【最新版】アブダビの不動産賃貸市場完全攻略｜日本人投資家が狙う収益性とリスク対策

アブダビ賃貸市場の統計【2025年版】

人口・住宅供給の最新推移

アブダビ首長国の人口は近年増加傾向にあり、2024年には前年比約2.2%増と堅調に拡大しました。首都圏全体で約380万人(*1)に達した人口増に伴い、住宅需要も着実に高まっています。

一方で住宅供給は限定的で、2024年の新規住宅ユニット供給は約3,000戸と予想を大きく下回りました。2025年にはおよそ8,500戸(*2)もの新規供給が見込まれていますが、それでも過去数年の需要増に追いつくには不十分とされています。

人口増加と供給不足が重なった結果、入居希望者が物件を待つ「ウェイティングリスト」が発生するエリアもあり、賃貸市場は逼迫しています。こうした統計から、アブダビ賃貸市場は需要超過の状態が続き、住宅不足が依然として課題となっています。

上図は人口の折れ線と住宅供給戸数の縦棒を組み合わせた複合グラフです。需要を示す人口は右肩上がりで推移している一方、2024年の供給戸数は大きく落ち込み、顕著なミスマッチが生じていることが視覚的に分かります。

需給指数が示す成長余地

需要と供給のバランスを示す需給指数を見ると、アブダビの賃貸市場にはさらなる成長余地があることが示唆されます。平均空室率は約5%前後(*3)と低水準で、人気エリアでは空室率4%未満(*3)となっており、実質満室状態です。これは需要が供給を上回っていることを意味し、市場にまだ吸収力があることを示しています。

また2024年には賃貸契約件数が前年同期比で倍増（+102%）(*4)するなど需要が急増しており、公式の賃料指数も導入されて一層の市場透明性が図られました。需給指数の高まりは、今後も新規開発や供給拡大の余地を示す一方で、現状では入居需要が旺盛であるため適切な物件に投資できれば高い入居率と収益を期待できる状況です。

エリア	空室率 (%)	賃貸契約伸び率 (H1 2024 YoY)
アブダビ全体	5.2	+102
アルリーム島	3.8	—
ヤス島	3.6	—
サディヤット島	<4.0	—
アルアイン市	6.0	+77

• *1 JETRO UAE 基礎経済統計：2024 年アブダビ人口 3.8 百万人・前年比 +2.2％（2025 年版）
• *2 CBRE Abu Dhabi Residential Market Snapshot：2024 年供給 3,000 戸・2025 年予測 8,500 戸（2025 年 Q1）
• *3 ValuStrat Abu Dhabi Real Estate Market Review：平均空室率 5.2％・主要島部 <4%（2024 年 Q4）
• *4 Abu Dhabi Department of Municipalities & Transport：リース契約件数 +102％（2024 年上期速報）

賃料・利回り動向

賃料指数とIRRの５年トレンド

過去5年間のアブダビ賃料動向を振り返ると、緩やかな調整期を経て直近で力強い上昇トレンドに転じています。2020年前後は石油価格低迷やパンデミックの影響で賃料は横ばい〜弱含みでしたが、2021年以降は経済回復と人口増で再び上昇局面に入りました。

特に2024年には賃料指数が前年比+12%(*5)と急騰し、一部高級エリアでは最大14%(*5)程度の賃料高騰が見られました。この賃料上昇により、投資家にとっての内部収益率(IRR)も上振れしています。5年平均では物件のIRR（賃料収入と物件価値上昇を含む年率リターン）は6〜8%(*6)程度で安定推移してきましたが、直近の賃料急伸によりIRRはさらに高まる傾向です。

折れ線グラフが示す通り、賃料指数とIRRはほぼ相関して上昇しており、2024年時点では賃料指数125(*5)、IRR8.1%(*6)と投資妙味の高い水準に到達しています。

エリア別平均利回り

アブダビではエリアによって賃貸利回り（Yield）に差があり、平均して表面利回り6〜8%(*7)程度が期待できます。例えばビジネスハブ化が進むアルリーム島では平均約6〜7%(*7)前後の堅調な利回りを示し、一方でヤス島のようにレジャー施設が集積するエリアでは短期賃貸ニーズも相まって7〜8%(*7)台の高めの利回りが期待できます。

高級リゾート・文化エリアのサディヤット島は物件価格帯は高いものの、直近の賃料高騰により8%前(*7)後の利回りを実現するケースもあります。また郊外の手頃なコミュニティでは、例えばドバイ寄りのアルガデールなど割安エリアで9〜10%(*7)近い利回りが得られる例も報告されています。ただし一般的には高価格帯物件ほど利回りは低め、手頃な物件ほど利回りが高い傾向があり、エリア選定によって投資収益率が大きく左右される点に留意が必要です。

2026年までの賃料予測シナリオ

今後数年間の賃料動向について、複数のシナリオを想定することが重要です。ベースシナリオでは、2025年に予定されるまとまった新規供給により需給バランスがやや緩和し、2025〜2026年の年間賃料上昇率は3〜5%程度の緩やかな伸びに落ち着くと見られます。これは従来の急騰から持続可能な成長ペースへの移行です。

一方、強気シナリオとして経済成長と人口流入が予想以上に進めば、供給不足感が続き特定エリアで年5〜10%の賃料上昇が2026年まで継続する可能性もあります。逆に慎重シナリオでは、世界景気の変調や一時的な供給過多によって一部エリアで賃料が横ばい〜微減となる局面も考えられます。ただし、アブダビの不動産市場は政府系デベロッパー（Aldarなど）が需給をコントロールしており、急激な価格崩壊リスクは低いと評価されています。

• *5 Aldar Residential Market Report：賃料指数 +12％／高級エリア +14％・指数 125（2019=100）（2024 年版）
• *6 CBRE MENA Residential Investment Report：平均 IRR 6–8％・2024 年 8.1％（2025 年版）
• *7 JLL Abu Dhabi Real Estate Market 2024：主要エリア利回り（サディヤット 8–10％・ヤス 7–8％ 等）（2024 年）

高収益エリア完全ガイド

ROIトップ５エリアを比較

サディヤット島

文化施設や高級リゾートが集積するエリアです。近年ルーブル・アブダビなどの開業で注目度が上昇し、高所得者層の需要が旺盛です。高級ヴィラ・マンション中心で、直近の賃料上昇により表面利回り8〜10%程度も期待できる投資妙味の高いエリアです。

ヤス島

F1サーキットやテーマパークが立地するレジャー島で、観光客・駐在員双方に人気です。ヴィラからアパートまで多様な物件があり、短期貸し需要も取り込めるため利回り7〜8%と安定した収益が見込めます。周辺の開発も進み将来性も十分です。

アルリーム島

中心業務地区に隣接し、金融フリーゾーンADGMの拠点化も進む島です。高層住宅と商業施設が充実し、プロフェッショナル層の長期居住ニーズが高いです。利回り6〜7%前後と堅調で、今後のオフィス需要増に伴い賃貸需要もさらに伸びる見込みです.

ハリファシティ (Khalifa City)

市街地郊外の大型住宅コミュニティで、学校やモールもあり家族層に人気です。比較的手頃なヴィラやタウンハウスが多く、利回りは約6%台後半が狙えます。土地が広く将来的な開発余地もあり、長期安定収入を得たい投資家に向いています。

アルガデール／マスダール市

都心から離れた価値重視のエリアです。アルガデールはドバイとの中間地点付近に位置し、価格が割安な分利回り8〜9%と高めです。マスダール市は環境都市開発が進む新興エリアで、先進企業や大学もあり将来評価が高まる可能性があります。いずれも初期投資額を抑えつつ高利回りを得たい場合に検討したいエリアです。

横棒グラフで見ると、サディヤット島とアルガデールがともに利回り8%以上と突出しており、キャピタル・インカムの両面で魅力が高いことが分かります。

再開発ゾーンの潜在価値評価

アブダビでは既存地区の再開発や大規模プロジェクトによる新興ゾーンが複数進行中です。例えば、市内中心部のミナザイド港地区では老朽化した港湾エリアの再開発計画が進められています。

特にサディヤット島、ヤス島、アルリーム島の新規プロジェクトでは、ディズニーランドやハリーポッター、カジノ（IR）計画など国際文化・娯楽施設の集積が進み、今後の資産価値上昇が期待されています。2025年以降、アルファヒド島で6,000戸超の超高級住宅開発がスタート予定です。最大350億AED（1 兆 3,707 億 円）規模の販売が見込まれ、今後の高級市場の中心になる可能性があります。

また、サディヤット島ではグッゲンハイム美術館やザイード国立博物館など文化施設の建設が進行中です。

物件タイプ別コスト・利回り比較

ヴィラ｜初期費・運営費と想定利回り

ヴィラ物件は広い土地と建物を伴うため、初期購入費用はアパートに比べ高額になります。高級ヴィラでは数億円規模の案件も珍しくありません。運営費用も相応にかかり、庭やプールの維持管理費、冷房設備のメンテナンスなど年間の維持コストは賃料収入の20〜30%に達することもあります。コミュニティによってはHOA管理費（管理組合費用）がかかる場合もあります。

こうしたコスト構造のため、ヴィラの表面利回りは平均5〜6%台とアパートより低めになりがちです。ただ、高所得駐在員ファミリーなど根強い需要層があり、賃料は安定しやすい傾向です。またヴィラは土地付物件ゆえ資産価値の上昇余地も大きく、直近では郊外高級ヴィラの売買価格が年20〜30%上昇した例もあります。したがってインカムゲイン（賃料収入）は控えめでも、キャピタルゲイン狙いも含めた総合利回りでは魅力となり得ます。

タワー（高層アパート）｜コスト構造と利回り

高層アパートメントは都心部や島部で多数供給されており、購入価格帯はスタジオ等小型ユニットなら比較的手頃です。初期費用には物件価格に加えて、登記料（アブダビでは購入価格の2%程度）や不動産取得税は基本ありませんが、仲介手数料（通常賃料の5%程度）などが発生します。

運用面ではオーナーが支払う年次のサービスチャージ（管理費）があり、高級タワーでは年間家賃の15〜25%相当を管理費として負担するケースがあります。このため表面利回りが仮に7%でも、管理費差引後の実質利回りは5〜6%程度に低下します。

賃貸需要という点では、立地の良いタワー物件は単身〜小家族まで幅広いテナントに人気で空室期間が短く抑えられるメリットがあります。平均的な高層アパートの表面利回りは6〜8%前後で、物件規模によりますが、1ベッドルームなど小型ほど利回りが高く、大型高級ユニットほど利回りは低めになる傾向です。全体としては、中長期で安定収入を得やすい物件タイプと言えます。

サービスアパートメント｜費用内訳と収益ポテンシャル

サービスアパートメント（家具付き賃貸・ホテルサービス付き物件）は、運用コストは高いものの高収益ポテンシャルを秘めています。初期費用として家具・家電の調達費や内装コーディネート費用が発生し、また運用中もハウスキーピングや光熱費等オーナー負担となる経費が多くあります。

一般にホテル系列のサービスアパートでは運営会社とオーナーで収益シェアを行うため、収入の20〜40%程度が管理会社手数料等で差し引かれます。しかし短期滞在ニーズが強い立地では、一泊あたり賃料が月極め賃料の数倍となるため、高稼働率を維持できれば年間収益は通常賃貸のそれを上回ります。

実績では、アブダビ市内の短期レンタル物件の平均稼働率は約60%程度ですが、平均日額賃料が約400AED（1.2万円程度）と高水準なため、結果として年間7〜10%ものROIを達成した例もあります。サービスアパートはマーケットの観光動向に収益が左右される面もありますが、運用をプロに委託することで海外投資家でも高いインカムゲインを狙える魅力的な選択肢です。

需要要因と空室率トレンド

国営石油ADNOCの雇用拡大＆万博(EXPO)による賃貸需要

アブダビ賃貸需要を押し上げる要因として、国営石油会社ADNOCの事業拡大と国際イベント(EXPO)の影響が挙げられます。ADNOCはUAE経済を支える巨大企業で、近年のエネルギー市場好調を背景にプロジェクト投資と人員採用を拡大しています。例えば同社は2028年までに関連サプライチェーンで2万5千人規模の新規雇用創出を目標に掲げており、既にエンジニアや専門職を世界中から積極採用中です。

これによりアブダビ市内には高所得の駐在員が増加し、社宅需要やファミリー向け高級物件の需要が高まっています。また、国際万博(EXPO)の開催効果も見逃せません。2020年のドバイ万博開催はUAE全体の国際的認知度を高め、多くの外国人が当地に訪れるきっかけとなりました。

アブダビもその恩恵を受け、観光客や短期ビジネス滞在者が増加したことでホテル・サービスアパート需要が一時的に伸びました。さらに万博後もUAEへの関心が継続し、ビジネス拠点を構える企業が増えるなど、中長期的な賃貸需要の底上げにつながっています。

ADNOCによる恒常的な雇用拡大と、世界的イベントによる一過性の追い風という二つの要因が相まって、アブダビの賃貸市場は堅調な需要基盤を維持しています。

空室率5％以下エリアと改善余地

需要超過を裏付ける指標として、アブダビの住宅空室率の低さが挙げられます。全体の平均空室率は約5.2%(*3)と低位安定しており、特に人気地区では空室率が4%を切っています。例えばアルリーム島は3.8%(*3)、ヤス島は3.6%(*3)と事実上満室に近い状態です。

また高級エリアのサディヤット島では空き物件待ちの状態が続いており、一部プロジェクトでは入居希望者のウェイティングリストが存在します。これら空室率5%以下のエリアでは、オーナーにとって賃料引上げやテナント選別の余地がある理想的な市場環境と言えます。

一方、改善余地があるのは古い市街地中心部などで、一部では空室率7〜10%台の建物も見られます。これらは建物の老朽化や周辺設備の差によるものですが、リノベーションや周辺インフラ整備が進めば入居率向上の余地があります。

全般としてアブダビは主要エリアの稼働率が非常に高く、今後も低空室率が常態化すると見込まれますが、唯一の懸念は2025年以降に集中する新規供給が一時的に空室率を押し上げる可能性です。しかし需給動向からみて、その影響も一時的で、改善余地のあるエリアが徐々に埋まっていくポジティブなシナリオが期待されます。

• *3 ValuStrat Abu Dhabi Real Estate Market Review：平均空室率 5.2％・主要島部 <4%（2024 年 Q4）

規制・税制の最新影響とキャッシュフロー

2025年Rent Cap改定で賃料収益はどう変わる？

アブダビでは既存テナントとの契約更新時、家賃の年間上昇率を最大5%に制限するRent Cap（賃料上限制）が適用されています。2024年に公式賃料インデックスが導入されたこともあり、2025年にはこのRent Cap規制の改定が議論されています。

改定によって賃料収益がどう変動するかは、大きく二通りのシナリオがあります。まず上限制緩和（引き上げ）の場合、例えば上限が年7〜10%に引き上げられれば、オーナーは市場賃料に近づけて値上げできるため、既存物件からの収益増が見込めます。

一方、上限制維持または強化の場合（例えば据置や3%への引下げ）、オーナー側は引き続き緩やかな賃料増しか見込めず、インフレや金利上昇があると手取り利回りが圧迫される可能性があります。ただし新規契約時には上限規制がなく市場連動で賃料設定できるため、人気物件では次のテナント募集時に一気に市況相場へ調整することも可能です。

総じて2025年のRent Cap改定は、規制緩和なら収益追い風、据置なら慎重運用といった影響が想定され、投資家は政策動向を注視し柔軟に賃貸戦略を練る必要があります。

法人税2％導入と送金手数料の実効利回り試算

UAEでは2024年に法人税が導入されましたが、個人が所有する不動産収入には原則として課税されません。一方、法人名義で保有する場合のみ、各種控除後の実効税率はおおむね2％前後が目安となります。

たとえば年間グロス利回り7％の物件を法人で保有していると仮定すると、法人税分だけで利回りは約5％台（7％−2％）に低下します。さらに日本へ家賃収入を送金する際には、為替レートのスプレッドや海外送金手数料が発生し、総じて1〜2％程度のコストが差し引かれるのが一般的です。

仮に年間家賃収入1000万円相当を送金し、そのコストが1％（10万円）だった場合、手取りベースの実効利回りはおよそ4％前後にまで目減りします。

実際の税負担は所得額や経費控除によって変動し、将来的な税制変更リスクも残るため、法人税と送金コストでグロス利回りが1〜2％低下する前提で保守的な収支シミュレーションを行うことが重要です。

賃貸物件の購入フローとデューデリジェンス

購入ステップ＆必要書類チェックリスト

アブダビで賃貸用物件を購入する際の一般的な流れと必要書類を整理します。

• 購入物件の選定・予約：信頼できる現地不動産エージェントに希望条件を伝え、購入可能エリア（外国人は指定投資区のみ）から物件を絞り込みます。購入候補が決まったら売主と価格交渉・予約申込を行います。
• 予備契約(MOU)締結と手付金支払い：売買条件に合意したら売主との間で売買基本合意書(MOU)を締結し、通常物件価格の5〜10%程度をデポジット（手付金）として支払います。この時点で銀行ローンを利用する場合は事前承認を得ておきます。
• デューデリジェンス：物件の権利関係や未払費用の有無、構造上の問題がないかを確認します。ディベロッパーから必要な書類（NOC：譲渡同意書）を取得し、名義変更手続きの準備を進めます。
• 決済・登記：買主・売主・ディベロッパー担当者が集まり残代金の支払いと名義変更手続きを行います。アブダビでは土地局または開発会社指定の登記機関でタイトルディード（権利証書）が発行されます。登記料（通常価格の2%）と仲介手数料等の諸費用もこの時点で支払います。
• 引き渡し・運用開始：物件の鍵を受け取り引き渡し完了です。賃貸運用の場合は速やかに管理会社や仲介業者を通じてテナント募集を開始し、必要に応じて内装準備やTawtheeq（賃貸契約登録）などの手続きを行います。

必要書類チェックリスト

• 身分証明書類：パスポート（写真頁）のコピー、ビザや居住証明（居住者の場合）。非居住者でもパスポートのみで購入自体は可能です。
• 支払い関連：購入代金の支払い証明（銀行送金控え等）、ローン利用時は融資内定書。
• 権利移転関連：売主から提供される物件のタイトルディード（権利証）コピー、物件評価書（銀行ローン時）、開発業者からのNOC（譲渡承諾書）。
• その他：購入申込書や双方署名の売買契約書、政府発行の購入許可証（必要な場合のみ）。法人で購入する際は登記簿や決議書等会社書類一式。

管理会社選定と契約リスクの回避策

購入後の賃貸運営を成功させるには、信頼できる物件管理会社（プロパティマネージャー）を選定し、適切に契約リスクへ対処することが重要です。

管理会社を選ぶ際は、賃貸管理の実績や手数料水準（一般に年間家賃の5〜8%程度）、サービス内容を比較検討します。特に海外在住の投資家の場合、入居者募集から家賃回収、日常のクレーム対応まで委託できる総合力のある会社を選ぶと安心です。

契約時には管理委託契約の内容を精査しましょう。例えば管理会社が家賃滞納時にどこまで対応してくれるか、定期的な報告頻度、契約解除条件などを確認します。また賃借人との賃貸借契約書についてもリスク回避策を講じます。

標準的なテナント契約（Tawtheeq登録する公式契約書）を用い、契約期間・更新条件、修繕負担区分、保険加入義務、違反時のペナルティ等を明記しておくことが肝要です。特にアブダビでは退去通知のルールや敷金返還条件など法制度上の定めがありますので、現地法に則った契約書を用いることでトラブルを未然に防げます。

さらに、物件引き渡し前には設備点検を行い欠陥があれば是正しておくなど、入居後の紛争リスクを減らす工夫も大切です。総じて、適切な管理会社選定と契約内容のチェックを徹底することが、安定した運用とリスク最小化につながります。

まとめ｜高利回りを狙う３つの鉄則

アブダビの不動産賃貸市場で高利回りを実現するには、まずエリア選定が最重要です。需要と将来性の観点から有望な立地を見極め、サディヤット島やヤス島、アルリーム島といった発展が見込めるエリアに投資することで、安定した賃貸需要と資産価値の向上が期待できます。

また、複数物件によるエリア分散などのリスクヘッジ戦略も有効で、一つの市場変動に左右されにくい安定収益基盤を構築できます。さらに、金利や税制、送金手数料などの資金・税務コストの最適化にも注力すべきです。金利固定ローンやイスラム金融の活用、管理費削減などによってコストを抑え、賃貸利回りを最大化する工夫が求められます。

そして、為替変動リスクや予期せぬトラブルに備え、為替ヘッジや保険への加入、専門家の助言などによるリスク管理を徹底することで、不測の事態から投資を守ることが可能です。総じて、「エリア選定」「コスト最適化」「リスク管理」の三点はいずれもアブダビの不動産賃貸市場で高利回りを狙う上での鉄則です。これらを確実に実行することが成功への鍵となります。