにしました(*18)。これにより外国籍投資家とのジョイントベンチャー案件が増加し、土地取得競争が激化する見通しです。

土地使用料一括払いが商業・サービス用途に限定された反面、年間払い契約での転貸や譲渡が一部緩和され(*18)、キャッシュフロー計画の柔軟性が向上しました。法施行後の初期案件では、取得価格が旧制度比で平均7%上昇しつつも、透明性向上でデューデリ時間が短縮されています。

投資家は区画計画の承認期間や環境影響評価の要件変更も確認する必要があり、許認可フローに3〜6か月の余裕を見込むことが推奨されます。

外国人所有枠30％の注意点

外国人は1棟当たり30%までの住戸、戸建ての場合は街区250戸までを所有可能(*11)ですが、枠消化状況は市区ごとに異なります。残枠の少ないCBD物件は転売益が出やすい半面、購入時プレミアムが5〜10%上乗せされる傾向があります。

所有期間50年を一度延長すれば計100年保有できるため、長期運用も可能です。法人名義の場合は社宅利用に限定され賃貸不可となるため、個人名義購入が原則となります。購入契約書は英語・ベトナム語併記版が主流で、登記完了までに約60日を要します。

登記申請時に必要なパスポート認証や海外送金証明を事前に準備しないと手続きが停滞し、延滞金（日率0.03%）が課されるケースも報告されています。購入前に枠状況と遵法性をデベロッパーから文書で取得することが不可欠です。

賃貸契約書と税制の実務

年間賃貸収入が1億VND（約4,300USD、約64万円）を超える場合、5%のVATと5%のPITを四半期ごとに申告・納付する必要があります(*19)。BLTは初年度750,000VND（約4,500円）と小額ですが未納時は最大20%の罰金が上乗せされます(*19)。

賃貸契約書は税務署登録済みの定型フォームをベースに、通貨建て（VNDまたはUSD）と支払方法を明記し、署名者の印鑑登録証を添付することで法的効力が担保されます。電子契約が急速に普及しており、e-Sign導入で手続きを2週間短縮した事例も増えています。

また、外国人オーナーは銀行口座開設時にIRC（投資登録証）番号が求められるため、物件決済前に準備しておくと送金遅延リスクを減らせます。収支報告書は5年間の保管義務があり、デジタル保存も認められています。

ベトナム賃貸管理費を抑えて高利回りを守るコツ

管理会社手数料とサービス比較

管理会社の選定は収益性に直結する重要な要素です(*20)。賃貸管理費は物件を賃貸に貸すときに管理会社に支払う費用で、1年分の家賃の1カ月分が相場です(*21)。

主要なサービス内容には、入居者募集・審査、契約書作成・更新、家賃回収・督促、税務申告代行、設備メンテナンス手配が含まれます。日本語対応可能な管理会社を選ぶことで、トラブル時の対応がスムーズになります。

管理契約は1年更新が一般的ですが、2年以上の長期契約を結ぶと手数料が5%台に割引される例もあり、長期保有方針なら交渉余地があります(*20)。銀行振込手数料や滞納保証の有無など、見落としがちな細目も総合コストに影響するため、比較表で総費用率を算出しておくと安心です。

修繕・家具費用の節約術

小規模ユニット（15〜65㎡）は大型ユニットより㎡あたり収益が4〜15%高いため(*16)、設備投資はミニマムに抑えつつ回転率を高める戦略が有効です。家具は耐久性とメンテ容易性の高いローカル高品質ブランドを活用し、交換サイクルを5年から7年へ延長すると更新コストを20%削減できます(*16)。

エアコンや給湯器は年1回の保守契約（1台約1,000円）を組むことで故障率を半減でき、長期的な修繕費を圧縮できます。賃貸ポータルの写真品質を向上させる簡易リフォーム（壁紙・LED照明）も投資回収期間が1年以内と短いのが特徴です。

最近はリモートワーク需要に合わせたデュアルキーやワーキングスペース付間取りが人気で、追加投資50万円前後で月額家賃を10%引き上げる事例も報告されています。

自主管理と委託管理の収益差

自主管理では管理費をほぼゼロに抑えられますが、入居者対応や修繕手配に平均月10時間を要し、時給換算で実質利回りを0.8ポイント押し下げるという試算があります(*20)。

委託管理は家賃の6%/月を支払うものの、入居者募集・家賃回収・海外送金までワンストップで代行され、未入居期間の管理費も家賃の3%/月と抑えられます。長期的にはトラブル減少と空室短縮でネット利回りが自主管理より0.3ポイント高くなるケースも多く、投資家の居住地や時間資源に応じて最適解が変わります。

複数物件を保有する場合は委託管理を組み合わせてスケールメリットを活かし、手数料を5%台まで引き下げられる契約モデルも存在します。

最新版ベトナム賃貸市場で高利回りを守るリスク早見表

為替と送金コストの影響

2024年のVND/JPYは年初比で最大9%振幅し、1億VNDの家賃を円転した場合、年間リターンが最大約60万円変動する計算です(*22)。

銀行送金では手数料4,000〜6,000円＋為替マージンが0.3〜0.6%発生するため、ネット送金サービスや多通貨口座を併用すると年間コストを30%削減できます(*22)。ヘッジ手段としてはVND建て定期預金や先物予約があり、利息差を利用したカバードコール戦略で実質利回りを1ポイント補完する例もあります。

両替タイミングを四半期平均に合わせるとリスクが平準化されるため、送金スケジュールの策定が不可欠です。また国内での円建てローン返済がある場合、円高局面で追加繰上げ返済を行うと実質金利が低下し、総収益のブレ幅を抑えることが可能です。

法改正・経済停滞リスク

不動産関連法の改正は平均3年周期で行われ、外国人所有に関する規制は今後も変更余地があります(*18)。2025年以降、新たな課税ルールが導入される場合、賃料収益に最大2%の追加負担が想定されるため、現地法律事務所との顧問契約（月額500USD=約7万5千円）が推奨されます(*5)。

世界経済の減速で輸出が鈍化した際はGDP成長率が目標を下回る可能性がありますが、政府は公共投資拡大で需要を下支えする計画を発表済みで、住宅需要は限定的な影響にとどまる見込みです(*5)。定期的なマクロ指標モニタリングがリスク低減の鍵です。

さらに、地方ごとに施行細則が異なる点にも注意が必要で、同一プロジェクトでも許認可取得期間がハノイで平均8か月、ホーチミンで6か月と差が出ています。投資前にデュー・ディリジェンスを実施し、最悪シナリオでのIRRを試算することが推奨されます。

自然災害・保険の備え

ベトナムは台風シーズン（8〜11月）に洪水被害が集中し、沿岸部コンドミニアムの年間損害率は0.3%と推計されています。建物保険の保険料率は0.05〜0.08%で、1戸200,000USD（約3,000万円）の物件なら年間保険料は15,000円前後と軽微です。

加えて賃料収入補償保険を組み合わせると、空室損失を最大12か月までカバーでき(*23)、プレミアムは賃料の2%前後で済みます。防災面では高床式駐車場や防水シャッター設置が被害軽減策となり、導入費に対する投資回収期間はおおむね3年以内です。

区分所有ルールにより共用部の保険は管理組合が負担するため、購入前に管理積立金の残高を確認し、追加負担リスクを把握することも忘れてはなりません。

最新版ベトナム賃貸市場で高利回りを守る空室対策実践術

ターゲット別プロモーション

外国人駐在員向けにはPropertyGuru、Expats.vnなど英語ポータルでの広告掲載が効果的で、月額掲載料50USD（約7,500円）につき問い合わせ率がローカルサイトの3倍に達します(*24)。日本人駐在員が多いビンズン省や7区では、日本人コミュニティSNSでの情報発信が入居決定率を25%向上させた事例もあります(*24)。

中〜低価格帯を狙う場合、現地のZaloやFacebookマーケットプレイスが必須チャネルで、投稿頻度を毎日から週3回に最適化するだけでコンバージョンが18%改善しました。

企業との直接提携では、法人契約を結ぶ代わりにフリーレント1か月を提示すると年間稼働率が5ポイント向上し、実質利回りが0.4ポイント底上げされる傾向があります(*20)。

付加価値設備で差別化

テナントが重視する要素は空気質・医療アクセス・グリーンスペースであり、ロビーにHEPAフィルター空調を導入するとプレミアム家賃を月額50USD（約7,500円）上乗せできる調査結果があります。屋上ガーデン設置費用は1㎡あたり100USD（約15,000円）で、投資回収期間は36か月以内と試算されています。

24時間セキュリティやスマートロックは年間維持費が家賃の0.5%相当で済み、競合物件との差別化に寄与します。高速Wi-Fiと共用ワークスペースを併設するとリモートワーカー需要が顕在化し、オフシーズンの空室を埋める効果も期待できます。

設備投資の優先順位はROIで判断し、入居者アンケートを実施した上で段階的に導入することで資金負担を平準化できます。

サブリース・短期貸し併用

サブリース契約では運営会社が一定賃料を保証するため、稼働率リスクをオフロードできます。保証賃料は市場賃料の85〜90%が相場で、短期賃貸併用時は変動レンタル料モデルを選ぶことで年間収入を最大15%上乗せ可能です。

ただしホーチミン市では短期賃貸許可が義務化されており、ライセンス取得費用が戸あたり約2,000USD（約30万円）かかります(*12)。デュアルキー設計を導入すれば1ユニットを2契約に分割でき、長期・短期のミックス運用で季節変動を平準化できます。

保守管理を一元化するため、短期部分のみOTA委託し、長期部分はサブリースというハイブリッド型を採用すると手数料総額を8%程度圧縮できるとされます。