エジプトの不動産投資は節税効果あり？日本人が押さえておくべき税金と節税ポイント

エジプトの不動産投資は節税になる？基本を解説【図解あり】

エジプト不動産投資に関わる代表的な税金の種類

エジプトの不動産投資では、主に3つの税金が課税対象となります。まず不動産税は年間賃貸価値の10％が基本税率となりますが、住宅用途の場合は30％の控除が適用されるため実質7％の負担となります(*1)。この税率は日本の固定資産税と比較して割高に感じられますが、賃貸価値ベースでの課税のため実際の負担額は物件により大きく異なります。

不動産取引時に発生する税金として、売却価格の2.5％の不動産取引税が課されます(*2)。この税率は売主負担となるのが一般的で、キャピタルゲイン税とは別に徴収されます。さらに賃貸所得に対しては、エジプトの累進所得税率が適用され、収入階層に基づき10％から22.5％の税率で課税されます(*3)。

登録手数料として物件価格の3％から5％が必要となり、これらの税務コストを事前に織り込んだ投資収益率の計算が重要です。2024年3月からは外貨送金による購入代金決済が必須となり、手続きの透明性は向上していますが、為替リスクも考慮する必要があります。

日本人にとって節税効果が期待できる理由

日本とエジプト間では1969年に締結された租税条約が適用され、2021年にはMLI修正版により租税回避防止条項も導入されています(*4)。この条約により、同一所得に対する二重課税を回避できる仕組みが整備されており、適切な手続きを行うことで税負担の軽減が可能です。

日本の外国税額控除制度を活用することで、エジプトで納付した所得税等を日本の所得税額から差し引くことができます(*5)。控除限度額は日本の所得税額に外国所得の割合を乗じて算出されるため、外国所得の比率が高いほど控除効果は大きくなります。この制度により実質的な税負担率を圧縮することが期待できます。

エジプトの不動産所得は所在地国課税の原則に基づきエジプトで課税されますが、源泉税率は15％から20％程度に抑えられています(*6)。日本の最高税率である55.95％と比較すると大幅に低く、高所得者層にとって所得分散効果による節税メリットが見込めます。

ただし適正な賃貸経営を前提とした投資であることが重要です。

日本人が知っておくべき不動産投資の税金の仕組み

日本とエジプトで課税がどう分かれるか

日本居住者は全世界所得課税の原則により、エジプトの不動産所得も日本で課税対象となります(*7)。

一方、エジプトでは外国人投資家も自国民と同率で課税され、不動産所得は源泉地課税の対象となります(*3)。この結果、同一所得に対して両国で課税される可能性が生じますが、租税条約と外国税額控除制度により二重課税は調整されます。

具体的な課税分担として、エジプトでは不動産所得に対し15％から20％の源泉税が課されます(*6)。日本では不動産所得として総合課税の対象となり、他の所得と合算して累進税率が適用されます。この際、エジプトで納付した税額は外国税額控除として日本の所得税額から差し引かれるため、実質的な税負担は日本の税率からエジプトの税率を差し引いた分となります。

所得区分の取り扱いについて、エジプトの不動産所得は日本でも同じく不動産所得に分類されます。事業的規模で行っている場合は青色申告特別控除の適用も可能で、最大65万円の控除を受けることができます(*8)。ただし複式簿記による記帳が必要となるため、適切な会計処理体制の整備が前提条件となります。

日本で確定申告が必要なケースと手順

日本居住者がエジプトの不動産から所得を得た場合、必ず確定申告が必要となります(*9)。海外不動産所得は不動産所得として総合課税の対象となり、毎年2月16日から3月15日までの期間に申告を行わなければなりません。申告期限を過ぎた場合は無申告加算税や延滞税が課されるため注意が必要です。

確定申告の手順として、まずエジプトでの賃貸収入を日本円に換算して収入金額を算出します。為替レートは取引日のTTMレートまたは年平均レートを使用します。必要経費として、減価償却費、修繕費、管理費、租税公課などを計上できますが、海外中古建物の減価償却による損失は2021年改正により他所得との損益通算が制限されています(*10)。

申告書の作成では、確定申告書Bと不動産所得用の収支内訳書または青色申告決算書を使用します。エジプトで納付した源泉税がある場合は、外国税額控除に関する明細書も添付が必要です。税務代理人を選任している場合は、代理人からの資料提供を受けて正確な申告を行うことが重要です。

収益や費用で税金の扱いがどう変わるか

不動産所得の収益認識について、エジプトの賃貸収入は発生主義により計上されます。月末締めの翌月受取りの場合でも、月末時点で収益として認識する必要があります。為替差損益についても、外貨建て取引のため円換算時の為替変動により生じた損益は雑所得として申告が必要です。

費用の取り扱いでは、建物の減価償却費が最も重要な項目となります。日本の税法では建物部分のみが減価償却の対象となり、土地は対象外です(*11)。2016年4月以降は定額法のみの適用となり、構造別の法定耐用年数に基づいて償却を行います。ただし海外中古建物の場合、簡便法による耐用年数の短縮が可能な場合があります。

修繕費と資本的支出の区分も重要なポイントです。通常の維持管理に要する費用は修繕費として全額その年の必要経費となりますが、資産価値を高める改良工事は資本的支出として減価償却の対象となります。管理費、保険料、租税公課なども適切に区分して計上することで、正確な所得計算が可能となります。

エジプトの不動産投資で期待できる節税効果とは

日本の減価償却で課税所得を圧縮できる

エジプトの不動産投資において、建物部分の減価償却は重要な節税手法となります。日本の税法では建物のみが減価償却の対象となり、土地は対象外です(*11)。構造別の法定耐用年数に基づいて毎年一定額を必要経費として計上できるため、賃貸収入から減価償却費を差し引いた金額が課税所得となります。

2016年4月以降は定額法のみの適用となり、取得価額を耐用年数で除した金額が年間の償却限度額となります(*12)。エジプトの建物は主にコンクリート造が多いため、法定耐用年数は47年が適用されることが一般的です。中古物件の場合は簡便法により耐用年数を短縮できる可能性があり、より大きな償却効果を期待できます。

ただし注意すべき点として、建物と土地の区分割合を適切に設定する必要があります。エジプトでは土地の価値が相対的に低いケースが多いため、建物割合を高く設定できる可能性がありますが、税務調査時に合理的な説明ができるよう根拠資料の保存が重要です。不動産鑑定書や類似取引事例などの客観的資料により適正な按分割合を決定することが推奨されます。

不動産の赤字を他の所得と通算して負担を軽くできる

不動産所得で生じた損失は、原則として他の所得と損益通算が可能です。給与所得や事業所得などの黒字と相殺することで、全体の課税所得を圧縮し税負担を軽減できます(*13)。特に高額所得者の場合、最高税率55.95％での節税効果となるため、投資初期の減価償却による損失は大きなメリットをもたらします。

ただし2021年の税制改正により、海外中古建物の減価償却による損失については損益通算が制限されています(*10)。減価償却費相当額の損失は他所得との通算ができず、海外不動産所得内での通算のみ可能となりました。この改正により従来の節税スキームは大幅に制限されましたが、適正な賃貸経営による所得分散効果は維持されています。

損益通算の制限を受けない費用として、修繕費、管理費、保険料、租税公課などがあります。これらの実際の支出による損失は引き続き他所得との通算が可能です。また新築物件への投資や法人による投資の場合は、従来通りの減価償却による損益通算が認められているため、投資スキームの見直しにより節税効果を維持することも可能です。

海外で払った税金を日本で差し引ける（外国税額控除）

外国税額控除制度により、エジプトで納付した所得税等を日本の所得税額から差し引くことができます(*5)。控除限度額は日本の所得税額に外国所得の割合を乗じて算出され、この範囲内でエジプトの税額が控除されます。

控除限度額の計算式は、その年分の所得税額×調整国外所得金額÷所得総額となります。

具体的な節税効果として、エジプトでの源泉税率15％から20％程度に対し、日本の最高税率は55.95％となります。この税率差により実質的な税負担軽減が可能となります。例えば年間賃貸収入100万円でエジプトの源泉税15万円を納付した場合、日本の所得税からこの15万円を控除できるため、実質的な税負担は大幅に軽減されます。

外国税額控除を受けるためには、確定申告時に外国税額控除に関する明細書の添付が必要です(*14)。エジプトで納付した税額の証明書類として、源泉徴収票や納税証明書の保存が重要です。控除しきれない外国税額については、翌年以降3年間の繰越控除も可能となっており、長期的な節税効果を期待できます。

日本人が注意すべき二重課税と節税ルール

日エジプト間の租税条約で避けられる二重課税

日本とエジプトは1969年に租税条約を締結し、2021年にはMLI適用により現代的な租税回避防止条項も導入されています(*6)。この条約により、不動産所得は所在地国で課税される原則が確立されており、エジプトの不動産からの所得はエジプトで一次的に課税されることになります。

租税条約の適用により、エジプトでの源泉税率は軽減税率が適用される場合があります。一般的な不動産所得に対する源泉税率は15％から20％程度に抑えられており(*15)、これは国内税率と比較して優遇措置となっています。ただし条約の恩典を受けるためには、日本の居住者証明書の提出など適切な手続きが必要です。

二重課税の排除方法として、外国税額控除方式が採用されています。日本では全世界所得課税の原則によりエジプトの不動産所得も課税対象となりますが、エジプトで納付した税額は日本の所得税から控除されます。この仕組みにより、実質的な税負担は両国の税率のうち高い方の税率での負担となり、二重課税は回避されます。

二重課税を防ぐために必要な手続き

二重課税防止のための手続きとして、まずエジプトでの適切な源泉徴収手続きが必要です。日本居住者は税務代理人を選任し、エジプトの税務当局に対して居住者証明書を提出することで軽減税率の適用を受けられます(*16)。この手続きを怠ると通常税率での源泉徴収となり、後の還付手続きが複雑になります。

日本での確定申告時には、外国税額控除に関する明細書の添付が必須となります(*9)。エジプトで納付した税額の証明として、源泉徴収票や納税証明書の原本または認証されたコピーが必要です。これらの書類は英語またはアラビア語で作成されているため、必要に応じて翻訳文の添付も検討すべきです。

税務代理人の選任も重要な手続きの一つです。日本居住者がエジプトで不動産所得を得る場合、現地に税務代理人を選任する必要があります(*17)。代理人は現地の税理士や弁護士が務めることが一般的で、源泉徴収手続きや税務申告の代行を行います。代理人選任により適正な税務手続きが確保され、二重課税防止の効果を確実に享受できます。

節税ルールを守らない場合に発生するリスク

エジプト側での申告漏れや納税遅延に対しては厳格なペナルティが課されます。未納税額に対して40％の罰金が課される可能性があり、これは従来の20％から大幅に引き上げられています(*18)。さらに延滞利息も加算されるため、適期の納税が重要です。不動産取引の透明性向上により税務調査も強化されており、適正申告の重要性が高まっています。

日本側では、5000万円超の外国資産については国外財産調書の提出義務があります(*19)。この報告を怠った場合、最大50万円の罰金が科される可能性があります。また外国資産の申告漏れが発見された場合は、過少申告加算税に加えて20％の加重措置が適用されるため、正確な申告が不可欠です。

租税条約の不適正利用に対しても厳しい措置が設けられています。MLI適用により主要目的テスト（PPT）が導入されており、租税回避を主たる目的とした取引については条約の恩典が否認される可能性があります(*20)。適正な事業目的を持った投資であることを明確にし、関連書類の保存により税務当局への説明責任を果たすことが重要です。

不動産投資の節税を最大化する日本の控除と申告方法

不動産所得で使える主な控除制度

青色申告特別控除は不動産所得の節税において最も効果的な制度の一つです。事業的規模で不動産賃貸を行っている場合、複式簿記による記帳を条件として最大65万円の特別控除を受けることができます(*21)。事業的規模とは、アパートなら10室以上、戸建てなら5棟以上が目安となりますが、エジプトの不動産1戸でも他の賃貸不動産と合算して判定されます。

必要経費の計上範囲も節税効果に大きく影響します。エジプトの不動産に関連する費用として、減価償却費、修繕費、管理費、保険料、租税公課、借入金利息などが認められます(*22)。現地視察の旅費や専門家への相談費用も、事業との関連性が明確であれば必要経費として計上可能です。ただし個人的な支出との区分を明確にし、適切な按分計算が必要です。

損失の繰越控除も活用すべき制度です。青色申告者の場合、不動産所得の損失を翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。投資初期に大きな修繕費や初期費用により損失が生じた場合でも、将来の所得と相殺することで長期的な節税効果を期待できます。この制度により投資初期の資金負担を軽減し、安定的な収益確保につなげることが可能です。

日本での確定申告で節税を成功させる手順

確定申告の準備段階では、エジプトでの収入と費用を正確に把握することが重要です。賃貸収入は月次で管理し、為替レートの変動による影響も考慮する必要があります。TTMレートを使用する場合は各取引日のレート、年平均レートを使用する場合は一貫した適用が必要です(*23)。収入の計上時期についても、契約に基づく発生主義により正確な期間対応を行います。

必要経費の整理では、エジプトと日本で発生した費用を適切に区分します。現地管理会社への支払い、修繕費、保険料などは現地通貨建てで支払われることが多いため、支払時の為替レートで円換算を行います。国内で発生した費用として、税理士報酬、書籍代、セミナー参加費なども事業関連性があれば必要経費に含めることができます。

申告書の作成では、収支内訳書または青色申告決算書に加えて、外国税額控除に関する明細書の作成が必要です(*24)。エジプトで納付した源泉税の証明書類を添付し、控除限度額の計算を正確に行います。e-Taxでの電子申告を利用する場合は、事前にデータの整合性を確認し、申告期限内の提出を心がけることが重要です。

節税の成否を分ける申告書類と準備ポイント

税務調査に備えた書類保存体制の整備が節税成功の鍵となります。エジプトでの賃貸契約書、入金証明書、管理会社からの収支報告書などは原本を保存し、翻訳文も併せて整備します。為替レートの根拠資料として、銀行のTTMレートや財務省の年平均レートの記録も重要です(*25)。これらの資料により収入計上の妥当性を証明できます。

必要経費の証明書類として、修繕費の領収書、管理費の請求書、保険料の証券などを体系的に整理します。現地通貨建ての書類については、支払時の為替レートによる円換算計算書も併せて保存します。減価償却資産については、取得時の売買契約書、建物と土地の按分根拠資料、償却計算書などの一式保管が必要です。

専門家との連携体制も重要なポイントです。エジプトでの税務代理人、日本の税理士、必要に応じて国際税務の専門家との連携により、適正な税務処理を確保します。特に租税条約の適用や外国税額控除の計算については、専門知識が不可欠となるため、経験豊富な専門家のサポートを受けることで節税効果を最大化できます。

FAQ｜エジプトの不動産投資と日本の税金でよくある質問

エジプトの不動産投資で日本に住む人は確定申告が必要？

日本居住者は全世界所得課税の原則により、エジプトの不動産所得も必ず確定申告が必要です。

海外不動産所得は不動産所得として総合課税の対象となり、毎年2月16日から3月15日までの期間に申告しなければなりません。申告を怠った場合は無申告加算税や延滞税が課されるため注意が必要です。

日本とエジプトの二重課税はどう解消される？

日エジプト租税条約と外国税額控除制度により二重課税は回避されます。

エジプトで納付した源泉税15％から20％程度を日本の所得税から控除できるため、実質的な税負担は両国の税率差分となります。控除限度額は日本の所得税額に外国所得の割合を乗じて計算され、適切な手続きにより確実に恩典を受けることができます。

海外不動産投資で節税効果を得られるのはどんなケース？

2021年改正により海外中古建物の減価償却による節税スキームは封じられましたが、適正な賃貸経営による所得分散効果は維持されています。新築物件への投資、法人による投資、実際の修繕費や管理費による損失は引き続き他所得との損益通算が可能です。高所得者の場合、エジプトの低い税率による所得分散により実質的な節税効果を期待できます。

まとめ｜エジプトの不動産投資で日本人が節税を実現するポイント

エジプトの不動産投資における節税効果は、2021年の税制改正により大幅に制限されましたが、適正な投資により一定の効果は期待できます。エジプトでの源泉税率15％から20％に対し日本の最高税率55.95％との差により、所得分散による節税メリットが見込めます。日エジプト租税条約と外国税額控除制度の適用により二重課税は回避され、実質的な税負担軽減が可能となります。

成功のポイントとして、海外中古建物の減価償却による損益通算は制限されているものの、実際の修繕費や管理費による損失、新築物件への投資、法人スキームの活用により節税効果を維持できます。青色申告特別控除65万円の活用、適切な必要経費の計上、損失の繰越控除なども重要な節税手法となります。

ただし適正な事業目的を持った投資であることが前提となり、租税回避を主目的とした取引は条約の恩典が否認される可能性があります。

出典元

• *1 Egyptian Tax Authority：「Real Estate Tax Information」
• *2 Sands of Wealth：「Egypt Property Taxes 2025」
• *3 Bylaw.me：「Tax Law in Egypt for Foreign Investors」
• *4 Ministry of Finance Japan：「Japan-Egypt Tax Treaty (MLI Applied)」
• *5 National Tax Agency：「Japan Foreign Tax Credit System」
• *6 Ministry of Finance Japan：「Japan-Egypt Tax Convention Synthesised Text」
• *7 Grant Thornton Japan：「Japan Tax on Overseas Real Estate」
• *8 National Tax Agency：「Japan Blue Return System」
• *9 National Tax Agency：「Japan Tax Filing for Overseas Property」
• *10 Tax at Hand：「Japan Tax on Foreign Property Depreciation Rules」
• *11 National Tax Agency：「Japan Depreciation Rules」
• *12 E-Housing：「Japan Real Estate Depreciation Tax Guide」
• *13 PWC：「Japan Real Estate Loss Offset Rules」
• *14 Grant Thornton：「Foreign Tax Credit Guide Japan」
• *15 Egyptian Tax Authority：「Bilateral Tax Agreements」
• *16 Probitas：「Japan Tax Filing for Non-Residents with Property」
• *17 Wagaya Japan：「Japan Tax Agent for Overseas Residents」
• *18 Wafeq.com：「Egypt Property Tax Penalties」
• *19 National Tax Agency：「Japan Tax Penalties Overseas Assets」
• *20 Ministry of Finance Japan：「Japan-Egypt Tax Convention Synthesised Text」
• *21 National Tax Agency：「Japan Blue Return System」
• *22 Japan Living Guide：「Japan Real Estate Income Deductions」
• *23 National Tax Agency：「Japan Tax Return Filing Guide」
• *24 PWC：「Japan Property Tax Administration」
• *25 Wealth Park：「Japan Foreign Property Tax Filing」