フィリピンは本当に有望な国？不動産投資の市況をデータから分析する

フィリピン不動産は本当に有望？市場の魅力を概観する

急成長を支える堅実な経済背景

フィリピンは2022年に前年比+7.6%の実質GDP成長率を達成し、アジアでもトップクラスの成長国となりました。2023年以降はやや落ち着く見込みながらも+5%前後の成長が予測され、周辺ASEAN諸国と比較しても高い伸び率を維持しています。こうした経済成長は雇用創出と所得水準の向上をもたらし、結果的に住宅やオフィスの需要増につながるのです。

若い人口構成とOFW送金の強み

フィリピンの人口は約1.1億人で、平均年齢25歳前後と非常に若いのが特徴です。若い労働力は生産年齢人口の増加をもたらし、中長期的に国内消費を押し上げる原動力となります。また、海外在住のフィリピン人労働者（OFW）がもたらす年間3〜4兆円規模の送金は、家族の住まい購入や投資需要を下支えしており、不動産市況にポジティブな影響を与えています。

押さえておきたい主要都市の不動産事情：マニラとセブの最新動向

マニラ首都圏：回復基調だが在庫はやや過多

マニラ首都圏（メトロマニラ）はフィリピン経済の中枢であり、海外投資家が最初に目を向けるエリアです。パンデミック時には高級コンドミニアム価格が一時、実質20%近く下落する打撃を受けましたが、2022年以降は段階的に回復しました。2023年には新規供給がさらに増える見込みで、完成在庫の空室率が16〜17%とやや高止まりする可能性も指摘されています。一方でオフィス需要の一部戻りや海外の投資マネー流入によって、首都圏の地価は全体として緩やかな上昇傾向を維持しています。

セブ：BPO産業とリゾート開発が牽引

フィリピン第2の都市圏であるセブはBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）事業の集中や、リゾート需要を背景に積極的な都市開発が進行中です。ITパークや経済特区に若い就業者が集まるため、賃貸住宅の需要が堅調で、賃貸利回りが比較的高いことが特徴です。さらにリゾートエリアへの投資も活発で、国内外の富裕層がセカンドハウス購入やホテル投資に乗り出しています。セブ市内の中級物件は価格帯320万〜700万ペソが中心とされ、ローカル中間層・OFW投資家にも手が届きやすい点が市場を支えています。

現地データで読み解く価格推移と賃貸需要の実態

過去10年以上の推移

2010〜2018年にかけて、フィリピンの都市部の住宅価格は累積で125%も上昇し、インフレ調整後でも77%の上昇幅を記録しました。2019〜2020年にかけては世界的な経済減速とコロナ禍の影響で停滞したものの、2022年頃から再度上昇基調へ転じています。

賃貸利回りは世界的に見ても高水準

フィリピン不動産のグロス賃貸利回りは5〜7%程度と報告され、物件やエリアによっては8%を超える例も存在します。これは日本やシンガポール、香港などの2〜4%台と比べるとかなりの高水準であり、インカムゲインを狙う投資家にとって大きな魅力です。空室率はエリアにより差があるものの、パンデミック後には改善傾向がみられ、賃貸需要の底堅さを裏付ける形になっています。

フィリピン不動産を数字で比較：近隣諸国との相対評価は？

こうした比較から、フィリピン不動産投資には「成長率の高さ」「相対的な割安感」「良好な利回り」という三拍子が揃っていると言えます。

• 経済成長率: ベトナム（約+8%）に次ぐ高水準で、タイやマレーシアを上回ります。
• 賃貸利回り: 同じ東南アジアでもタイやインドネシアと同等以上で、シンガポールやベトナムよりも高いです。
• 不動産価格水準: マニラ首都圏の高級コンドミニアムは平米あたり約50万円程度で、バンコクよりは安く、シンガポールや香港と比べると圧倒的に割安感があります。

国・地域	GDP成長率(%)	賃貸利回り(%)	平均不動産価格(US$/㎡)
ベトナム	8.0	5.5	2,200
フィリピン	7.6	5.0	3,000
タイ	3.2	4.0	3,500
マレーシア	4.8	4.5	2,800
シンガポール	3.6	3.5	25,000
香港	2.0	2.8	40,000

ローカル投資家も注目する理由：銀行や業界団体の見解

銀行（BPIなど）の動向
主要銀行は不動産向けローンに積極的で、2023年の住宅ローン残高は前年から約8.9%増加しました。金利引き上げ局面でも借り手が減らないほど、国内投資家の需要が根強いことを意味します。

業界団体（CREBA）による分析
フィリピン不動産業者協会は「POGO退出など局所的な在庫増はあるものの、開発途中で頓挫したプロジェクトはなく、市場は依然強い」と説明しています。過熱しすぎたバブル懸念は現時点で大きくないとされています。

政府・中央銀行（BSP）の監視
BSPは不動産向け融資に対する監督を強化しており、貸し倒れリスクや投機的バブルの兆候が出る前に抑制策を取っています。銀行の不動産融資比率が20%を切るなど、金融システム面では安定性が保たれているのが現状です。

専門用語を解説：知っておくべきフィリピン不動産関連ワード

コンドミニアム（Condominium）
区分所有のマンション。フィリピンの土地所有は外国人に制限がありますが、建物持分（コンドミニアム）は外国人購入が可能です。建物全体の40%までという外国人比率制限がある点に注意が必要です。

Pre-selling（プリセリング）
建設中や計画段階での事前販売。比較的安価に購入できる反面、開発リスクや完成遅延リスクもあります。

REIT（不動産投資信託）
2020年に初のREITが上場してから急速に市場拡大しました。少額から不動産収益に投資でき、高配当も期待できます。

BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）
コールセンター業務やITサポートなどを海外企業が委託する事業。フィリピンは英語が堪能な若い労働力が豊富で、BPOがオフィス需要や住宅需要を押し上げる要因となっています。

OFW送金（Overseas Filipino Workers Remittance）
海外で働くフィリピン人からの送金。GDP比約10%と非常に大きく、国内の個人消費や住宅投資を下支えしています。

市場過熱の可能性は？データから検証するバブル懸念の有無

価格上昇のペース
全国平均では二桁上昇も見られますが、マニラ都心の高級物件は横ばい傾向です。地域間の格差が大きく、「投機的な全面高」という状況ではないです。

賃貸利回りの動き
利回りは5〜7%と高水準を保ち、バブル時に見られるような急激な利回り低下は起きていないです。

融資の健全性
中央銀行の監視で銀行の不動産向け融資は比較的抑制され、ノンバンク系の過度な投機も限定的です。今のところ大規模なバブル発生リスクは低いとみられています。

今後リスクが顕在化するとすれば、世界経済の減速によるOFW送金減や金利高止まり、デベロッパーの過剰供給などが考えられます。いずれにせよ現時点でのデータは「バブルよりも、回復基調が続く健全な上昇」を示唆する内容が多いでしょう。

今後の展開を予測：人口動態・経済指標が示すフィリピンの未来像

人口ボーナスの継続

国連推計では2035年頃までフィリピンの人口増加が続く見通しです。若年層が多く形成される「人口ボーナス期」がしばらく継続するため、住宅ニーズが持続的に拡大する可能性は高いです。

1兆ドル経済への道

IMFや世界銀行は、フィリピンの名目GDPが2030年代前半にも1兆ドル規模へ成長すると予測しています。BPO産業やデジタル経済の発展とともに、中間所得層の厚みが増し、より高度な住環境や商業施設への需要が生まれるでしょう。

インフレと金利動向に留意

現在はインフレ率が高めで、政策金利も6.0%前後と上昇しています。ただし、フィリピン中央銀行は経済を腰折れさせないよう慎重にバランスを取っており、インフレが落ち着けば金利引き下げを検討するとの見方が有力です。金利が下がればローン需要が再び盛り上がり、不動産市況への追い風となり得ます。

まとめ：チャンスと責任の両方を認識してフィリピン不動産投資に臨む

「人口ボーナス」「インフラ拡充」「堅調な経済成長」など、フィリピンの不動産マーケットには明るい要素が数多く存在します。実際、不動産投資で魅力的な利回りを享受している事例も珍しくありません。ただし、海外投資特有の法規制や税制の壁、災害リスクや為替リスクなど、慎重な準備と情報収集が欠かせないのも事実です。

本記事では、フィリピン不動産の市場動向やデータをもとに有望性を解説するとともに、具体的な購入手続きや諸経費、リスク管理策まで網羅してきました。最終的には、正確な情報と専門家のサポートをもとにした入念な計画立案が成功の鍵となります。興味を持った方は、まずは投資環境の詳細を取り扱うセミナーや現地視察に足を運び、自身の目で見て確信を得ることをおすすめします。

フィリピンの不動産市場は、まだまだ伸びしろが大きい未成熟市場とも言えます。そのダイナミズムと成長ポテンシャルをうまく捉えられれば、高い投資リターンと新たなビジネスチャンスを同時に手にする可能性があります。 ぜひ、この記事を出発点に情報収集を深め、長期的な視点でフィリピン投資を検討してみてください。