ハワイ不動産エリアガイド｜オアフ島ワイキキ：圧倒的観光需要No.1エリアで狙うコンドミニアム投資（安定収益型）

ワイキキ不動産投資の全体像【図解あり】

ワイキキはハワイの中でも投資需要が最も高いエリア

ワイキキはオアフ島の中でも特に投資需要が集中しているエリアです。

2025年5月時点で、オアフ島全体への訪問者数は46万6,385人に達しており(*1)、その多くがワイキキを拠点としています。ワイキキの現地ホテルは平均客室単価254ドル（約3万8,100円）、稼働率77.1%という高水準を維持しています。

約2万1,000人の居住者に対し、通常時には約7万2,000人の観光客が滞在するという圧倒的な観光需要が、当該エリアの投資価値を支えています(*2)。ワイキキの立地特性として、カラカウア通りを中心とした商業施設の集積と、ビーチへの近接性が挙げられます。

投資家にとっては、安定した賃貸需要と資産価値の維持が期待できる環境が整っています。

コンドミニアム投資が主流で、個人でも参入しやすい

ハワイ州全体では約15万5,571戸のコンドミニアムユニットが存在し、そのうちホノルル市郡には約35万571戸の住宅ユニットが集中しています(*3)。州全体のコンドミニアム平均価格は45万2,000ドル（約6,780万円）となっており、比較的手の届きやすい価格帯での投資が可能です。

ハワイでは年間約5,000戸の新規住宅が供給されており、2018年から2022年の間に2万5,000戸が増加しました(*4)。この増加分のほぼ全てがオアフ島に集中しており、コンドミニアム市場の成長が続いています。

個人投資家でも参入しやすい理由として、州全体で約1,500のコンドミニアム組合が管理体制を整えている点が挙げられます。管理組合による建物維持や共用部管理により、遠隔地からの投資でも安心して保有できる環境が整っています。

観光需要と居住需要の両立が収益安定を支える

ワイキキの最大の特徴は、短期賃貸と長期賃貸の両方で需要がある点です。

ハワイ州全体で約3万2,000軒の短期賃貸物件が運営されており(*4)、ワイキキはその中心エリアとなっています。2025年10月時点で、ワイキキの平均家賃は全間取りで2,650ドル（約39万7,500円）となっており、全米平均より36%高い水準です(*5)。

一方で、中央値住宅価格は2025年9月時点で41万5,000ドル（約6,225万円）と前年比7.8%減となっており(*6)、価格調整局面での購入機会も生まれています。

観光需要による短期賃貸と、居住需要による長期賃貸の両方を選択できることで、市場環境に応じた柔軟な運用が可能です。この二重の需要構造が、ワイキキコンドミニアム投資の収益安定性を高めています。

ワイキキが安定収益型投資に最適な理由

年間を通じた観光客数の多さが高稼働率を維持する

ハワイ全体では2025年5月に83万3,219人の訪問者を迎え、前年同期比7.9%増を記録しました(*7)。オアフ島単体では46万6,385人が訪れており、そのうち多くがワイキキエリアに宿泊しています(*1)。2024年通年では960万人がハワイを訪れ、パンデミック前2019年の1,040万人に近づく水準まで回復しています(*8)。

ワイキキの現地ホテルは2025年4月時点で稼働率78.4%、平均客室単価263ドル（約3万9,450円）という高水準を維持しています。年間を通じた安定した観光客数が、短期賃貸コンドミニアムの高稼働率を支える基盤となっています。

ホテル不足が短期貸しコンドミニアムの需要を押し上げる

オアフ島のバケーションレンタル市場では、2025年7月に供給が28万700室分あったのに対し、需要は13万3,900室分と限定的でした(*9)。稼働率は47.7%にとどまりましたが、平均客室単価は372ドル（約5万5,800円）と前年比30.7%増と大幅に上昇しています。この価格上昇は、ホテル客室の供給不足を反映したものです。

同時期のオアフ島ホテルは平均客室単価307ドル（約4万6,050円）、稼働率83.5%と高水準を維持しており(*9)、宿泊需要が供給を大きく上回る状況が続いています。この需要に応えるため、短期賃貸コンドミニアムが重要な役割を果たしてきました。

しかし2024年には、オアフ島全体のバケーションレンタル市場で供給過剰による稼働率低下が見られました(*10)。さらに2025年9月からは、オアフ島の大部分で最低賃貸期間が90日に延長される規制が導入されています。

一方、リゾートゾーン指定を受けたワイキキエリアでは、この規制の対象外となっており、引き続き1泊単位の短期賃貸運営が可能です。ホテルの新規建設には数年単位の期間と多額の投資が必要なため、ワイキキのコンドミニアムは今後も宿泊供給の重要な受け皿として機能し続けることが見込まれます。

ワイキキのコンドミニアムの価格相場と取引動向｜2025年最新データ

平均価格は約45万〜51万ドル、緩やかな上昇傾向が続く

ワイキキのコンドミニアム中央値価格は2025年7月時点で45万5,000ドル（約6,825万円）となり、前年比2%上昇しました(*12)。オアフ島全体では同年9月時点で50万8,750ドル（約7,631万2,500円）と前年比1.7%減となっており、エリアにより価格動向が異なる状況です(*13)。

ワイキキの価格は2021年以降で25%上昇しており、3ベッドルームユニットでは年平均8.9%の値上がりを記録しています(*14)。価格帯別では、40万ドル（約6,000万円）未満のエントリー層向け物件が全体の30%を占め、40万1,000ドルから99万9,999ドル（約1億4,999万9,850円）の中価格帯物件が増加傾向にあります。

短期的には市場滞留日数の増加（前年比30%増）や販売件数の減少（前年比13%減）が見られますが、観光需要の中心地であるワイキキは中長期的には45万〜51万ドルのレンジで緩やかな上昇傾向を維持すると見られています。

取引件数は観光回復とともに回復基調にある

ハワイ州全体では2024年に960万人が訪れ、パンデミック前の2019年（1,040万人）に近づく水準まで観光が回復しています(*8)。この観光産業の回復に伴い、短期賃貸用コンドミニアムへの投資需要も高まっています。

オアフ島のコンドミニアム販売は2025年8月に391戸で前年比2.5%減となりましたが(*15)、9月には前年比11.5%増と回復を示しています。ワイキキエリアでは2025年7月に910戸が取引され、年初来の中央値は44万2,500ドル（約6,637万5,000円）と前年の42万5,000ドル（約6,375万円）から上昇しました(*16)。

市場滞留日数は2025年8月時点で28日から48日へと71%増加し、在庫数も2,412件と前年比28.4%増となっています。これは売り手の増加を示す一方、買い手にとっては物件選択の余地が広がっていることを意味します。

観光回復により賃貸需要の見通しが改善したことで、投資家の関心も高まっており、取引件数は回復基調を維持しています。

主要エリア別の価格差が投資リターンを左右する

オアフ島内でもエリアにより価格帯が大きく異なります。

アラモアナ・カカアコ地区のコンドミニアム中央値は76万3,500ドル（約1億1,452万5,000円）で前年比1%上昇し、市場滞留日数は58日と前年比57%増加しています。一方、ダウンタウン・ヌウアヌ地区は39万3,500ドル（約5,902万5,000円）で前年比2%減、ソルトレイク地区は39万9,900ドル（約5,998万5,000円）で8%減となっています(*17)。

ワイキキの中央値45万5,000ドル（約6,825万円）は中価格帯に位置し、前年比2%上昇と安定した成長を示しています(*12)。賃貸市場でも、アラモアナ・カカアコ地区の1ベッドルーム家賃が前年比45%上昇の2,100ドル（約31万5,000円）となる一方、マッカリー・モイリイリ地区では1,550ドル（約23万2,500円）と手頃な水準が維持されています(*18)。

エリア別の価格差を理解することが、投資リターンを最大化する鍵となります。

ワイキキエリア内の立地選定ガイド

カラカウア通りは観光動線の中心で短期貸しに最適

カラカウア通りはワイキキの中心街として、昼夜を問わず多くの歩行者で賑わっています。国際的なファッションブランドや飲食店が集積し、インターナショナル・マーケット・プレイスなど大型商業施設も立地しています(*19)。

カラカウア通りに面した物件は、観光客の利便性が高く短期賃貸での需要が特に強いエリアです。ロイヤル・ハワイアン、ハイアット・リージェンシー、シェラトン・ワイキキなどの主要ホテルが並び、観光動線の中心を形成しています。徒歩圏内にビーチ、ショッピング、レストランが揃うため、短期賃貸運営に最適な立地条件を備えています。

クヒオ通りはコスパ重視で中長期賃貸向き

クヒオ通りはカラカウア通りから1ブロック内陸に位置し、観光向けから地元向けの店舗への過渡的エリアとして特徴づけられます。住民向けのコンドミニアムやアパートメントが多く立地し、より静かな住環境が形成されています。

2025年4月の市交通局報告では、クヒオ通りのラッシュ時に通行する人の56%が徒歩、自転車、市バスを利用しており、地元住民の生活動線として機能しています(*20)。

ビーチに近接しながらも、カラカウア通りに比べて静かな環境を求める長期賃貸入居者に適しています。クヒオ・ヴィレッジなどの物件は短期賃貸ゾーニングを受けていますが、長期賃貸市場でも需要があります(*21)。コストパフォーマンス重視の投資家にとって、カラカウア通りより取得価格を抑えつつ、ワイキキの立地メリットを享受できる選択肢となります。

アラワイ運河沿いは静かで生活利便性が高い

アラワイ運河沿いのアラワイ・ブルバードは、ワイキキの山側に位置する一方通行の道路です(*22)。運河の向こう側にはカヌークラブやアラワイ・ゴルフコース（ハワイで最も利用者の多いゴルフコース）が広がり、開放的な景観を楽しめます。物件からは、運河、ゴルフコース、山々、あるいはダイヤモンドヘッドの眺望が得られ、毎日のカヌー練習を眺めることもできます。

カナル・ハウスなどの物件は、ワイキキ東端の静かなセクションに位置し、居住者占有率が23%と高い水準を示しています(*23)。観光地の喧騒から離れた落ち着いた環境でありながら、ワイキキ中心部へのアクセスも良好です。

長期居住者や落ち着いた環境を求める賃借人にとって魅力的で、生活利便性の高いエリアとして評価されています。

ワイキキコンドミニアムの物件タイプ別投資戦略

スタジオタイプは短期貸し需要が高く回転率重視

ワイキキの平均的なアパートメント面積は585平方フィート（約54平方メートル）で、スタジオタイプは最小かつ最も手頃な選択肢となっています(*24)。

ハワイ州全体でスタジオアパートメントの家賃は1,000ドル（約15万円）から2,000ドル（約30万円）の範囲にあり、ホノルルなど都市部では高い水準です(*25)。ワイキキのスタジオを含む全タイプの平均家賃は3,022ドル（約45万3,300円）、1平方フィートあたり5.16ドル（約774円）となっています。

スタジオタイプは初期投資額を抑えつつ、観光客の単身・カップル需要を取り込める点で、回転率重視の運営に適しています。

ファミリー向け物件は安定した長期賃貸運用に向く

ワイキキの2ベッドルーム物件の中央値家賃は2025年10月時点で4,027ドル（約60万4,050円）となっています(*26)。価格帯は2,899ドル（約43万4,850円）から6,500ドル（約97万5,000円）まで幅があり(*27)、1ベッドルームの平均2,750ドル（約41万2,500円）と比較して高額です。

観光客向けの短期賃貸と異なり、学校区や生活環境を重視する家族世帯が主な賃借人となります。契約期間が長く、賃料収入の安定性が高い点が特徴です。

ファミリー向け物件は長期賃貸運用での安定収益を重視する投資家に適しています。

ペントハウスは希少性とブランド性で資産価値を維持

ワイキキには複数のラグジュアリーペントハウス物件が存在します。

リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキビーチタワーのペントハウスは3ベッドルーム、3.5バスルーム構成でオーシャンフロントビューを提供しています(*28)。ワイキキ・ランドマークのペントハウスは285万ドル（約4億2,750万円）で、35階に位置し専用エレベーターを備えています(*29)。

カ・ラーイ・ワイキキビーチ（旧トランプタワー・ワイキキ）のペントハウスは998万ドル（約14億9,700万円）で2ベッドルーム、2.5バスルーム、2,156平方フィート（約200平方メートル）の広さがあります。モアナ・パシフィックのペントハウスは248万ドル（約3億7,200万円）で2,200平方フィート超の広さとダイヤモンドヘッド・太平洋の眺望を誇ります。

これらの物件は希少性とブランド性により、長期的な資産価値維持が期待できます。

ワイキキコンドミニアム購入時の注意点

短期賃貸規制の対象物件を事前に確認する必要がある

2025年9月以降、オアフ島の大部分の居住用物件では最低賃貸期間が30日から90日連続へと延長されました(*30)。ただし、ワイキキ、コ・オリナ、タートル・ベイなどの指定リゾートゾーン内で適切に登録された物件は例外となります(*31)。その他の例外として、非適合使用証明書（NUC）を持つ物件や、ベッド・アンド・ブレックファスト許可を持つ物件があります。

2022年4月26日に署名されたオーディナンス22-7、および2024年6月25日改訂のオーディナンス24-14により、短期賃貸が合法的に運営できる場所を定める包括的な登録システムが確立されました(*32)。

ワイキキのリゾートゾーン物件、コ・オリナ、タートル・ベイでは、適切な許可があれば引き続き短期滞在を提供できます。購入前に物件が短期賃貸可能なゾーニングを受けているか、必ず確認することが重要です。

管理費やリフォームコストが高くなりやすい

オアフ島の2,139件のアクティブなコンドミニアム物件のうち、管理費が月500ドル（約7万5,000円）以下は10%、500ドルから1,000ドル（約15万円）は51%、1,001ドルから1,500ドル（約22万5,000円）は23%、1,500ドル超は16%となっています(*33)。

1,680戸のコンドミニアムを追跡した結果、2024年から2025年にかけて約40%が平均135ドル（約2万250円）の管理費増加を経験しました(*35)。これは保険料の上昇が主な要因です。

ハワイは全米で最高の建設コストと土地コストを抱えており、これが高額な管理費と維持コストに繋がっています。

FAQ｜ワイキキコンドミニアム投資でよくある質問

日本に住んだままワイキキの不動産を購入・管理できますか？

A.はい、可能です。

ハワイ州法は非居住者の不動産所有を認めており、外国人も法的手続きに従って購入できます。米国社会保障番号を持たない場合は、個人納税者識別番号（ITIN）の申請が必要です。物件管理会社に委託すれば、遠隔地からの管理が実現します。

長期賃貸の管理手数料は賃料の10%、短期賃貸（180日未満、月単位、日単位のバケーションレンタル）は25%が相場です。管理サービスには入居者審査、修繕対応、月次経理、税務申告支援、緊急対応などが含まれます。

ワイキキでは短期賃貸はどのくらいの期間から可能ですか？

A. ワイキキのリゾートゾーン指定物件なら1泊単位での短期賃貸が可能です。

ただし、ワイキキ内でも住宅ゾーン指定物件は2025年9月から最低90日の契約が必須となります。非適合使用証明書（NUC）や古くからの短期賃貸許可を持つ物件も例外として1泊から賃貸できます。AirbnbやVRBOでの運営も、リゾートゾーン内なら合法です。

ワイキキのコンドミニアム投資で平均利回りと維持費はいくらですか？

A. ワイキキコンドミニアムの総賃貸利回りは年4.5～6.8%が目安です。

50万ドル物件で月2,000ドルの賃料なら現金収益率は約4.8%。維持費は管理費が月500～1,000ドルで、これに固定資産税と保険料が加わります。

純利回りは年2～4%程度と見込まれます。高稼働率でも維持費により、実収益は4%程度にとどまります。

まとめ｜ワイキキで観光需要を活かす投資戦略

ワイキキは年間を通じた高い観光需要により、安定収益型のコンドミニアム投資に最適なエリアです。2025年5月のオアフ島訪問者数46万6,385人、ワイキキホテル稼働率77.1%という数値が、その投資価値を裏付けています。平均価格は45万ドルから51万ドル（約6,750万円から7,650万円）の範囲で、個人投資家でも参入可能な水準です。

観光需要と居住需要の両方を活かせるワイキキは、長期的な資産形成を目指す投資家にとって魅力的な選択肢です。

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出典元
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