アブダビ不動産エリアガイド｜ヤス島：ディズニーランド・フェラーリワールドなどの人気テーマパーク集結エリア（リゾート収益型）

アブダビ不動産エリアガイド｜ヤス島の基本概要【図解あり】

ヤス島の立地とアクセスの特徴

ヤス島は総面積2,500ヘクタールに32キロメートルの海岸線を持つアブダビの代表的な投資エリアです(*1)。アブダビ市内中心部から車で約20分、ドバイからは約50分の距離に位置し、アブダビ国際空港からはわずか10分という抜群のアクセス環境を誇ります。島内には複数の橋とトンネルで本土と接続されており、24時間いつでも往来可能な利便性を確保しています。

空港からの近さは特に国際的な投資家や観光客にとって大きな魅力となっており、アブダビ国際空港から中心部のヤス島までの距離は9.8キロメートルと非常にコンパクトです。また、アブダビの象徴的な観光地であるシェイク・ザイード・グランドモスクまでは23.5キロメートル、アブダビ・コーニッシュまでは28.9キロメートルとアクセス良好です。

このような立地特性により、ヤス島は居住用途と投資用途の両方で高い人気を維持しています。

リゾートと商業が融合した都市設計の全体像

ヤス島は政府系開発会社ミラル社によるマスタープランに基づき、2030年までに人口10万人の達成を目標として計画的な開発が進められています。現在の開発進捗率は約55%であり、エンターテインメント、レジャー、住宅の複合的な都市機能を持つ混合用途プロジェクトが継続的に実施されています(*2)。

島全体のコンセプトは「世界クラスのエンターテインメント・デスティネーション」として位置づけられており、テーマパーク、高級ホテル、住宅エリア、商業施設が有機的に配置されています。

特にウォーターフロント地区では、プロムナード沿いにレストラン、スポーツ施設、クラブ、高級ホテルの開発が行われており、美しい景観の高級マンションやタウンハウスが提供される計画です。この統合的な都市設計により、住民と観光客双方にとって魅力的な環境が創出されています。

アブダビ中心部からの距離と利便性

ヤス島の交通インフラは継続的な改善が図られており、2026年には鉄道エティハド鉄道が開通予定で、アブダビとドバイが60分以内で結ばれる予定です。これにより、ヤス島の地理的優位性はさらに向上し、両都市圏からのアクセス利便性が大幅に改善される見込みです(*3)。

島内の交通ネットワークも拡充が進んでおり、主要エリア間を結ぶ道路網の整備により、島内移動の利便性が着実に向上しています。また、アブダビ市内の主要ビジネス地区やショッピングエリアへの定期バスサービスも充実しており、車を持たない住民でも快適な生活を送ることができます。さらに、タクシーやライドシェアサービスも24時間利用可能で、夜間の帰宅やレジャー施設からの移動も安心です。

ヤス島の不動産の魅力｜リゾート収益型として注目される理由

テーマパーク計画による観光需要への期待

ウォルト・ディズニー・カンパニーが正式発表したディズニーランド・アブダビの建設計画は、ヤス島の不動産価値に革命的な影響を与えると期待されています。50億ドル以上（約7,475億円）の投資規模で進められるこのプロジェクトは、ミラル社が全額出資し、2030年から2033年の間の開業を目指しています(*4)。

現在のヤス島は既に年間3,800万人の訪問者を記録しており、2024年には前年比10%増を達成しています(*5)。ディズニーランドの開業により、この数字はさらに大幅な増加が見込まれ、短期レンタル需要の爆発的な拡大が予測されています。東京ディズニーランドの事例では、開業後に周辺地域の不動産価格が長期的に上昇し続けた実績があり、ヤス島でも同様の効果が期待されています。

テーマパーク建設による経済効果は多岐にわたり、建設期間中の雇用創出、開業後の観光収入増加、関連産業の発展などが見込まれています。これらの要因が複合的に作用し、ヤス島全体の不動産需要を押し上げる強力な推進力となっています。

ホテル・リゾート需要と長期滞在者の増加

2024年のヤス島のホテルの客室稼働率は年間平均82%を記録し、8月のピーク時には90%に達しています。テーマパークや各種アトラクションへの訪問者数は前年比20%増加し、平均滞在期間は1.9泊となっています(*5)。この高い稼働率と長期滞在傾向は、短期レンタル物件への需要拡大を示す重要な指標です。

観光客の国籍別内訳では、インド系訪問者が40%の成長を示し、中国からの訪問者は80%増加するなど、国際的な多様性が拡大しています。サウジアラビアやクウェートからの近隣諸国の訪問者も安定的に増加しており、地域全体での認知度向上が確認されています。

長期滞在者の増加は、従来の1-2泊の短期観光から、3-7日間の中期滞在へのシフトを意味しており、これは住宅型宿泊施設への需要増加に直結しています。特に家族連れの訪問者は、ホテルよりもアパートメントタイプの宿泊施設を好む傾向があり、リゾート型不動産投資の収益機会を大きく拡大させています。

投資先としてのブランド力と国際的な注目度

ヤス島とサディヤット島は2024年に合計で190以上の賞と表彰を受賞し、国際的な評価の高さを証明しています。ヤス島単独では3,400万人の訪問者を迎え、これはディズニーランド・カリフォルニアの合計2,730万人を上回る驚異的な数字です(*6)。

この圧倒的な集客力は、フェラーリワールドが5年連続で「世界最優秀テーマパーク」を受賞し、ワーナーブラザーズワールドが中東初のTEA（テーマエンターテインメント協会）世界リストに180万人の訪問者数で掲載されるなど、個別施設の優秀性に支えられています(*7)。

国際的な不動産投資家からの注目度も急速に高まっており、高級ヴィラの価格は前年比10.3%の上昇を記録しています(*8)。ディズニーランド建設などの要因により、将来的に物件価格が30-50%上昇する可能性が予想されており、投資先としてのブランド力への期待が高まっている状況です(*9)。

ヤス島の不動産価格相場｜物件タイプ別の目安をわかりやすく紹介

コンドミニアム・アパートメントの価格帯と特徴

ヤス島のアパートメント価格は、2025年現在で1ベッドルーム平均129万AED（約5,200万円）、3ベッドルーム平均310万AED（約1億2,500万円）となっています(*10)。平方フィートあたりの価格は1,400AED（約5万7,000円）で、前年比6.7%の上昇を記録しており、市場の活況を反映しています。

スタジオタイプは75万AED（約3,000万円）から取得可能で、投資初心者にとって参入しやすい価格帯となっています。2ベッドルームは182万AED（約7,300万円）が平均相場で、ファミリー向け賃貸需要に対応できる人気の間取りです。これらの価格帯は、年間6.2%の平均利回りを実現しており、UAE全体の平均である3-4%を大きく上回る収益性を提供しています(*11)。

立地による価格差も顕著で、ウォーターフロント物件やテーマパーク至近の物件は、一般的な市場価格より高く、プレミアムが付加される傾向があります。特に、建設予定のディズニーランドに近いエリアの物件は、既に投資家からの注目が集まっており、早期の価格上昇が予想されています。

ヴィラやタウンハウスの価格帯と特徴

ヴィラの価格帯は154万5,000AEDから4,990万AED（約6,200万円から約20億円）と幅広いレンジを提供しています(*8)。平方フィートあたりの価格は1,243AED（約5万円）で前年比4.74%上昇しており、高級物件セグメントでも堅調な価格上昇が続いています(*11)。

2024年には高級ヴィラの価格が10.3%急騰し、平方フィートあたり1,270AED（約5万2,000円）に達しました。特にウォーターフロントヴィラや運河沿いの物件は高い人気を誇り、「Yas Riva」プロジェクトでは151棟のヴィラが1棟830万AED（約3億3,000万円）からという高額設定にも関わらず、24時間で完売する事例も発生しています。

ヴィラタイプの利回りは4.72%と、アパートメントよりもやや低めですが、キャピタルゲインへの期待が高く、長期的な資産形成を目指す人に適しています。また、ヴィラは短期レンタル市場でも高い人気を誇り、家族連れの観光客や長期滞在者からの需要が安定しています。

投資予算別に見た購入の目安

投資予算50万AED（約2,030万円）から320万AED（約13億円）まで、オフプラン物件を中心に幅広い選択肢が用意されています。平均的な物件購入価格は358万4,936AED（約14億6,000万円）となっており、投資中級者にとって現実的な投資規模と言えます(*12)。

投資初心者には、50万AED（約2,030万円）程度のスタジオや1ベッドルームのオフプラン物件が推奨されます。これらの物件は完成時の値上がり益と賃貸収益の両方を狙え、リスクを抑えた投資戦略を実現できます。投資中級者向けには150-200万AED（約6,090万-8,120万円）程度の2ベッドルーム物件が適しており、ファミリー向け需要の安定性と良好な利回りを期待できます。

投資上級者には500万AED（約2億300万円）以上の高級ヴィラや複数物件の組み合わせ投資が有効です。特に200万AED（約8,120万円）以上の物件購入者はUAEゴールデンビザ（10年更新可能な居住権）の取得資格を得られ、長期的な居住・事業展開の基盤を構築できます(*13)。

ヤス島の主要スポット｜ディズニーランドやフェラーリワールドを中心に解説

ディズニーランド建設計画と期待される経済効果

ディズニーランド・アブダビの建設計画は、18-24か月の設計フェーズと5年間の建設期間を経て、2030-2033年の開業を目指しています。50億ドル以上（約7,475億円）の投資規模はミラル社が全額負担し、ディズニー社は建設費用を負担しない事業モデルとなっています(*14)。

建設期間中には数万人規模の雇用創出が見込まれ、開業後は年間数千万人の追加訪問者による経済効果が期待されています。東京ディズニーランドの事例では、開業初年度に1,000万人の来園者を達成し、周辺地域に継続的な経済波及効果をもたらしました。アブダビでも同様の効果により、ホテル、レストラン、小売業、交通業界など関連産業全体の成長が予想されています。

不動産市場への直接的な影響として、ヤス島の物件価格が30-50%上昇する可能性が予想されています(*9)。特に短期レンタル市場と住宅市場の両方で大幅な需要拡大が見込まれており、ディズニーランド発表後の投資タイミングが重要な局面を迎えています(*15)。

フェラーリワールドやウォーターパークの集客力

フェラーリワールド・アブダビは5年連続で「世界最優秀テーマパーク」賞を受賞し、世界的な評価を確立しています。ワーナーブラザーズ・ワールドは中東初のTEA（テーマエンターテインメント協会）グローバルリストに180万人の年間訪問者数で掲載され、国際的な認知度を獲得しています(*16)。

ヤス・ウォーターワールドでは現在、18の新アトラクションを追加する拡張工事が55%完了しており、収容能力を20%増加させる計画が進行中です(*17)。この拡張により、年間受入れ可能人数が大幅に増加し、より多くの観光客を呼び込むことが可能になります。

これらの施設の高い集客力は、短期レンタル需要の安定的な供給源として機能しており、ヤス島の不動産投資における重要な収益基盤となっています。特に週末や祝日、夏季休暇期間には稼働率が90%を超える状況が続いており、投資物件の高稼働率を支える要因となっています。

ヤスモールやサーキットなど周辺施設の魅力

ヤス・マリーナ・サーキットではF1アブダビグランプリをはじめとする国際的なモータースポーツイベントが年間を通じて開催されています(*17)。これらのイベントは世界中から観客を集め、期間中のホテルや短期レンタル物件の需要を大幅に押し上げる効果があります。

ヤスモールは中東最大級のショッピングモールとして、400以上の店舗、レストラン、エンターテインメント施設を擁しています。モール内にはスケートリンク、映画館、子供向けプレイエリアなどが充実しており、住民の日常的な利便性と観光客の楽しみの両方を提供しています。

その他の周辺施設として、ヤス・リンクス・アブダビゴルフコース、ヤス・ビーチ、各種マリンスポーツ施設なども整備されており、多様なライフスタイルニーズに対応しています。これらの包括的な施設群により、ヤス島は単なる観光地ではなく、総合的な生活環境を提供する成熟した都市として発展を続けています。

ヤス島の不動産投資｜収益モデルと利点をわかりやすく解説

短期レンタル需要を活用した高利回りモデル

ヤス島の高級アパートメントでは6-8%の平均利回りを実現しており、UAE全体の平均3-4%を大きく上回る収益性を提供しています。短期レンタル物件として運営した場合、年間9-11%のリターンを達成することが可能で、プロフェッショナルな管理会社を活用すれば安定した高収益を期待できます(*18)。

平均的な稼働率は年間を通じて85%以上を維持し、ピークシーズンには95%に達します。スタジオタイプの年間賃料は12万5,000AED（約500万円）、3ベッドルームでは20万4,000AED（約820万円）が相場となっています(*19)。これらの数字は長期賃貸ベースでの計算であり、短期レンタルではさらに高い収益率を期待できます。

短期レンタル市場の成長要因として、年間3,800万人の訪問者と継続的な観光インフラの拡充があります。特にテーマパークやイベント開催時期には宿泊需要が急増し、通常の2-3倍の賃料設定も可能になります。適切な物件選択と効果的な運営により、投資回収期間を大幅に短縮できる魅力的な投資モデルです。

リゾート型物件の長期安定収益の可能性

アパートメントタイプでは6-8%、ヴィラタイプでは5-6.5%の安定した利回りを長期的に維持できる環境が整備されています。ホテルアパートメントの場合、プロフェッショナル管理により7-9%の年間リターンを実現することが可能です(*20)。

長期安定収益の基盤となるのは、政府主導の計画的開発と継続的なインフラ投資です。2030年までに人口10万人達成を目標とするマスタープランにより、住宅需要の持続的拡大が見込まれています。また、観光戦略2030では、アブダビ全体の訪問者数を2023年の2,400万人から2030年の3,930万人まで増加させる目標が設定されており、ヤス島もこの成長の中心的役割を担います(*21)。

リゾート型物件の特徴として、景気変動への耐性が挙げられます。経済状況に関係なく一定の観光需要が維持されるため、住宅専用物件よりも収益の安定性が高く、長期投資戦略に適しています。さらに、UAE全体の税制メリット（固定資産税0%、所得税0%、キャピタルゲイン税0%）により、投資収益を最大化できる環境が整っています。

リゾート収益型で有利な投資戦略のポイント

成功するリゾート収益型投資の第一のポイントは、立地選択の精度です。テーマパークやビーチへの徒歩アクセス、メインロードからの距離、公共交通機関との接続性などを総合的に評価し、観光客にとって最も利便性の高い物件を選択することが重要です。

第二のポイントは、物件タイプと管理方法の最適化です。ファミリー向けには2-3ベッドルームのアパートメントが適しており、カップルや出張者向けにはスタジオや1ベッドルームが効果的です。管理については、プロフェッショナル管理会社の活用により、稼働率向上と運営コスト削減の両立が可能になります。

第三のポイントは、市場タイミングの把握です。ディズニーランド建設発表後の現在は、開業前投資による最大のキャピタルゲイン獲得機会となっています。オフプラン物件への投資により、完成時の大幅な価値上昇を期待できる一方、建設リスクも考慮した慎重な物件選択が求められます。分散投資により複数物件を組み合わせることで、リスク軽減と収益安定化を実現できます。

ヤス島の将来性｜開発計画と投資価値を2025年最新版で解説

新規開発プロジェクトとインフラ整備の進展

アブダビ住宅公社が発表したヤス運河住宅プロジェクトでは、1,146戸の住宅ヴィラが35億AED（約1,400億円）の投資規模で開発され、2027年第4四半期の完成を予定しています(*22)。このプロジェクトは政府主導による住宅供給増加の一環であり、ヤス島の人口拡大と住宅需要の安定化に寄与する重要な開発です。

ミラル社は2030年を目標とした包括的な持続可能性戦略を発表し、カーボンフットプリント削減と環境配慮型開発の推進を表明しています。これにより、国際的な環境基準に準拠した高品質な都市開発が継続され、長期的な投資価値の維持・向上が期待されます。

インフラ整備では、2025-2030年の期間に100億ドル以上の投資が計画されており、交通網、上下水道、電力供給、通信網の大幅な拡充が予定されています(*21)。特にエティハド鉄道の開通により、ドバイ・アブダビ間の移動時間が大幅に短縮され、ヤス島の立地価値がさらに向上します。

観光戦略と持続的な投資価値の見通し

アブダビ観光戦略2030では、国際宿泊客数を2023年の380万人から2030年の720万人まで約2倍に増加させる野心的な目標を設定しています(*23)。この成長戦略の中核を担うヤス島では、新たなテーマパーク、高級ホテル、会議施設の建設が継続的に計画されています。

観光客の多様化も進展しており、2024年にはインド系訪問者が40%増、中国系訪問者が80%増を記録するなど、アジア市場からの需要拡大が顕著です。サウジアラビアやクウェートなど近隣諸国からの安定的な訪問者増加も継続しており、地域全体での観光ハブとしての地位を確立しています。

持続的な投資価値の要因として、政府系開発会社による品質管理と長期計画の確実性があります。民間開発とは異なり、政府主導の開発では収益性だけでなく社会インフラとしての役割も重視されるため、短期的な市場変動に左右されない安定した成長を期待できます。また、UAE全体の経済多様化戦略の一環として観光業の位置づけが強化されており、国家レベルでの支援が継続される見通しです。

将来の需要拡大が見込まれるターゲット層

現在の訪問者構成では、インド系が最大のシェアを占め、続いて中国、サウジアラビア、クウェート系の訪問者が主要な市場を形成しています(*23)。これらの国々の経済成長と中間層拡大により、今後も継続的な需要増加が見込まれています。

家族向け市場の拡大が特に注目されており、ディズニーランドの開業により、3世代にわたるファミリー旅行の需要が大幅に増加すると予測されています。このセグメントは滞在期間が長く、住宅タイプの宿泊施設を好む傾向があるため、リゾート型不動産投資にとって理想的なターゲット層です。

ビジネス旅行者市場も拡大基調にあり、UAEの国際ビジネスハブとしての地位向上により、会議・展示会・企業イベントの開催が増加しています。これらの出張者は中長期滞在を好む傾向があり、サービスアパートメントやホテルアパートメント需要の安定的な供給源となっています。また、リモートワークの普及により、「ワーケーション」としての需要も新たに創出されており、多様化する宿泊ニーズに対応できる物件の投資価値が高まっています。

FAQ｜ヤス島の不動産エリアガイドでよくある質問

ヤス島の不動産は外国人でも購入できる？

外国人でもヤス島の不動産を完全所有権で購入できます。

UAEの指定投資区域として認定されているため、外国人による土地・建物の完全所有が法的に保障されています。200万AED（約8,136万円）以上の不動産投資により、10年更新可能なUAEゴールデンビザの取得資格も得られ、長期居住権と事業展開の基盤を同時に確保できます(*24)。

ヤス島の不動産価格は今後上がる可能性がある？

ディズニーランド建設などの大型開発により、ヤス島の不動産価格が30-50%上昇する可能性が予想されています。

現在は開業前投資の最適タイミングであり、短期レンタル市場と住宅市場の両方で大幅な需要拡大が見込まれています。政府主導の計画的開発により、投機的な価格変動ではなく、実需に基づいた持続的な価格上昇が期待されます。

ヤス島での生活費や住環境は駐在者や家族に向いている？

アブダビの家族向け月間生活費は1万2,000-2万AED（約48万-80万円）で、ニューヨークより45.8%安価です。

ヤス島にはヤス・アメリカン・アカデミー、SABIS国際学校、ノヤ英国学校など優秀な国際学校が立地しており、駐在員家族の教育ニーズに十分対応できます。24時間セキュリティ、国際医療機関、多言語対応サービスなど、外国人居住者向けのインフラが充実している安心の住環境です(*25)。

まとめ｜ヤス島の不動産エリアガイドで押さえる投資の要点

ヤス島は政府主導のマスタープラン開発により、2030年までの持続的成長が保証された世界クラスのリゾート投資エリアです(*26)。

ディズニーランド建設発表により投資価値が30-50%上昇する可能性があり(*9)、現在は開業前投資の最適タイミングとなっています。年間3,800万人の訪問者実績(*5)と6-11%の高利回り実現(*18)により、リゾート収益型投資として極めて魅力的な条件を提供しています。

アブダビビジョン2030戦略の中核として位置づけられるヤス島では、政府系開発会社による品質管理と計画的なインフラ投資が継続され、民間開発にはない安定性と確実性を投資家に提供しています。外国人完全所有権とゴールデンビザ取得資格により、資産保全と居住権確保の両立も可能で、総合的な海外投資戦略の拠点として最適な選択肢といえます。

出典元

• *1 UAE Ministry of Economy & Tourism：「Yas Island Official Portal」
• *2 Miral Investment Brochure：「Official Development Documentation」
• *3 Gulf News：「UAE’s Etihad Rail passenger train to launch in 2026 Dubai Abu Dhabi in under an hour」
• *4 The Walt Disney Company：「Official Announcement」
• *5 Miral Press Release：「Record-Breaking Visitation Statistics」
• *6 Abu Dhabi Media Office：「Tourism Awards and Recognition」
• *7 The National UAE：「Ferrari World Performance Report」
• *8 Top Luxury Property：「Abu Dhabi Real Estate Market Report Q2 2024」
• *9 MyBayut：「Disneyland Impact on Property Market」
• *10 Metropolitan Real Estate：「Yas Island Property Price Analysis」
• *11 Bayut：「Yas Island Villa Pricing Report」
• *12 Bayut：「Off Plan Properties Price Analysis」
• *13 UAE Federal Authority：「Golden Visa Services」
• *14 ENR Construction News：「Disney Abu Dhabi Official Announcement」
• *15 LinkedIn Property Analysis：「Yas Property Value Projections」
• *16 Ferrari World Official：「Awards List」
• *17 ME Construction News：「Yas Waterworld Expansion Update」
• *18 Top Luxury Property：「Yas Island Investment Analysis」
• *19 PropertyFinder：「Yas Island Rental Market Report」
• *20 BHomes：「Yas Island Area Investment Guide」
• *21 Blooloop：「Abu Dhabi Tourism Infrastructure Investment」
• *22 Abu Dhabi Housing Authority：「Yas Canal Project Announcement」
• *23 Gulf News：「International Visitor Demographics」
• *24 UAE Official Portal：「Foreign Property Ownership Laws」
• *25 Kredium：「Abu Dhabi Cost of Living Guide 2025」
• *26 Abu Dhabi Real Estate Centre：「Official Report」