【2025年最新】カンボジアの不動産購入マニュアル：手順と注意点を徹底解説！

カンボジアは東南アジアの新興国の一つでありながら、ここ数年でめざましい経済成長を遂げています。首都プノンペンを中心に高層ビルの建設ラッシュが進み、外資による大規模開発案件も相次いでおり、今後も継続的に不動産価格の上昇が見込まれています^[1]。特に2025年に向けて、投資家の注目をさらに集める可能性が高まっているのがカンボジア不動産市場です。

とはいえ海外不動産投資には、国固有の法制度や文化的背景、契約手続きの違いなど、国内投資とは異なるリスクや注意点が存在します。本記事では、そのようなリスクを可能な限り回避しつつ、カンボジア不動産の魅力や購入手順、将来の展望までを網羅的に解説します。これからカンボジアでの不動産購入を検討している方の参考になれば幸いです。

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カンボジア不動産の魅力とは？2025年に注目される理由

高い経済成長率と外資誘致の活発化

カンボジアは過去数年にわたり、年平均5～7％程度の経済成長率を誇っています^[2]。繊維産業、観光業を中心に外貨獲得が進み、近年ではITや建設業など新たな産業セクターも台頭してきています。政府も外資誘致に積極的で、法人税の優遇や経済特区（SEZ）の整備など、ビジネス環境を整える施策を強化中です。こうした外資企業の進出は雇用創出や消費拡大をもたらし、結果としてインフラ整備や都市開発を加速させ、不動産価格の上昇や賃貸需要の拡大につながっています^[3]。

インフラ・都市開発の進展

プノンペンを中心にインフラ整備が進み、近代的なショッピングモールや国際品質のホテル、高級コンドミニアムが増えつつあります。さらに、幹線道路や下水道など都市基盤のアップグレードも行われ、より利便性の高い都市へと変貌を遂げています。2025年以降は公共交通機関や都市高速道路の整備が進むと見込まれており、これらの開発が完了すれば地価はさらに上昇する可能性があります^[4]。
とりわけ、主要港湾の拡張や空港のリニューアル計画なども進行中で、国際的なビジネス環境をより整える施策が期待されています。こうした投資誘致や交通インフラの発展が進めば、外国人投資家だけでなく海外企業の駐在員なども増え、不動産市況の底上げにつながると考えられます。

不動産投資の可能性とリスク分散

カンボジアの魅力は、他のASEAN諸国と比較して不動産価格がまだ割安である点にもあります。プノンペン中心部のコンドミニアム価格は上昇傾向ですが、国際的な主要都市と比較すると依然手頃です。投資金額が抑えられるため、資金に余裕のない投資家でも参入しやすく、ポートフォリオの分散にも有効といえます^[5]。ただし、高成長の一方で法制度の整備が途上である面もあるため、リスク管理を徹底する必要があります.

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最新市場動向：主要エリア別の相場と人気物件タイプ

プノンペン（Phnom Penh）

カンボジアの首都で、政治・経済・行政の中心地。過去10年で大きく変貌し、高層ビルや大型ショッピングモールなどの建設が進んでいます。

• 相場の動向：中心部の一等地では、コンドミニアムの価格が1平米あたり3000～4000米ドルに達する場合もあり、値上がりが続いています。特に大使館や外資系企業が多く集まるエリアは、賃貸需要も高水準です。
• 人気物件タイプ：高級コンドミニアム、サービスアパートメント、オフィスビルなど。駐在員向けの高級物件は安定した賃貸需要があり、投資家からの注目度も高いと言えます。

シェムリアップ（Siem Reap）

アンコールワットを有する世界的な観光都市。欧米からの観光客が多く、ホテルやリゾート開発が盛んな地域です。

• 相場の動向：プノンペンほど高騰はしていないものの、観光需要に支えられ、ホテルやゲストハウスの価格が上昇傾向。観光シーズンには稼働率が高まるため、投資目的で物件を取得する動きが増えています。
• 人気物件タイプ：ホテル、ゲストハウス、リゾートヴィラなど。観光客向けに短期賃貸を行う投資が拡大中で、Airbnbなどのプラットフォームを活用する投資家も見られます。

シアヌークビル（Sihanoukville）

カンボジア南西部の港湾都市で、リゾート地としても知られています。近年は中国資本の流入が多く、カジノ開発やホテル建設が急増しました。

• 相場の動向：一時的なバブルが起きた後、やや落ち着きを取り戻している段階。ただし、港湾開発やインフラ投資の拡大次第で再度価格上昇も見込まれます。
• 人気物件タイプ：コンドミニアムやサービスアパートメント、観光客向けの商業施設など。リゾート系の物件を短期賃貸運用する事例が増えており、将来的な開発計画の進展に伴い魅力が高まる可能性があります。

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購入前に押さえておきたい基礎知識：法律・規制・投資リスク

外国人による所有制限

カンボジアでは、外国人が土地を直接所有することが禁止されています。2010年の法改正により、外国人でもコンドミニアムなどの区分所有権を持つことが可能になりましたが、1階部分や土地そのものを外国人名義で所有することは基本的に認められていません^[5]。
土地付き物件を購入したい場合は、以下の選択肢を検討する必要があります。

• 現地法人の設立：現地法人を設立し、その法人名義で土地を取得する
• 信頼できるパートナーとの共同名義：リスク管理を徹底し、法的な取り決めを明確にする
• リースホールド（長期リース）：一定期間（最大50年など）の長期賃貸契約を結ぶ

税金・費用のチェックポイント

• 譲渡税：物件価格の4％
• 印紙税：不動産取引時に4％
• 固定資産税：年0.1％（物件評価額が150,000米ドルを超える場合）
• 所得税（賃貸収入）：個人の場合10％、法人は20％

これらの税金は法改正や政令の改定によって変動する可能性があるため、購入前に最新情報を確認することが重要です^[6]。また、仲介手数料や弁護士費用、翻訳費用などの諸経費が発生する点も考慮し、想定コストを精査したうえで投資判断を行いましょう。

投資リスクと対策

• 流動性リスク：新興国ゆえに、売却を希望するタイミングで買い手が見つからない場合もあり得ます。
• 為替リスク：カンボジアでは米ドルが広く流通していますが、リエル（KHR）の導入拡大方針など、中長期的な通貨政策には注意が必要です。
• 政治リスク：政情が変化した場合、法制度や投資環境が大きく変動する可能性があるため、ニュースや専門家の見解を定期的にチェックしましょう^[7]。

複数の出口戦略を用意するとともに、現地のエージェントや弁護士など専門家のサポートを得て、可能な限りリスク分散を図ることが賢明です。

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物件探しから内見まで：効率的なリサーチ方法とチェックポイント

情報収集の手段

• 不動産ポータルサイト：英語や日本語対応のサイトが増えつつあり、物件写真や概要をオンラインで簡単にチェックできる。
• 仲介業者・エージェント：現地の事情に精通したプロに依頼すると、希望条件に合った物件を効率的に探せる。
• SNS・現地コミュニティ：Facebookグループや在住者コミュニティなどで生の口コミや体験談を収集する。

複数の方法を併用し、相場やエリア特性を把握することが成功への近道です^[8]。

内見時のチェックポイント

• 建物の状態：水回りの設備や電気配線、老朽化の程度を確認。現地の施工品質はまちまちなので慎重にチェックを。
• セキュリティ・管理体制：夜間の警備体制やオートロックの有無、管理会社の対応力などを確認。
• 周辺環境：公共交通機関の利用状況や、買い物施設、病院、学校のアクセス状況を調べる。
• 騒音や治安：繁華街に近い物件は、日中と夜間で周囲の雰囲気が大きく異なる場合もあるため、異なる時間帯に足を運ぶのが望ましい。

写真や図面だけでは分からない部分も多いため、最低でも2～3回は内見し、現地の実情を目で確かめることをおすすめします。

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不動産購入の手順①：エージェント選びと契約の流れ

信頼できるエージェント・仲介業者を探す

海外不動産においては、現地の法制度や商習慣に詳しいエージェントの存在が欠かせません。以下のポイントを参考に、優良なエージェントを選びましょう。

• 実績や評判：過去の取扱件数や口コミをチェック。
• 言語サポート：英語や日本語でスムーズにコミュニケーションが図れるか。
• 契約書リーガルチェックの有無：専門家（弁護士など）と連携し、契約書の内容を精査してくれるか。

日系や欧米系の大手仲介会社の中には、物件仲介だけでなくビザや銀行口座の手配もサポートしてくれるところがあり、初めての投資家には特に便利です。

契約の一般的な流れ

1. 物件の選定・価格交渉：エージェントを通じて売主と価格や支払い条件をすり合わせる。
2. 予約金（デポジット）の支払い：購入の意思を示すために支払う。物件価格の数％程度が相場。
3. 売買契約（Sales and Purchase Agreement, SPA）の締結：重要事項（物件情報・支払い条件・違約金など）を明記した契約書に署名する。
4. 物件名義の変更・所有権登録：法務局や土地局などの公的機関で正式に登記手続きを行う。
5. 最終支払いと引き渡し：残金を支払い、物件の鍵や関連書類を受け取って所有権が確定する。

契約書は英語が中心となるため、不明点があれば弁護士やエージェントに必ず確認してください。日本語訳を用意してもらえるかどうかも事前に相談すると安心です。

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不動産購入の手順②：必要書類と支払い手続きの進め方

必要書類の例

• パスポートコピー
• ビザまたは滞在許可証（長期滞在が前提の場合）
• 印鑑証明・署名証明（日本国内の公的機関で取得可）
• 銀行口座情報（送金・決済に必要）

カンボジアの銀行口座開設を検討する場合、パスポートや居住証明、就労ビザなどが求められることがあります。外国人に対しては金融機関による審査基準が厳格な場合もあるため、事前準備を入念に行いましょう^[9]。

支払いと送金手続き

カンボジアでは米ドルが日常的に流通しており、不動産売買も米ドル建てが一般的です。ただし、取引金額が大きい場合は銀行送金を利用するのが通常で、以下の点に注意が必要です。

• 送金手数料：日本の銀行からの海外送金では、数千円～1万円程度の手数料がかかる場合が多い。
• 為替レート：送金時期によって実際の送金額が変動する。
• 現地口座での決済：カンボジア国内の銀行口座を開設すると、やり取りがスムーズになる可能性が高い。

支払い完了後は、送金明細や領収書を必ず保管し、契約書などの重要書類とともに整理しておくことが望ましいです。

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カンボジアでの住宅ローン活用術：金融機関の選び方と注意点

ローン利用の選択肢

カンボジア国内の銀行や国際金融機関では、外国人向けの住宅ローン商品が徐々に増えてきています。ただし、日本のように長期固定金利での融資は少なく、金利もやや高めになる傾向があります。

• ローカル銀行：金利は7～12％程度が目安。審査期間や条件は銀行ごとに異なる。
• 外資系銀行：英語対応が充実している反面、審査が厳しく条件面で不利になる場合もある。

ローン契約時の注意点

1. 審査期間：書類不備や追加書類の提出を求められるなど、予想以上に時間がかかる場合もある。
2. 保証人や担保の要件：カンボジア国内に担保となる資産を用意する必要があるケースが多い。
3. 繰り上げ返済の可否：繰り上げ返済を行う場合、違約金や手数料が発生するかどうかを事前に確認する。

ローンを活用すべきかどうかは、購入目的（長期投資か短期売買か）や返済計画によって異なります。総合的に判断し、無理のない借入を心がけましょう。

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購入後の管理・賃貸運営：収益化のためのポイント

管理会社・プロパティマネジメントの活用

現地に長期滞在できない投資家にとっては、物件管理を専門会社に委託するのが一般的です。主な業務としては、入居者の募集や家賃回収、メンテナンス手配などが含まれます。

• 手数料の相場：月々の家賃の8～15％程度
• サービス範囲：巡回管理やクリーニング、入居者トラブル対応など、契約内容を事前に確認しておくと安心です。

賃貸需要とターゲットの明確化

プノンペン中心部は外資系企業や大使館に勤める駐在員などの需要が高いため、高級コンドミニアムは比較的高い家賃で貸し出すことが可能です。一方、シェムリアップやシアヌークビルでは観光客向けのヴィラやホテル、短期賃貸形態が盛り上がっているため、運営スタイルを柔軟に考える必要があります。自分が狙うターゲット層を明確に設定し、それに見合った物件選定と賃貸戦略を立てることが重要です。

リフォーム・設備投資の判断

カンボジアの物件は日本と比べて仕上がりが大雑把な場合があり、水漏れや電気系統の不備などが生じやすい面があります。賃貸需要や家賃水準を上げるためにリフォームを検討する投資家もいますが、施工管理やコストが読みにくい点には注意が必要です。地元で信頼できる施工業者を見つけておくことで、緊急時の対応や追加工事をスムーズに進められるでしょう。

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トラブルを回避するためのリスク管理と専門家活用術

契約トラブルの防止策

海外不動産投資では、契約書の言語や法制度が異なることからトラブルに発展しやすい傾向があります。

• 契約書のリーガルチェック：弁護士や法務専門家を通じて内容を確認する。
• 翻訳の正確性：英語やクメール語（カンボジア語）の文章を誤訳なく理解する。
• 重要事項説明の徹底：物件概要やデベロッパーの実績、口頭説明の内容が契約書と矛盾していないかを確認する。

賃貸運営時のリスクマネジメント

海外での賃貸運営では、家賃滞納や物件損傷、騒音トラブルなどが起こり得ます。事前に以下の対策を講じましょう。

• デポジットの設定：家賃1～2か月分を敷金として受け取る。
• 定期巡回や定期点検：管理会社と連携し、物件の状況を把握する。
• 明確なルール設定：契約書に退去時の精算方法や家賃滞納時の対応を具体的に盛り込む。

保険・弁護士・会計士の活用

カンボジアでの不動産運営においても、日本同様に火災や自然災害、盗難などのリスクが存在します。保険商品を活用して資産を保全する投資家も増えてきています。さらに、物件の賃貸収入や将来的な売却益に関する税務申告では、現地の会計士や税理士のサポートが必要となる場面が多いでしょう。弁護士をはじめとした専門家とのネットワークを構築しておくと、トラブル対応やリスク管理が格段にしやすくなります。

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カンボジア不動産の未来：投資家目線で見る将来展望

インフラ開発と経済特区（SEZ）の成長

2025年以降、カンボジア政府はさらに積極的にインフラ開発を進めると見込まれています。主要道路の拡張や港湾施設の近代化、空港のリニューアルなど、国内外の移動と物流を円滑にするプロジェクトが次々と計画されています。加えて、経済特区（SEZ）の拡充により製造業や物流拠点としての魅力も高まり、これらのエリアを中心に地価の上昇が期待できるでしょう^[1]。

スマートシティやIT産業の育成

カンボジアは東南アジア全体で進むデジタルトランスフォーメーションの流れに乗り、IT産業やスタートアップ企業の支援に積極的です。コワーキングスペースやインキュベーションセンターも増えつつあり、IT企業が集積するエリアではオフィスビルの需要が高まる可能性があります。こうしたテクノロジー分野の成長は、賃貸需要や商業用不動産の活性化につながり、投資家に新たなチャンスをもたらすでしょう。

環境問題と持続可能性

急速な都市化と人口増加に伴い、環境汚染や交通渋滞などの課題が顕在化しています。カンボジア政府は持続可能なエネルギーやグリーンビルディングへの取り組みを進めようとしており、エコフレンドリーな物件や省エネ対策を打ち出すデベロッパーも増えています。将来的には環境への配慮が、物件選びや投資先選定の重要な指標になるかもしれません。

中長期で安定したリターンを狙う

カンボジア不動産市場は、短期的に大きなキャピタルゲインを狙うよりも、中長期的な視点で着実にリターンを積み重ねる戦略が向いています。インフラ整備や経済発展のペースに合わせて物件を取得し、十分な賃貸運営期間を設けたうえで売却する、あるいは安定収入を得るといった投資手法が有効です。法整備も徐々に進んでおり、市場が成熟するにつれ参入者が増えることも予想されるため、今後の市場動向から目が離せません。

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まとめ：カンボジア不動産投資で成功するために

カンボジアの不動産市場は、2025年以降も継続的な成長が見込まれ、大きな魅力を秘めています。首都プノンペンを中心に外資系企業が集積し、高級コンドミニアムから商業用物件まで幅広い投資チャンスが存在します。観光地として名高いシェムリアップやシアヌークビルでも、リゾート開発や観光需要の拡大が続いており、投資対象として十分検討に値するエリアです。

一方で、海外特有のリスクや不透明要因があるのも事実です。法制度や税制が日本と異なるため、正確な情報収集や契約手続きの確認を怠ると大きな損失を被る可能性があります。また、物件品質やインフラ状況にばらつきがあるため、信頼できるエージェントや専門家と連携し、慎重に物件選定を行うことが不可欠です。

成功のためのポイントを改めて整理

1. 最新の情報収集：市場動向や法改正、政治情勢の変化などは常にアップデートされる。
2. 法的リスクの把握：契約書の翻訳やリーガルチェックを必ず行う。
3. 信頼できる専門家の活用：エージェント、弁護士、会計士、管理会社との連携が重要。
4. ターゲットの明確化：駐在員向け、観光客向け、IT従事者向けなど、どの層に賃貸するかを明確にする。
5. 長期的視野：短期的な売買益よりも安定収益を重視し、インフラ整備や経済成長の果実を取り込む。

カンボジアに限らず、海外不動産投資では「現地での実情を確認する」ことが成功への近道です。可能であれば自ら現地へ赴き、街や物件の雰囲気、エージェントや管理会社の対応などを直接確かめることを強くおすすめします。

新興国としての成長余地が大きいカンボジアでは、法整備の進行やインフラ開発の完了に伴い、不動産価値がさらに高騰する可能性があります。一方で、政情変化や市場の加熱には注意が必要です。こうしたメリットとリスクをしっかりと見極めながら、適切な投資計画とリスク管理を行うことで、中長期的なリターンが十分に期待できるでしょう。

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参考文献・情報源

[1] 「カンボジア経済の現状と展望」 ASEAN Economy Times
[2] 「カンボジアの観光・建設・不動産産業に関する統計資料」 日本貿易振興機構（JETRO）
[3] 「海外投資家が注目するプノンペン不動産の魅力」 株式会社N-Works リサーチレポート
[4] 「インフラ整備で変貌するカンボジア首都プノンペン」 KABUSHIKI Journal
[5] 「カンボジア不動産市場の現状と課題」 Tameninaru Info
[6] 「不動産取引における税制改正の最新動向」 Tsunagaru-Nara税制レポート
[7] 「カンボジアの政治情勢と投資リスク」 YouTube解説動画
[8] 「海外投資における校正とリスク管理の重要性」 Kousei Club
[9] 「在カンボジア外国人への銀行口座開設ガイド」 Anna Advisors