アブダビ不動産エリアガイド｜アル・リーム島：都市中心部に隣接、駐在員需要を支える安定型コンド市場（安定収益型）

アル・リーム島エリアガイド｜安定収益型コンド市場の基本概要【図解あり】

アル・リーム島は6.5km²の人工島に人口29,505人が暮らす、アブダビ最大級の複合開発エリアです。主要3地区とADGM金融特区で構成され、それぞれ異なる投資特性を持ちます。

アル・リーム島の位置とエリア規模（6.5㎢の人工島）

アル・リーム島は、アブダビ北東部に位置する総面積6.5平方キロメートルの人工島です(*1)。

アブダビ本島とは複数の橋で接続されており、都心部へのアクセスが容易な立地となっています。島全体は段階的に開発が進められ、現在では約29,500人が居住する成熟したコミュニティを形成しています(*2)。

この島は居住用コンドミニアムを中心に、商業施設や教育機関が集積する複合都市として設計されました。特にアブダビ・グローバル・マーケット（ADGM）という金融特区が島の中心部に位置し、国際的なビジネス拠点としての役割を担っています。島の開発コンセプトは「職住近接」であり、駐在員が快適に暮らせる環境整備が重視されています。

アル・リーム島の基本データと周辺主要エリアとの規模比較は以下の通りです。

アル・リーム島は面積当たりの人口密度が最も高く（4,539人/km²）、ヤス島（600人/km²）やサディヤット島（296人/km²）と比較してコンパクトな高密度開発が特徴であり、職住近接を重視した都市設計が反映されています。

アル・リーム島の主要エリア構成とADGM地区の配置

アル・リーム島は大きく分けて、シャムス・アブダビ地区、マリーナ地区、そしてADGM地区の3つのエリアで構成されています。

シャムス・アブダビ地区には、ゲートタワーズやサン&スカイタワーズなどの高層コンドミニアムが林立し、居住エリアの中核を形成しています。マリーナ地区は水辺のレクリエーション施設が充実しており、駐在員ファミリーに人気のエリアです。

ADGM地区は島の南西部、アル・マリヤ島との接続部に位置し、管轄面積は1,438万平方メートルに及びます(*1)。この地区には金融機関や法律事務所のオフィスビルが集中し、約40,000人が就業しています。ADGM地区を中心に半径2キロメートル以内に主要な居住用コンドミニアムが配置されており、徒歩圏内での通勤が可能な都市設計となっています。

アル・リーム島の3大地区それぞれの特性と代表物件を整理すると以下の通りです。

シャムス・アブダビ地区が最も多様な居住者層を受け入れている一方、ADGM地区は専門職に特化しており、マリーナ地区はライフスタイル重視層という明確な棲み分けが形成されています。

アブダビにおけるアル・リーム島の位置づけ

アル・リーム島は、アブダビ首長国における「安定収益型コンドミニアム市場」の代表的エリアとして位置づけられています。

アブダビ首長国全体の人口は約414万人ですが(*2)、アル・リーム島は都心部に隣接しながらも静かな居住環境を提供する点で独自性を持っています。居住者の中央値年齢は33歳と若く、労働年齢層（25〜44歳）が全体の54%を占めることから、キャリア形成期の駐在員が多いことが分かります。

また、男女比が67対33と男性が多い構成は、単身赴任や家族帯同の駐在員コミュニティが形成されていることを示しています。ヤス島がエンターテインメント特化型、サディヤット島が高級ヴィラ中心であるのに対し、アル・リーム島は「ビジネス拠点近接の中高層コンドミニアム」という明確な差別化を実現しています。

アル・リーム島居住者の年齢構成と男女比は、駐在員コミュニティの特性を明確に示しています。

アル・リーム島の労働年齢層比率はアブダビ全体より6ポイント高く、男性比率も5ポイント高いことから、金融・専門職の駐在員が集中する職住近接型エリアとしての性格が数値で裏付けられています。

アル・リーム島の立地とアクセス｜アブダビ中心部から5分の好立地

アル・リーム島は橋で本土と直結し、アブダビ中心部まで車で10分、国際空港まで18-20分という好立地。ドバイへも約1時間15分でアクセス可能です。

アブダビ中心部・空港からの距離とアクセス手段

アル・リーム島からアブダビ中心部（コーニッシュエリア）までは、車で約5〜8分の距離に位置しています。アブダビ国際空港へは車で約20分、シェイク・ザイード・グランド・モスクへは約15分で移動できます。島とアブダビ本島を結ぶ主要な橋は複数あり、交通渋滞のリスクが分散されています。

公共交通機関としては、アブダビ交通局が運営するバス路線が島内を網羅しています。将来的にはアブダビメトロの延伸計画もあり、さらなる利便性向上が期待されています。タクシーやライドシェアサービスも充実しており、24時間いつでも移動手段を確保できる環境です。

ADGM地区までの通勤時間と利便性

アル・リーム島内の居住用コンドミニアムからADGM地区のオフィスエリアまでは、徒歩10〜15分または車で3〜5分の距離にあります。特にゲートタワーズやサン&スカイタワーズといった主要コンドミニアムは、ADGM地区に隣接して建設されており、職住近接を実現しています。

ADGM地区では現在約40,000人が就業しており(*1)、その多くがアル・リーム島に居住しています。朝の通勤ラッシュ時でも徒歩通勤が可能なため、ストレスフリーな生活を送れる点が駐在員に高く評価されています。また、ADGM地区内にはカフェやレストランも充実しており、ランチタイムに自宅に戻ることも容易です。

ドバイへのアクセス（車で約1時間）

アル・リーム島からドバイ中心部までは、シェイク・ザイード・ロード経由で車で約1時間の距離です。週末にドバイのショッピングモールやビーチを訪れる駐在員も多く、アブダビとドバイの両方を生活圏とすることができます。

ドバイ国際空港へは約1時間10分、ドバイ・マリーナエリアへは約1時間15分で到着できます。アブダビ国際空港とドバイ国際空港の両方を使い分けることで、日本への一時帰国や出張時の選択肢が広がります。高速道路は整備が行き届いており、安全で快適な移動が可能です。

橋でつながる島特有の利便性とインフラ整備状況

アル・リーム島はアブダビ本島と複数の橋で接続されており、孤立したリゾートアイランドではなく、都市部との一体性を保っています。また、島内には光ファイバー網が完備されており、高速インターネット環境が整っています。

電力・水道などのライフラインも安定供給されており、停電や断水のリスクは極めて低い環境です。

主要ビジネスエリアとの接続性

アル・リーム島は、アブダビの主要ビジネスエリアである首都地区、アル・マリヤ島、そしてADGM地区の中心に位置しています。首都地区の政府機関や大使館エリアへは車で約10分、石油関連企業が集積するムサファ工業地帯へは約25分で移動できます。

ADGM地区には11,000以上のライセンスが登録されており、2024年上半期だけで前年比31%の成長を記録しました(*1)。金融、法律、コンサルティング、テクノロジーなど多様な業種の企業が集積しており、駐在員の雇用機会も豊富です。

この恵まれた立地条件が、アル・リーム島の賃貸需要を下支えしています。

アル・リーム島の生活環境｜アルリームモール・インターナショナルスクール完備

アルリームモールと周辺商業施設の充実度

アル・リーム島の中核商業施設であるリームモールは、総面積19万平方メートル以上を誇る大型ショッピングモールです(*4)。

400以上のブランドが出店し、85以上のレストランやカフェが営業しています。モール内には中東最大級の屋内スキー場「スノー・アブダビ」も併設されており、家族連れの娯楽施設としても人気です。

日用品の買い物には、スピニーズやカルフールなどの大型スーパーマーケットが便利です。これらの店舗では日本食材コーナーも充実しており、醤油や味噌などの基本調味料は容易に入手できます。また、ゲートタワーズやサン&スカイタワーズのポディウム階には、ブティックモールが併設されており、徒歩圏内で日常の買い物が完結します。

パリ・ソルボンヌ大学やレプトンスクールなど教育機関

アル・リーム島には、パリ・ソルボンヌ大学アブダビ校が立地しており、フランス式の高等教育を受けることができます(*5)。学士号から修士号まで幅広いプログラムを提供しており、駐在員の子女が大学進学する際の選択肢となっています。

インターナショナルスクールとしては、レプトン・スクール・アブダビ(*6)が島内に校舎を構えています。イギリス式カリキュラムを採用し、幼稚園から高校までの一貫教育を提供しています。その他、アブダビ本島には日本人学校もあり、車で約15分の距離にあるため、日本語教育を希望する家庭にも対応可能です。

アル・リーム島およびアブダビ中心部の主要教育機関の詳細は以下の通りです。

アル・リーム島内に徒歩圏でアクセスできる教育機関が2校あり、さらに車で15分圏内に日本人学校を含む4校が立地するため、多様な教育ニーズに対応可能な環境が整っています。

マリーナ・公園など駐在員ファミリー向け環境

アル・リーム島のマリーナエリアには、ヨットやボートを係留できる施設があり、水辺の散策路が整備されています。週末には家族連れでジョギングやサイクリングを楽しむ姿が多く見られます。

島内には複数の公園があり、子供用の遊具や芝生広場が完備されています。

ゲートタワーズには、レイジーリバー型プール、映画館、スカッシュコート、テニスコートなどの共用施設があり、居住者は自由に利用できます。各コンドミニアムには24時間体制の警備とコンシェルジュサービスが配置されており、安全で快適な生活環境が整っています(*3)。

駐在員ファミリーが長期滞在しやすい環境が、安定した賃貸需要につながっています。

アル・リーム島のADGM地区｜金融特区が生む駐在員コミュニティ

アブダビ・グローバル・マーケット（ADGM）は総面積14.38百万km²を誇る世界最大級の金融特区で、アル・リーム島の安定した賃貸需要を支えています。

ADGM（金融特区）とは｜駐在員が集まる理由

2015年に設立され、独自の法制度と規制機関を持つ完全独立型の経済特区として機能しています(*1)。英国コモンローに基づく法体系を採用しており、国際的な金融取引や商取引に適した法的環境が整備されています。

ADGM地区には現在約40,000人が就業し(*1)、その多くが欧米やアジアからの駐在員です。金融機関、法律事務所、コンサルティングファーム、資産運用会社などが集積しており、高度な専門知識を持つプロフェッショナルが集まっています。

英語が公用語として広く使用されており、日本人駐在員も言語面でのストレスが少ない環境です。

ADGM地区の商業施設と国際的なコミュニティ環境

ADGM地区内および隣接するアル・マリヤ島には、ザ・ギャレリア・アル・マリヤという高級ショッピングモールがあります(*7)。このモールにはルイ・ヴィトン、グッチ、プラダなどの国際的なラグジュアリーブランドが出店しており、UAEで最も多くのミシュラン星付きレストランが集まるエリアとなっています。

医療施設としては、クリーブランド・クリニック・アブダビが2015年に開院しており、米国水準の医療サービスを受けることができます。また、フォーシーズンズ・アブダビなどの国際的なホテルも立地し、出張者の宿泊やビジネスミーティングの場として利用されています。

ACTIVE スポーツハブというレクリエーション施設も2024年にオープンし、ジムやスポーツクラスに参加できる環境が整いました。

2026年のADGM拡大計画と賃貸需要への影響

ADGMは2025年2月に拡張計画を完了し、50万平方メートルの追加オフィススペースを供給しました(*1)。この拡張により、1,100以上の新規企業がADGM地区に参入し、登録ライセンス数は11,000を超えました。2024年上半期だけで前年比31%の成長を記録しており、今後も雇用増加が見込まれます。

このADGM拡大に伴い、アル・リーム島の賃貸コンドミニアムに対する需要も増加しています。新たに赴任する駐在員が職住近接を重視するため、ADGM地区から徒歩圏内のゲートタワーズやサン&スカイタワーズは特に人気が高まっています。

2026年以降も段階的な開発が予定されており、長期的な賃貸需要の安定が期待される状況です。

アル・リーム島が安定収益型である3つの理由｜駐在員需要を支える市場構造

アル・リーム島が「安定収益型」と評価される理由は、95%超の高占有率、駐在員ファミリーの長期入居傾向、そして計画的な供給管理にあります。

駐在員ファミリーの長期入居が生む安定収益

アル・リーム島の居住者構成は、労働年齢層が54%を占め、中央値年齢が33歳という若い世代が中心です(*2)。これらの居住者の多くはADGM地区や周辺のビジネスエリアで就業する駐在員であり、平均契約期間は2〜3年に及びます。駐在員は会社が契約を保証するケースが多く、家賃滞納のリスクが低い特徴があります。

また、駐在員ファミリーは子供の教育環境を重視するため、一度入居すると転校を避けるために長期間居住する傾向があります。レプトン・スクールやパリ・ソルボンヌ大学などの教育機関が島内にあることが、家族帯同の駐在員にとって大きな魅力となっており、退去率の低下につながっています。

この長期入居傾向が、オーナーにとっての収益安定性を高めています。

企業の法人契約が多く空室リスクが低い理由

ADGM地区には約40,000人の労働者が就業しており、その多くが企業の法人契約で住居を確保しています。法人契約の場合、企業が家賃を直接支払うため、個人の信用リスクが排除されます。また、企業は複数年契約を結ぶことが一般的であり、短期間での解約が少ない傾向にあります。

前述の通り、ADGM地区の企業の登録ライセンス数は11,000を超えました(*1)。この急速な企業集積により、法人向け賃貸需要は今後も増加が見込まれます。

特に金融機関や法律事務所は、従業員に対して質の高い住環境を提供する方針を取るため、ゲートタワーズやサン&スカイタワーズのような高級コンドミニアムが選ばれやすい状況です。

供給過多リスクが低い段階的開発計画

島の開発は段階的に進められており、急激な供給増による市場の混乱リスクが低い設計となっています。現在のアル・リーム島の占有率は92〜95%と高水準を維持しており(*8)、空室率は5〜8%程度にとどまっています。

健全な賃貸市場の指標とされる空室率5%前後を保っていることから、需給バランスが適切に管理されていることが分かります。今後もADGM地区の雇用増加に合わせて段階的に供給が調整されるため、供給過多による家賃下落のリスクは限定的です。

アブダビ不動産の具体的な購入手順（物件検索・契約・登記まで）については、こちらで詳しく書いています↓

アル・リーム島の代表物件｜ゲートタワーズ・サン&スカイタワーズ

ゲートタワーズの特徴と駐在員人気の理由

ゲートタワーズは、ストーンヘンジをモチーフにした3棟連結構造の象徴的なコンドミニアムです(*3)。

2014年に竣工し、スタジオから4ベッドルーム、ペントハウスまで多様な間取りを提供しています。レイジーリバー型のプール、映画館、スカッシュコート、テニスコートなどの充実した共用施設が特徴です。

24時間体制の警備とコンシェルジュサービスが配置されており、駐在員が安心して生活できる環境が整っています。ポディウム階にはブティックモールがあり、レストランやカフェ、日用品店が入居しているため、外出せずに買い物が可能です。

ADGM地区まで徒歩圏内という立地と、充実した設備が駐在員ファミリーに高く評価されています。

サン&スカイタワーズの間取りと賃貸実績

サン&スカイタワーズは、2010年に竣工した2棟連結構造のコンドミニアムです。

スカイタワーは74階建て、高さ292メートルで、竣工時はアル・リーム島で最も高い建物でした(*3)。ポディウム階にはシャムス・ブティックモールが併設されており、健康施設やレジャー施設も充実しています。

アル・リーム島の賃貸利回りは6.7〜8.4%と報告されており(*8)、スタジオや1ベッドルームの小型ユニットが特に高い利回りを示す傾向にあります。サン&スカイタワーズは単身駐在員や若い夫婦に人気があり、高い占有率を維持しています。高層階からはアブダビ市街やペルシャ湾を一望でき、眺望の良さも魅力の一つです。

ゲートタワーズとサン&スカイタワーズの設備・仕様を詳細比較すると以下の通りです。

ゲートタワーズは映画館やレイジーリバープールなど駐在員ファミリー向けの独自設備が充実している一方、サン&スカイタワーズは292mの高層階からの眺望と小規模世帯向け間取りに特化しており、明確なターゲット差別化が図られています。

2026年完成予定の新規プロジェクト

アル・リーム島では、2026年から2027年にかけて複数の新規住宅プロジェクトが竣工予定です。これらのプロジェクトは既存コンドミニアムと同様に、ADGM地区へのアクセスを重視した立地に建設されています。新規物件はスマートホーム技術やエネルギー効率の高い設備を導入し、環境配慮型の設計が特徴となっています。

ただし、アル・リーム島全体の供給量は段階的に管理されており、急激な供給増は予定されていません。新規プロジェクトは既存の需要に対応するものであり、市場の過熱を避ける配慮がなされています。

投資家にとっては、既存の実績ある物件と、最新設備を備えた新規物件の両方から選択できる環境が整っています。

アル・リーム島のコンド価格と利回り｜0.7億円〜、賃貸利回り6〜7%台

アル・リーム島の物件価格はスタジオで約2,870万円からで、物件タイプごとに価格帯と期待利回りが明確に分かれており、投資予算に応じた選択が可能です。

物件タイプ別の価格帯（スタジオ〜3BR）

アル・リーム島のコンドミニアム価格は、物件タイプによって幅があります。

スタジオタイプは約70万AED（約2,800万円）から、1ベッドルームは約100万AED（約4,000万円）、2ベッドルームは約135万AED（約5,400万円）、3ベッドルームは約190万AED（約7,600万円）が一般的な価格帯です。エントリー価格は約2,800万円からとなり、比較的手頃な投資額で参入できる市場です。

物件の築年数、階数、眺望、設備によって価格は変動します。ADGM地区に近いゲートタワーズやサン&スカイタワーズは、立地の良さからプレミアム価格が付く傾向にあります。

一方、島の外縁部に位置する物件は、やや低価格で取得できる可能性があります。購入時には、管理費やサービスチャージも考慮する必要があります。

最新の賃貸利回り実績とアブダビ市場の上昇トレンド

アル・リーム島の賃貸利回りは、6.7〜8.4%の範囲で推移しています(*8)。スタジオや1ベッドルームなどの小型ユニットは8%超の利回りを達成するケースもあり、単身駐在員からの需要が高いことが背景にあります。2ベッドルームや3ベッドルームは6〜7%台の利回りとなることが一般的です。

占有率が92〜95%と高水準を維持していることから、賃料の下落リスクは低く、安定したインカムゲインが期待できる環境です。

この上昇トレンドは、ADGM地区の雇用増加や人口流入により今後も継続する見込みです。

ヤス島・サディヤット島との価格比較

アル・リーム島の価格水準は、ヤス島やサディヤット島と比較して30〜50%低いとされています。

ヤス島はフェラーリワールドやワーナー・ブラザーズ・ワールドなどのテーマパークを擁するリゾート型エリアであり、エンターテインメント施設へのアクセスを重視する層に人気です。サディヤット島は高級ヴィラ中心の開発が進み、文化施設が集積する富裕層向けエリアです。

アル・リーム島は、これらのエリアに比べてビジネス拠点としての機能性を重視した価格設定となっています。職住近接を求める駐在員や、安定した賃貸収入を目指す投資家にとって、コストパフォーマンスの高い選択肢です。

ヤス島やサディヤット島が資産価値の上昇を狙うキャピタルゲイン型であるのに対し、アル・リーム島はインカムゲイン重視の安定収益型として位置づけられます。

ヤス島のリゾート収益型投資の詳細については、こちらで詳しく書いています↓

サディヤット島の高級資産型投資（ルーヴル・アブダビ隣接物件など）については、こちらで詳しく書いています↓

FAQ｜アル・リーム島の投資でよくある質問

日本人でもアル・リーム島のコンドは購入できる？

はい、購入可能です。

アル・リーム島は外国人が100%所有権を取得できるフリーホールド指定地域です。日本人を含む外国人投資家は、現地法人を設立することなく個人名義で不動産を購入でき、登記手続きも比較的簡素です。購入時には有効なパスポートと資金証明が必要で、購入後は固定資産税やキャピタルゲイン税がかからないため、日本と比較して税負担が軽い投資環境です。

アル・リーム島とヤス島・サディヤット島はどっちが投資向き？

投資目的によって異なります。

アル・リーム島は賃貸利回り6.7〜8.4%と安定したインカムゲインを重視する投資家に適しています。ADGM地区の駐在員需要が支えるため、空室リスクが低く長期保有に向いています。

一方、ヤス島はエンターテインメント施設が充実し、観光客向け短期賃貸の需要があります。サディヤット島は高級ヴィラ中心で資産価値の上昇を狙うキャピタルゲイン型です。職住近接と安定収益を求めるならアル・リーム島が最適です。

アル・リーム島のゲートタワーズは駐在員に人気の理由は？

ADGM地区まで徒歩圏内という立地が最大の理由です。

ゲートタワーズは3棟連結構造で、レイジーリバープール、映画館、テニスコート、24時間コンシェルジュなど充実した共用施設を備えています。ポディウム階にはレストランや日用品店があり、外出せずに生活が完結します。駐在員ファミリーは子供の遊び場や安全性を重視するため、これらの設備が高く評価されています。

まとめ｜アル・リーム島で駐在員需要を捉える安定収益型コンド選定法

アル・リーム島は、ADGM地区という金融特区に隣接する職住近接型のコンドミニアム市場です。約40,000人が就業するADGM地区の雇用増加が(*1)、長期的な賃貸需要を下支えしています。賃貸利回りは6.7〜8.4%と安定しており(*8)、占有率92〜95%の高水準を維持しています(*8)。

価格帯は2,800万円からと比較的手頃で、ヤス島やサディヤット島より30〜50%低い水準です。ゲートタワーズやサン&スカイタワーズなど、充実した設備を持つ物件が駐在員ファミリーに人気です(*3)。外国人が100%所有権を取得でき(*1)、固定資産税やキャピタルゲイン税がかからない点も魅力です。安定したインカムゲインを重視する投資家にとって、アル・リーム島は最適な選択肢といえます。

▶︎ アブダビ全体の賃貸市場動向（エリア別利回り比較・空室率・賃料予測）について、もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ

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出典元
• *1 Abu Dhabi Global Market (ADGM)：「ADGM Jurisdiction Overview, Annual Report, Workforce Statistics, Growth Reports, Expansion Announcements, Freehold Regulations」
• *2 Statistics Centre Abu Dhabi (SCAD)：「Abu Dhabi Census 2023 – Real Estate Dashboard」
• *3 Statistics Centre Abu Dhabi (SCAD)：「Abu Dhabi Population Statistics 2024」
• *4 Aldar Properties：「Gate & Arc Towers Community Welcome Pack, Sun & Sky Towers Project Information」
• *5 Reem Mall Official：「Reem Mall Facility Information (2023)」
• *6 Paris-Sorbonne University Abu Dhabi：「Official University Website」
• *7 Repton School Abu Dhabi：「Official School Website」
• *8 Abu Dhabi Investment Office (ADIO)：「Abu Dhabi Free Zones (2024)」
• *9 CBRE Middle East / Knight Frank / JLL：「UAE Real Estate Market Review Q3 2025, Abu Dhabi Rental Yield Reports (2025)」