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エジプト不動産エリアガイド｜ニューカイロ：政府移転と都市再開発が進む成長市場（再開発・将来性型）

エジプト
目次

ニューカイロの概要とエリアの基本情報【図解あり】

ニューカイロとは？開発の歴史と人口規模

カイロ圏の人口構成（2025年）
エリア名 人口 比率
大カイロ圏全体 2,290万人 100%
カイロ県全体 1,040万人 45.4%
NUCA管轄全新都市 170万人 7.4%
ニューカイロ 55万人 2.4%

出典：World Population Review: 「Cairo Population 2025 Statistics」、New Urban Communities Authority (NUCA): 「Mapping New Cities in Egypt 2024」

ニューカイロは、エジプト政府が1990年代から計画的に開発を進めてきた新都市です。カイロ県の人口過密問題を解消するため、砂漠地帯に建設されました。2025年現在、大カイロ圏全体の人口は約2,290万人に達しています(*1)。

ニューカイロはエジプトの新都市の中で最も人口が多く、55万人以上が居住しています(*2)。政府の新都市開発機関であるNUCA管轄下の全新都市を合わせても約170万人であることから、ニューカイロが新都市開発の成功例として際立っていることがわかります。

カイロ県全体では1,040万人が暮らしており、ニューカイロはその受け皿として約5%の人口を吸収しています。

カイロ中心部・国際空港・NAC（新首都）との位置関係統合マップ

ニューカイロから主要エリアへのアクセス
目的地 距離 所要時間 交通手段
カイロ国際空港 約20km 約30分 車
カイロ中心部
（タハリール広場）		 約30km 約40分 車
NAC（新行政首都） 約40km 約40分 モノレール
ギザ地区 約55km 約50分 車（リングロード経由）
マアーディ地区 約18km 約25分 車

補足：イースト・ナイル・モノレール全長56.5km、22駅、時速80km（2025年11月開業）

出典：Daily News Egypt: 「First Phase of East Cairo Monorail to Open on November 9th」

ニューカイロは、カイロ中心部から東方約30kmに位置する戦略的立地にあります。カイロ国際空港からは南東方向に約19km、新行政首都（NAC）へは東方に約40kmという距離関係です。この三角形の中心に位置することで、ニューカイロは旧市街地と新首都をつなぐハブ機能を果たしています。

2025年11月に開業したイースト・ナイル・モノレールは、ナスルシティからニューカイロを経由してNACまでを結ぶ全長56.5kmの路線です(*3)。この交通基盤により、ニューカイロはカイロ圏の交通要衝としての地位を確立しました。幹線道路網も整備されており、リングロードや高速道路を利用すれば主要エリアへの移動が容易です。

主要サブエリアの特徴

ニューカイロ内には複数のサブエリアが存在し、それぞれ異なる特性を持ちます。フィフス・セトルメント地区は高級住宅街として知られ、外国人居住者や富裕層に人気があります。タガンムゥ・アル・アウワル地区は商業施設と住宅が混在する複合開発エリアです。

カイロ・フェスティバル・シティ周辺は大型ショッピングモールを中心とした生活利便性の高いエリアとして発展しています。ニューカイロ全体で現在68のプロジェクトが進行中で、購入可能な物件は10.8万ユニットに上ります(*4)。

各サブエリアは独自のコミュニティ施設、教育機関、医療施設を備えており、自己完結型の都市機能を実現しています。

ニューカイロの立地とアクセス環境

カイロ国際空港・市街地からの所要時間データ

ニューカイロからカイロ国際空港までは車で約30分の距離にあります。カイロ中心部のタハリール広場までは通常時で約40分、渋滞時には60分程度を要します。NACの主要エリアまでは車で約50分です。

リングロード経由でギザ地区へは約50分、マアーディ地区へは約25分で到達可能です。空港への近さは国際ビジネスマンや頻繁に渡航する居住者にとって大きな利点となっています。タクシーやライドシェアサービスも充実しており、日常的な移動手段として広く利用されています。

モノレール・高速道路建設の最新進捗状況（2025年版）

2025年11月9日、イースト・ナイル・モノレールの第一期区間が正式開業しました(*3)。まず、この路線は全長56.5kmで22駅を擁し、無人運転システムを採用しています(*5)。次に、時速80kmで運行され、1時間あたり片方向に1万人の輸送能力を持ちます。

ナスルシティのスタジアム駅からNACのアート&カルチャーシティ駅まで、ニューカイロの主要エリアを経由して結びます(*6)。この開業により、ニューカイロは旧市街地と新首都を結ぶ中継拠点としての役割を担うようになりました。高速道路網も拡張が続いており、複数の新規ルートが2026年までに完成予定です。

公共交通機関と生活圏の利便性

モノレール開業により、ニューカイロの公共交通環境は劇的に向上しました。従来は自家用車やタクシーが主要な移動手段でしたが、定時性の高い鉄道交通が加わったことで通勤・通学の選択肢が広がっています。

ニューカイロ内部では民間バス路線も運行されており、主要商業施設や住宅地を結んでいます。

生活圏としては、大型スーパーマーケット、国際基準の医療施設、インターナショナルスクールが充実しています。カイロ・フェスティバル・シティをはじめとする複合商業施設では、飲食店から娯楽施設まで一通りの生活サービスが揃っており、わざわざカイロ中心部に出る必要性が減少しています。

新行政首都（NAC）開発がニューカイロに与える影響

首都機能移転による人口流入・雇用創出効果

NACでは現在50万ユニット以上の住宅が建設中ですが、2024年初時点で入居したのはわずか約1,200家族にとどまっています(*7)。政府機関や民間企業のオフィス移転は段階的に進んでいますが、居住人口の増加は予想より緩やかです。

この状況がニューカイロに予想外の好影響をもたらしています。NAC勤務者の多くがニューカイロに居住し、モノレールや車で通勤する形態が主流となっているためです。2025年第3四半期だけで、NAC R7地区とニューカイロ拡張エリアを合わせて7,500ユニットが新規供給されました(*8)。

カイロ圏全体の住宅ストックは31.7万ユニットに達しており、ニューカイロがその中心的な供給地となっています。

ニューカイロが「ベッドタウン」として成長する理由

NACの入居が限定的である背景には、生活基盤の整備遅れがあります(*7)。医療施設、教育機関、商業施設がまだ十分に稼働していないため、家族連れはすでに生活環境が整ったニューカイロを選ぶ傾向が強いのです。

ニューカイロは過去30年の開発により、成熟したコミュニティを形成しています。インターナショナルスクール、私立病院、大型ショッピングモールが揃い、外国人にも暮らしやすい環境です。モノレール開業により、NAC中心部まで約40分で到達できるため、「ニューカイロ居住・NAC勤務」というライフスタイルが定着しつつあります。

NAC通勤圏としての賃貸需要増加トレンド

NAC開発の影響は賃貸市場に顕著に現れています。ニューカイロの賃貸料は2024年に前年比で108%上昇しました(*9)。これは政府職員や民間企業従業員がNAC通勤のためにニューカイロで住居を探す動きが加速したためです。

特に2ベッドルームから3ベッドルームの家族向け物件が人気で、長期賃貸契約が増加しています。賃貸需要の高まりは投資家にとって安定した賃貸収入の見込みを意味します。

NAC開発が本格化するにつれ、この傾向は今後5年から10年は継続すると予測されています(*8)。

ちなみに、NAC開発が賃貸市場に与える影響については、こちらで詳しく解説しています↓

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ニューカイロで進む都市再開発プロジェクト【2025年最新】

大型商業施設・オフィス開発の進捗状況

2025年、ニューカイロでは複数の大型商業プロジェクトが進行しています。

まず、セントラル・ニューカイロは、サウジ・エジプシャン・コンストラクション社による15.7万平方メートルの複合開発です(*10)。次に、リヴェッリ・モールはフィフス・セトルメント地区で建設中の大型ショッピングセンターで、2026年の完成を予定しています(*11)。

不動産管理大手のSavills Egyptは、2024年にニューカイロを含むカイロ東部エリアでのテナント売上が276億エジプトポンド（約828億円）に達したと発表しました。同社は2025年に管理物件の戦略的拡大を進めており、アフリカ初のチャック・E・チーズやカイロ初の屋内パデル施設を誘致しました。

住宅地開発と人口流入トレンド

住宅開発では、City EdgeによるV40プロジェクトが注目されています。16.8万平方メートルの敷地に、ヴィラと商業オフィスを統合した複合開発で、通勤時間短縮をコンセプトにしています(*12)。このように職住近接型の開発が増えているのが2025年のトレンドです。

ニューカイロの人口流入は年率約5%から8%のペースで続いています。特にNAC勤務者や外国人駐在員の流入が顕著で、高級住宅地区では空室率が低下しています。2025年には3.2万ユニットの新規供給が見込まれており、前年比34%増と大幅な供給拡大が予定されています(*4)。

完成予定プロジェクト一覧

2025年から2027年にかけて完成予定の主要プロジェクトには、以下があります。

セントラル・ニューカイロ（2026年第2四半期）、リヴェッリ・モール（2026年第3四半期）、V40住宅複合施設（2026年第4四半期）です。

Zed East by Oraは超高級住宅プロジェクトとして2027年の完成を目指しています。その他にも中価格帯のNest by Nawassyなど、多様な価格帯の開発が同時進行しています(*4)。

これらのプロジェクトにより、ニューカイロは今後数年間、エジプト最大の不動産供給地としての地位を維持する見通しです。

ニューカイロ不動産の価格相場と利回りデータ

エリア別・物件タイプ別の販売価格（2025年版）

2025年のニューカイロにおける平均販売価格は、1平方メートルあたり10万4,095エジプトポンド（約31万2,285円）です(*4)。これはカイロ圏で3番目に高い水準であり、シェイク・ザイード地区の11万4,500エジプトポンド（約34万3,500円）、ニュー・ザイード地区の11万1,200エジプトポンド（約33万3,600円）に次ぐ位置づけです。

物件タイプ別では大きな価格幅があります。エントリーレベルのNest by Nawassyプロジェクトでは1平方メートルあたり4万7,500エジプトポンド（約14万2,500円）から購入可能です。一方、超高級物件のZed East by Oraでは1平方メートルあたり26万エジプトポンド（約78万円）と、約5.5倍の開きがあります。

賃貸相場と実質利回り比較表

ニューカイロ賃貸利回り・物件価格比較（2025年）
物件タイプ 購入価格 月額賃料 グロス利回り ネット利回り
スタジオ 8万2,985 USD
（約1,244万7,750円）		 692 USD
（約10万3,800円）		 10.01% 5.0～8.0%
1ベッドルーム 11万5,586 USD
（約1,733万7,900円）		 829 USD
（約12万4,350円）		 7.18% 5.0～8.0%
2ベッドルーム 16万7,946 USD
（約2,519万1,900円）		 1,005 USD
（約15万750円）		 7.06% 5.0～8.0%

補足：グロス利回りは月額賃料×12ヶ月÷購入価格で算出。ネット利回りは管理費・税金を差し引いた実勢値。NAC関連需要により2024年以降上昇傾向。

出典：Global Property Guide: 「Gross rental yields in Egypt: Cairo and 2 other cities」、Entrepreneur Middle East: 「How Egypt’s Capital is Becoming the Epicenter of Real Estate Transformation」

ニューカイロの賃貸利回りは、エジプト国内でも高水準を維持しています。スタジオタイプでは年間グロス利回り10.01%、購入価格8万2,985米ドル（約1,244万7,750円）に対し月額賃料692米ドル（約10万3,800円）です(*13)。

1ベッドルーム物件は利回り7.18%、購入価格11万5,586米ドル（約1,733万7,900円）です(*13)。2ベッドルーム物件は利回り7.06%、購入価格16万7,946米ドル（約2,519万1,900円）となっています(*13)。これらの利回りは、NAC関連需要により2024年以降上昇傾向にあります(*9)。ネット利回りは管理費・税金を差し引いて5%から8%程度が実勢です。

過去3年の価格推移と成長率

ニューカイロの不動産価格は2024年初頭に前年比で95%上昇しました(*14)。この急激な上昇は、エジプトポンドの大幅切り下げとインフレが主因です。外貨建てで見ると、2025年後半の平均価格は1平方メートルあたり1,750米ドル（約26万2,500円）で、シェイク・ザイードの1,964米ドル（約29万4,600円）より割安です(*4)。

2024年第1四半期だけで約7,000ユニットが供給されましたが、需要が供給を上回る状態が続いています。2025年は3.4万ユニットの供給が予定されており、前年比34%増と大幅な拡大が見込まれます。ただし2026年から2027年は年間8プロジェクト程度に減少する見通しで、供給不足により価格上昇圧力が強まる可能性があります(*15)。

ニューカイロ不動産投資のメリットとリスク

メリット：富裕層需要・高利回り・生活インフラの利便性

ニューカイロ不動産投資の最大のメリットは、富裕層からの安定した需要です。GCC諸国・米国・英国の富裕層投資家の61%が「住宅」を最優先投資対象に選んでおり、ニューカイロはその主要候補地の一つです(*16)。

賃貸利回りは7%から10%と高水準を維持しています(*13)。NAC開発に伴う通勤需要が今後5年から10年継続する見通しであり、空室リスクが低いのも特徴です(*8)。生活基盤面では、国際基準の医療施設、インターナショナルスクール、大型商業施設が揃っており、外国人居住者にも適した環境が整っています。

リスク：為替変動・開発遅延・流動性

投資リスクとして最も注意すべきは為替変動です。

2024年の価格上昇95%は主にエジプトポンド切り下げによるもので、外貨建てでの資産価値は大きく変動していません(*14)。エジプト中央銀行は2025年第2四半期に政策金利を2.25%引き下げましたが、依然として金融環境は不安定です(*17)。

開発遅延リスクも存在します。ニューカイロで販売される物件の51%が未完成状態（シェル・アンド・コア）であり、購入者が内装費用を負担する必要があります(*4)。これは購入価格の20%から30%に相当する追加コストです。

さらに、エジプト国債の利回りが25.50%（最大29%）に達しているため、不動産投資は機会費用の観点で競争力が低下しています。

ちなみに、エジプト不動産投資全般のメリットとリスクについては、こちらで詳しく書いています↓

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リスク回避のための実践ポイント

為替リスクを軽減するには、外貨収入がある投資家が有利です。賃貸契約を米ドル建てにすることで、為替変動の影響を抑えられます。開発遅延を避けるには、完成済み物件（セカンダリー市場）を選ぶか、実績のある大手デベロッパー物件に限定することが推奨されます。

流動性リスクについては、フィフス・セトルメント地区やカイロ・フェスティバル・シティ周辺など、需要が集中するエリアを選ぶことで売却時の困難を軽減できます。また、エジプトの法律230号改正により、外国人投資家が外貨で支払えば無制限に不動産を所有できるようになる見込みです(*18)。

法改正の動向を注視し、有利な条件での投資タイミングを見極めることが重要です。

ちなみに、エジプト不動産投資における詐欺事例とリスク回避の具体的な方法については、こちらで詳しく解説しています↓

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FAQ｜ニューカイロ不動産投資でよくある質問

ニューカイロとNAC（新首都）どちらに投資すべき？

短期から中期投資ならニューカイロが有利です。

生活基盤が既に整っており、賃貸需要が確実です。NACは長期投資向けですが、現時点では入居率が低く賃貸市場が未成熟です。ニューカイロは過去30年の開発で成熟したコミュニティを形成しており、リスクが低いと言えます。

ニューカイロの不動産は外国人でも購入できる？

購入可能です。

エジプトの法律230号では従来、外国人は最大2物件（各4,000平方メートルまで）に制限されていましたが、2023年から2024年の改正案では外貨支払いなら無制限所有が可能になる見込みです。また不動産投資30万米ドル（約4,500万円）以上で市民権取得の道も開かれています。

ニューカイロ不動産は今買うべき？

買い時と言えます。

エジプトポンド安により外貨建て価格が割安で、平均1平方メートルあたり1,750米ドル（約26万2,500円）です。2026年から2027年は供給が年8プロジェクトに減少する予測があり、今後の価格上昇が見込まれます。ただし為替・金利リスクを十分に検討した上での判断が必要です。

まとめ｜再開発と成長性で選ぶニューカイロ不動産の将来性

ニューカイロは、政府主導の新行政首都開発により、エジプト不動産市場で最も注目されるエリアとなっています。2025年11月に開業したモノレールにより交通利便性が飛躍的に向上し、NAC通勤圏としての賃貸需要が前年比108%増と急拡大しています。人口55万人を超える成熟したコミュニティと、年7%から10%の高利回りが投資家を惹きつけています。

2025年には3.2万ユニットが新規供給される一方、2026年以降は供給減少が予測されており、価格上昇の可能性が高まっています。為替や開発遅延リスクはあるものの、生活基盤の充実度と将来性を総合的に評価すれば、ニューカイロはエジプト不動産投資の最有力候補と言えるでしょう。

▶︎ ニューカイロでの物件購入を検討されている方は、購入手続きの詳細マニュアルもあわせてご覧ください

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オクマン編集部 中東担当チームです。ドバイ、アブダビ、エジプトの不動産市場の専門家が集結し、有益な情報をお届けします。

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