インドネシア不動産エリアガイド｜バリ島：世界的人気リゾートでの別荘・バケーションレンタル投資（リゾート収益型）

インドネシア不動産エリアガイド｜バリ島の基本概要【図解あり】

バリ島の地理と国際的な観光地としての位置づけ

バリ島はインドネシア共和国に属する小さな島でありながら、世界的な観光地として確固たる地位を築いています。

2024年には合計1,640万人の観光客を迎え、前年比7.9%の増加を記録しました(*1)。グスティ・ングラ・ライ国際空港の2024年1月から11月の旅客数は2,180万人に達し、前年同期比12.37%の増加を示しています(*2)。この数字は、バリ島が東南アジア地域において重要な国際観光ハブの一つとして機能していることを明確に示しています。

地理的には赤道に近く、年間を通じて温暖な気候を保持し、美しいビーチリゾートと独特な文化的魅力により、世界中から多様な観光客を引きつけ続けています。観光産業の回復と拡大により、不動産投資環境も大幅に活性化しており、多くの国際的投資家から高い注目を集める投資先となっています。

バリ島不動産市場の基本構造と取引の特徴

バリ島の不動産市場は過去5年間で年間平均7%の安定した成長を続けており、特に観光地に位置する高級ヴィラでは7%から15%という魅力的な賃貸利回りを実現しています(*3)。スミニャック、ウルワツ、チャングーなどのプレミアムエリアでは、国際的な富裕層による継続的な需要により年間5%から10%の価格上昇が見られ、投資家にとって非常に魅力的な市場環境が形成されています(*4)。

市場構造の特徴として、外国人投資家による需要が全体の相当部分を占めており、特にリゾート収益型の投資物件が中心的な役割を果たしています。一般的にヴィラタイプの物件が最も高い人気を誇り、短期賃貸市場での収益性が高く評価されています。

取引形態は主にリースホールド（借地権）形式で行われており、外国人でも比較的容易に投資参入できる法的環境が整備されているため、多くの海外投資家にとってアクセスしやすい市場となっています。また、現地の不動産エージェントや管理会社が充実しているため、投資後の物件運用もスムーズに行えることが市場の魅力を高めています。

別荘投資｜バリ島での魅力と注意点

バリ島で別荘を所有することの魅力

バリ島の高級ヴィラは6%から16%という非常に魅力的な賃貸利回りを実現し、一部のプレミアム立地物件では10%から20%という驚異的なリターンを達成している事例も数多く報告されています(*5)。チャングー、ジンバラン、クタなどの人気観光エリアでは土地価格が年間10%から15%という高い上昇率を示しており(*6)、賃貸収入とキャピタルゲインの両面で利益をもたらしています。

別荘所有の最大の魅力は、自身の休暇利用と収益物件としての活用を両立できる点にあります。多くのオーナーは年間30日から60日程度を自己利用に充て、残りの期間を短期賃貸として運用することで効率的な収益化を実現しています。

一般的に観光シーズンには非常に高い稼働率を維持でき、特に乾季にあたる4月から10月は安定した高収入が期待できます。また、バリ島独特の文化的魅力と美しい自然環境により、物件自体の長期的な資産価値維持も期待されています。

外国人にとっては、東南アジアの成長市場への参入機会としても非常に魅力的で、将来的な市場拡大による恩恵も見込まれています。

利用しない時に貸し出せる収益性の可能性

バリ島の短期賃貸市場は長期賃貸を大幅に上回る収益性を示し、ピークシーズンには80%から89%という非常に高い稼働率を達成しています(*7)。立地条件の良い物件では1日あたり93米ドル（約1万4,000円）という料金設定が一般的に可能で、高級ヴィラでは月間2,800米ドル（約42万円）を超える賃貸収入を得られる成功事例も多数報告されています(*8)。

多くの成功している投資家は、自身の年間利用日数を30日から60日程度に制限し、残りの300日以上を賃貸に回すことで非常に効率的な収益化を実現しています。

また、デジタルノマドや長期滞在者向けには月単位の割引料金を設定することで稼働率をさらに向上させ、年間収益の最大化を図る戦略も有効です。さらに、観光客の多様化により、ファミリー向け、カップル向け、グループ向けなど、様々なニーズに対応した物件運用により、より高い収益性を実現することも可能となっています。

維持管理や固定費に伴うリスクと注意点

外国人がバリ島で不動産を取得する場合、基本的にリースホールド（25年から30年、延長可能）またはPT PMA会社設立による所有が法的に義務付けられており、取引コストは購入価格の8%から12%という相当な金額に達します(*9)。

非居住者として賃貸収入を得る場合、20%という高い所得税が課税されるため、事前の綿密な税務計画が投資成功の重要な要素となります(*10)。

維持管理面では、一般的に物件価格の年間2%から4%程度の継続的な費用が必要とされ、これにはプール維持、熱帯庭園の管理、24時間セキュリティサービスなどの固定費が含まれます。バリ島特有の高温多湿な気候条件により建物の劣化が他地域よりも早く進む傾向があり、定期的な外壁塗装、屋根修理、設備更新などのメンテナンス作業が欠かせません。

また、台風や地震などの自然災害リスクも考慮する必要があり、適切な保険加入が重要です。法的手続きの複雑さや現地管理業者の選定も投資成功を左右する重要な要素で、信頼できるパートナーの確保が不可欠となります。

これらのリスクと注意点を十分に理解し、適切な対策を講じることで、安全で収益性の高い投資が実現可能となります。

バケーションレンタル投資｜運用方法と収益性

Airbnbなど主要プラットフォームを活用した運営方法

バリ島のバケーションレンタル市場では、ヴィラタイプの物件がAirbnbで最も高い人気を誇り、戸建て貸切タイプがホテルや相部屋タイプよりも圧倒的に高い稼働率と収益率を実現しています)。

外国人オーナーにとって、現地の専門管理会社の活用は成功の絶対条件となっており、ライセンス取得、予約管理、清掃サービス、ゲスト対応を包括的に代行するサービスが不可欠です。

効果的な運営方法として、多くの成功している投資家は複数の予約プラットフォームを同時に活用し、Airbnb、Booking.com、Agoda、Expediaなどを通じて幅広い顧客層からの集客を図っています。プラットフォーム選択においては、ターゲット顧客層の特性を理解し、ファミリー向けはBooking.com、若年層はAirbnb、アジア系観光客はAgodaというように使い分けることが重要です。

一般的に成功事例では、プロフェッショナルな写真撮影、多言語での物件説明、24時間対応のカスタマーサポート体制が必須要素とされています。現地管理会社への委託費用は賃貸収入の15%から25%程度が標準的な相場で、この費用には清掃、メンテナンス、ゲスト対応、予約管理などの包括的サービスが含まれています。

短期滞在需要を取り込む収益モデル

2024年のバリ島観光実績では630万人の国際観光客を含む総計1,640万人が訪問し、パンデミック前の水準を大幅に上回る回復を達成しました(*11)。主要観光客の国別内訳はオーストラリア70万1,000人、インド27万8,000人、中国22万2,000人となっており、多様な国籍の旅行者による安定した需要基盤が確立されています(*12)。

短期滞在の収益モデルにおいて最も一般的なのは3泊から7泊の滞在パターンで、週末や祝日には通常料金の20%から50%程度のプレミアム設定が市場で受け入れられています。近年急速に増加しているデジタルノマドや長期滞在者向けには、月単位の大幅割引料金（30%から40%オフ）を設定することで稼働率向上と収益安定化を同時に実現する戦略が有効です。

季節変動を考慮した動的価格設定システムの導入により、乾季の4月から10月は高料金、雨季の11月から3月は割引料金という柔軟な対応で年間収益の最大化が可能となります。また、ウェディングやハネムーン需要に対応した特別パッケージの提供、企業研修やヨガリトリート向けの長期予約対応など、多様化する需要に対応することで差別化と高収益を実現できます。

集客力を高めるための運営工夫と注意点

バリ島のバケーションレンタル市場では、過去1年間で物件登録数が23%という大幅な増加を記録し、競争環境が急速に激化しています(*13)。一方で外国人観光客数は2023年比20%増と堅調な成長を示しており、需要は拡大しているものの供給増加による競争激化への対応が成功の鍵となっています(*14)。

集客力向上のための具体的な工夫として、多くの成功事例では独自のアメニティ提供（プライベートシェフサービス、スパトリートメント、ヨガインストラクター派遣）、現地体験ツアーの手配（寺院巡り、料理教室、サーフィンレッスン）、特別イベントの企画（サンセットディナー、伝統舞踊鑑賞）などの付加価値サービスを積極的に提供しています。一般的にゲストレビューの評価が4.5以上の物件が安定した高稼働率を維持しており、特に清潔性、立地アクセス、ホスピタリティの質が重要な評価要素となっています。

運営上の注意点として、近隣住民との良好な関係維持、騒音対策の徹底、ゲストマナーの事前教育と管理が長期的な運営成功において極めて重要です。また、現地の文化的慣習への配慮、環境保護への取り組み、地域コミュニティとの協調も持続可能な事業運営には欠かせない要素となっています。

バリ島でのバケーションレンタル規制と法的注意点

バリ島で短期賃貸事業を合法的に運営するためには、ポンドック・ウィサタ（Pondok Wisata）ライセンスの取得が法的に義務付けられており、観光ゾーン（ピンクゾーン）内に位置する物件でのみ営業が許可されています(*15)。外国人は必ずPT PMA（外資系企業）を設立し、NIB（事業識別番号）とSKDP（会社登録証明書）の取得が法律により強制されています(*16)。

法的手続きの流れとして、一般的に会社設立手続きから各種営業許可の取得まで3か月から6か月程度の期間が必要とされ、この間に相当額の設立費用と専門家報酬が発生します。税務面では、法人所得税25%、付加価値税（VAT）11%の他、地方自治体による観光税、建物税なども課税対象となるため、総合的な税務計画と専門家によるアドバイスが不可欠です。

コンプライアンス違反に対しては、当局による厳格な処分が科される可能性があり、罰金支払い、営業停止処分、最悪の場合は営業許可剥奪という深刻な事態を招く恐れがあります。そのため、現地の法務専門家、税務アドバイザー、ライセンス取得代行業者との継続的な連携が成功する投資運営において極めて重要な要素となります。

また、規制環境は政府の政策変更により変動する可能性があるため、常に最新の法的情報を把握し、適切な対応を取ることが長期的な事業成功には欠かせません。

投資家に選ばれるバリ島不動産の利便性とリゾート収益型の強み

空港アクセスが良く観光客を安定的に呼び込める

グスティ・ングラ・ライ国際空港は2025年上半期に1,142万人の旅客を迎えました(*14)。同空港の処理能力は現在の年間2,400万人から2031年までに3,200万人への大幅な拡張が計画されており、長期的な観光客増加への対応体制が着実に整備されています(*17)。

この優れた空港インフラにより、投資物件への国際的なアクセシビリティが確保され、世界各国からの観光客を安定的に呼び込める立地的優位性が確立されています。

主要観光エリアへのアクセス時間は一般的に空港から30分から60分程度と非常に良好で、観光客にとっての利便性が極めて高く評価されています。国際線の就航都市数も継続的に増加しており、オーストラリア、シンガポール、日本、韓国、中国、インドなど多様な国籍の観光客を効率的に呼び込むことができる恵まれた環境が整っています。

空港周辺の道路網整備、新しい有料道路建設、公共交通機関の充実なども政府主導で進められており、これらのインフラ改善が投資物件の収益性向上と資産価値上昇に直接的に寄与している状況です。また、空港の国際ハブとしての機能強化により、長距離フライトでの訪問者も増加傾向にあり、滞在期間の長期化と消費額増大という投資家にとって有利な市場環境が形成されています。

生活インフラが整っていて投資物件の運用がしやすい

インドネシア経済は2024年に5.0%という堅調な成長を維持し、海外直接投資は前年比20%という大幅な増加を記録しました(*18)。バリ島の観光産業も順調な回復を示し、ホテル稼働率の改善によりRevPAR（客室単価×稼働率）は前年比18.8%上昇という好調な業績を達成しています(*19)。

生活インフラ面では、電力供給の24時間安定化、上下水道システムの近代化、高速インターネット網の全島普及が急速に進んでおり、投資物件の運用環境が大幅に改善されています。一般的に主要観光エリアでは光ファイバーインターネット、国際標準の医療施設、多言語対応の国際学校、外国人向け銀行サービスなどが充実しており、長期滞在する外国人観光客やデジタルノマドの多様なニーズに十分対応できる環境が整備されています。

ショッピングモール、高級レストラン、スーパーマーケット、コンビニエンスストアなどの商業施設も国際水準で整備されており、外国人ゲストが快適に滞在できる条件が揃っています。また、現地の不動産管理会社、清掃サービス、メンテナンス業者、セキュリティ会社なども外国人オーナー向けのサービスを専門的に提供しており、遠隔地からの物件運用も安心して任せることができる体制が確立されています。

長期的に安定したリゾート収益を期待できる

バリ島の不動産市場は2023年の612億2,000万米ドル（約9兆1,800億円）から2028年には812億4,000万米ドル（約12兆1,860億円）への成長が予測されており、年間成長率5.82%という持続的な拡大が見込まれています(*20)。一般的に物件価値上昇を含めない純粋な賃貸収益だけでも年間15%という高い収益率を実現でき、多くの投資家が5年から6年という短期間での投資回収を達成しています(*21)。

リゾート収益型投資の最大の強みは、観光需要の季節変動や市場環境の変化に対応した柔軟な料金設定により、年間を通じて安定した収入基盤を確保できることにあります。また、バリ島の国際的な知名度とリゾートブランドとしての確固たる地位により、長期的な観光需要の継続と拡大が高い確度で見込まれています。

多くの成功している投資家は、短期賃貸収入による月次キャッシュフローと物件価値上昇によるキャピタルゲインの両面で収益を確保し、リスク分散と収益最大化を同時に実現しています。さらに、インドネシア政府の観光立国政策、インフラ整備計画、外国人投資促進策などにより、市場環境の改善と成長基盤の強化が継続的に推進されており、長期投資家にとって極めて有利な投資環境が維持されています。

投資家から評価されるリゾート収益型の優位性

インドネシアは2024年に合計1,640万人の外国人観光客を迎え、観光収入1,008兆ルピア（約10兆800億円）という巨額の経済効果を創出し重要な貢献を果たしました(*1)。

リゾート収益型投資の優位性として、通常の住宅投資と比較して圧倒的に高い収益率と優れた流動性があることが挙げられます。一般的に観光地に位置する投資物件は売却時の需要も極めて安定しており、投資の出口戦略が立てやすく、市場環境の変化に対する柔軟な対応が可能となっています。

また、アジア太平洋地域全体では2031年までにブランドレジデンス（高級住宅プロジェクト）が180%増加する大胆な予測があり、特に東南アジア地域が最も強力な成長エンジンとして機能すると期待されています(*22)。インドネシアにおける高級ホテル関連の不動産取引は2024年に約2億800万米ドル（約312億円）規模に達し、リゾート関連投資への機関投資家や富裕層からの関心が急速に高まった状況となりました(*23)。

このような市場環境の追い風により、バリ島のリゾート収益型不動産投資は、東南アジア投資戦略において中核的な位置を占める魅力的な投資機会として、多くの投資家から高い評価を獲得しています。

FAQ｜バリ島の不動産エリアガイドでよくある質問

バリ島の不動産投資の利回りはどれくらい？

バリ島の賃貸利回りは一般的に6%から16%の範囲で実現しており、インドネシア全国平均7.15%を大幅に上回る収益性を示しています。

特に人気の投資エリアでは多くの場合6%から12%の安定した賃貸収益を継続的に実現できます。短期賃貸として運用する場合、観光シーズンや立地条件により更に高い収益率も十分期待できます。投資回収期間は一般的に5年から8年程度とされています。

外国人でも安心してバリ島の不動産を購入できる？

外国人はハク・パカイ（使用権）制度により最大30年間の所有が法的に可能で、さらに20年間の延長オプションも利用できます。

リースホールド形式での取得なら居住ステータス不要で25年から30年の期間で一般的に取得できます。適切な法的手続きと現地専門家のサポートを受ければ、外国人でも安全で確実な投資が十分可能です。多くの日本人投資家も成功している実績があります。

バリ島不動産を貸す場合の管理方法は？

外国人オーナーには現地専門管理会社の利用が実質的に必要で、ポンドック・ウィサタ許可の取得、オンライン予約管理、清掃・メンテナンス、24時間ゲストサービスを包括的に代行します。

Airbnbなどの日次レンタル事業にはPT/PMA会社設立とヴィラレンタル事業分類の正式な取得が一般的に必要です。管理費用は賃貸収入の15%から25%程度が相場となっています。

まとめ｜バリ島の不動産エリアガイドから学ぶ投資の魅力

バリ島は年間1,640万人という圧倒的な観光客数と年平均7%の不動産価格上昇により、東南アジア地域において最も有望なリゾート投資先としての地位を確立しています。

賃貸利回り6%から16%という高い収益性と、2028年まで年成長率5.82%の持続的な市場拡大予測により、多くの投資家を魅了し続けています。空港処理能力の3,200万人への拡張計画と生活インフラの継続的整備により、長期的な観光需要と物件価値の向上が確実に期待され、リゾート収益型投資の圧倒的な優位性が明確に示されています。

適切な法的手続きと現地パートナーとの連携により、外国人投資家でも安心して参入できる投資環境が整っており、東南アジア投資戦略の中核として極めて魅力的な投資機会を提供しています。

出典元

• *1 Bali Tourism Statistics Report：「Bali Tourism Statistics 2024」
• *2 Bali Central Bureau of Statistics (BPS)：「Airport Passenger Statistics 2024」
• *3 Bali Real Estate Market 2025 Analysis：「Bali Real Estate Market Growth Report」
• *4 Knight Frank Indonesia Premium Residential Market：「Indonesia Premium Residential Market Report 2024」
• *5 Indonesia Rental Yields Report 2025：「Average Rental Yield Indonesia 2025」
• *6 Asia Property Awards Bali Analysis：「Bali Leads Indonesia’s Rental Boom Report」
• *7 Short-term Rental Returns Analysis：「Asian Markets Short-term Vacation Rentals Report」
• *8 Indonesia Property Rental Market：「Rental Yields in Indonesia Investor Guide」
• *9 Indonesia Property Ownership Laws：「Property Ownership Laws for Foreign Investors」
• *10 Foreign Property Investment Costs：「Laws and Regulations for Buying Property in Indonesia」
• *11 Tourism Recovery Statistics：「Bali Tourism Performance 2024」
• *12 Bali Tourism Performance 2024：「Bali Visa 2024 Tourism Recap」
• *13 Bali Market Performance Report：「Bali Market Report 2024-2025」
• *14 Property Investment Guide Bali：「Bali Real Estate Investment Guide」
• *15 Airbnb Legal Requirements Bali：「Airbnb Rules in Bali Indonesia」
• *16 Bali Airport Tourism Growth：「Bali Airport Passenger Statistics 2025」
• *17 I Gusti Ngurah Rai Airport Performance：「Bali Airport Capacity Expansion Plan」
• *18 Indonesia Property Market Analysis：「Indonesia Property Investment Analysis 2024」
• *19 JLL Indonesia Market Report：「Indonesia Market Update Q4 2024」
• *20 ANTA Group Real Estate Analysis：「Real Estate Bali 2024 English Report」
• *21 Capstone Investment Analysis：「Best Indonesia Real Estate for Passive Income」
• *22 Savills Branded Residences Report：「Asia Pacific Branded Residences Growth」
• *23 JLL Indonesia Investment Analysis：「Indonesia Hotel Investment Guide 2024」
• *24 Global Property Guide Indonesia：「Indonesia Rental Yields Report」