【2025年最新】ドバイ(UEA)の入国ビザ手続き完全ガイド：日本人投資家が知るべき取得方法と注意点
目次
はじめに：ドバイのビザが注目される理由とビジネスチャンス
近年、ドバイ（UAE）は外国人に対するビザ制度の大改革を行い、世界中の投資家・起業家から注目を集めています。 特に2019年以降、条件を満たす投資家や起業家、人材に対しては10年間有効のゴールデンビザや5年間有効のグリーンビザが発給されるようになり、 短期滞在が前提だった従来の制度から大きく変わりました。
このビザ制度の拡充により、外国人でもスポンサー（保証人）なしで長期滞在が可能になり、 ドバイで腰を据えてビジネス展開できる環境が整いつつあります。
ドバイがここまで投資家を惹きつける背景には、そのビジネスチャンスと優れた環境があります。 例えば税制面では、個人所得税0%、法人税9%（2023年より導入、一定の大企業のみ対象）という非常に低い水準で、 日本（法人税23.2%）など他国と比べ大きなメリットがあります。
特筆すべきは、2024年にUAE政府がスタートアップや中小企業向けに法人税免除措置を拡大したことで、 年間売上高375万AED（約1億2,000万円）未満の企業は法人税が免除されるようになった点です。 また治安の良さや国際都市としての利便性も相まって、世界中の富裕層や企業家が集まっています。
事実、ドバイには約340～350社の日本企業が進出しており、在住日本人数も2024年時点で4,150人と年々増加傾向にあります。 こうした日系企業（例：ソニーやパナソニック）はドバイの経済特区（フリーゾーン）に拠点を置き、 税制優遇の恩恵を受けながらビジネスを展開しています。
さらに、ドバイ政府は新たな産業や人材を呼び込む施策にも積極的です。 例えばインフルエンサービザと呼ばれる制度を開始し、コンテンツクリエイターなどには最長10年のビザ取得を可能にするなど、 ユニークな人材にも門戸を開いています。
加えて、不動産市場も近年活況で、主要都市と比べて不動産価格の割安感や高利回り（年間6～9%程度）も魅力とされています。 特に2024年から2025年にかけては中心部の高級物件で10%を超える収益率が報告されるなど、 不動産投資によってビザを取得できることも大きなメリットの一つです。
このように、ドバイは「ビザ取得＝ビジネスチャンス拡大」と言える状況が生まれています。 本記事では2025年最新のドバイのビザ制度を踏まえ、日本人投資家が知っておくべき取得方法と注意点を詳しく解説します。 特に注目度の高い不動産投資家向けビザを中心に、申請手続きの実務や長期運用のポイント、トラブル対策まで網羅した完全ガイドとなっています。 ドバイでのビジネス展開を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
2025年最新のドバイのビザ制度概要
▼ 短期の観光・ビジネス渡航向けビザ(アライバルビザ)
日本国籍保持者は基本的にUAE入国時に30日間滞在可能な訪問ビザ（オンアライバルビザ）が自動付与され、追加で10日間の猶予期間（グレイスピリオド）も認められてきました。 このため、30日以内の観光や出張、商談であれば事前にビザを申請する必要はありません。
ただし2024年末に制度が更新され、日本人も一部の欧州諸国同様に「90日間有効の観光ビザ（マルチプル入国可）」が入国時に発給されることが発表されています。 この90日ビザは発給日から6か月間有効で、その期間中合計90日まで滞在可能というものです。 制度移行期のため現場での扱いに多少の揺らぎも報告されていますが、2025年現在、日本人短期渡航者にとってドバイ入国は以前にも増して柔軟になっています。
ビジネス目的の短期滞在では、このオンアライバルビザを活用しつつ、必要に応じて現地での商用ビザ延長手続き（最大延長30日間）も検討すると良いでしょう。
▼ アライバルビザ以外の主要ビザの取得期間・条件・特典一覧表
続いて、上記に記載した「アライバルビザ以外」のドバイの2025年時点ビザ制度を概観しましょう。 UAE（ドバイ）では、多様な長期ビザが整備されており、ビジネス目的でも活用できる選択肢が複数存在します。 以下に主要なビザ種類と概要をまとめます。
| ビザ種類 | 有効期間（年数） | 主な条件 | 主な特典 |
|---|---|---|---|
| ゴールデンビザ （Golden Visa） | 10 | ・投資条件：不動産に200万AED以上 ・専門人材：科学技術分野など年収基準あり | ・長期間（10年）更新不要 ・スポンサーなしで家族帯同可能 ・6か月以上国外滞在しても失効しにくい |
| グリーンビザ （Green Visa） | 5 | ・高度技能：エンジニア、研究者、専門職など ・最低月収要件：10,000AED程度（2024年改定） | ・スポンサー不要で本人が居住ビザ取得 ・家族を5年スポンサー可能 ・就労・起業の選択肢が広い |
| 不動産投資ビザ （プロパティビザ） | 2 | ・最低投資額：75万AED以上 ・全額支払済みもしくはローン返済条件あり | ・不動産所有を継続すれば更新可能 ・家族帯同ビザも取得しやすい ・売却時にはビザ失効に注意 |
| 法人投資ビザ （ビジネス設立ビザ） | 2–3 | ・法人設立：フリーゾーンまたは現地法人 ・外資100%出資や出資割合に注意 | ・家族帯同ビザのスポンサー可 ・フリーゾーンなら税制優遇あり ・一部エリアは設立費用が約20%減 |
| 就労ビザ （雇用ビザ） | 2–3 | ・現地企業の雇用が条件 ・雇用契約継続でビザ有効 | ・会社がスポンサーとなるため手続き簡易 ・契約終了後は一定期間で失効 ・家族帯同には企業側の承認必要 |
ゴールデンビザ（Golden Visa）
最長10年有効の長期居住ビザ。 外国人投資家や高度人材向けに発給されます。 スポンサー不要で更新可能なのが特徴で、取得要件としては例えば不動産に200万AED以上投資した場合（後述）や、一定額以上の投資ファンド出資、 著名な起業家・専門人材であること等があります。
2025年以降、特に科学技術分野の専門人材に関して年収基準が下がり、より申請しやすくなる傾向にあります。 家族も同等の長期ビザを取得でき、6か月以上UAE国外に滞在しても失効しない特典もあります。
グリーンビザ（Green Visa）
5年有効の居住ビザ。 ゴールデンビザほど条件は厳しくありませんが、スポンサーなしで自分自身を保証できる中長期ビザです。 主に高度技能専門職（エンジニアや研究者など）やフリーランス・自営業者、一定規模の投資家が対象です。
例えば、起業家や会社パートナーとして一定の資本要件を満たす場合にも申請可能です。 2024年に見直しが行われ、最低月収要件が8,000AEDから10,000AEDほどに引き上げられました。 グリーンビザ保持者も家族を5年間スポンサー可能で、ビジネスパーソンに柔軟な選択肢を提供します。
不動産投資ビザ（プロパティビザ）
ドバイで一定額以上の不動産を購入した投資家に与えられる居住ビザです。 後述するように75万AED以上の不動産購入で約2年間有効のビザが取得できます。 また200万AED以上の不動産投資で10年有効のゴールデンビザ取得要件を満たします。 不動産の所有を維持する限り更新可能で、配偶者や子供も滞在許可を得られるため、 富裕層・投資家に人気のビザです。
2025年からは不動産評価方法が明確化され、土地局（DLD）の公式評価額がビザ申請時の基準として重視されるようになりました。
法人投資ビザ（ビジネス設立ビザ）
ドバイで会社を設立・出資することによって取得できる居住ビザです。 いわゆる投資家ビザ／パートナービザと呼ばれるもので、フリーゾーン会社や現地法人の設立者・出資者に発給されます。 一般に2～3年有効で、ビザ保持者自身がスポンサーとなり家族の帯同も可能です。
ドバイでは外資100%出資の法人設立が解禁されており、中小の起業家でもこのルートで移住するケースが増えています。 2024年～2025年にかけては特定フリーゾーンでの設立費用が従来より20%近く削減される動きもあり、 法人設立のハードルはさらに下がりつつあります。
就労ビザ（雇用ビザ）
現地企業に雇用されることで取得する従来型の居住ビザです。 企業がスポンサーとなり発給され、原則2年間有効（フリーゾーン勤務者は3年の場合あり）。 雇用関係が続く限り有効ですが、退職すると猶予期間後に失効します。 日本人駐在員などはこのビザで滞在するケースが多いですが、ビジネスオーナー視点ではあまり関係しないため本記事では詳述しません。
リモートワーク（バーチャルワーキング）ビザ
海外の企業に勤務したまま、ドバイに1年間滞在できるビザです。 完全リモート勤務者向けに新設されました。 有効期間1年（更新可）で、自社事業主の場合は1年以上の企業経営実績と月収約3,500ドル以上、 被雇用者の場合は月収約3,500ドル以上かつ雇用証明等が条件になります。
2025年の法改正により申請手続きが簡素化され、最低月収が3,000ドル相当まで下げられる見通しです。 まずドバイに住んでみたいというビジネスパーソンには魅力的な制度と言えます。
その他のビザ
上記のほか、55歳以上の退職者向けリタイアメントビザ（5年）や、 短期のマルチプルエントリー観光ビザ（5年有効・最長連続90日滞在）などもあります。 ただし永住権にあたる制度はUAEには存在せず、「永住ビザ」は制度上ありません。
長期ビザを更新し続けることで事実上の長期移住は可能ですが、市民権取得は非常に稀である点は留意が必要です。
以上が主要なビザの概要です。 特にゴールデンビザと不動産投資ビザは、日本人投資家にとって現実的かつメリットの大きい選択肢と言えます。 以下では、不動産投資ビザにフォーカスして具体的な要件や手続きフローを解説し、 その後に共通する手続き上のポイントや注意点を詳しく見ていきます。
ドバイ不動産投資ビザの要件：日本人投資家が確認すべきポイント
ドバイの不動産投資家向けビザ（不動産ビザ）は、一定額以上の不動産を購入・所有することで取得できる居住ビザです。 日本人投資家にとって最も現実的な長期ビザ取得手段の一つですが、適用条件や必要事項を正確に把握しておく必要があります。 以下に主要な取得要件と、日本人が特に留意すべきポイントをまとめます。
不動産ビザの取得条件（概要）
最低投資額
購入価格が75万AED以上の不動産を所有していること。 これは購入時の価格ベースで判断されます（約3,000万円～※為替レートによる）。 単独所有が原則ですが、夫婦で共同所有する場合は合計75万AED以上あれば対象となります（結婚証明書の提出が必要）。 条件を満たせば本人および配偶者・扶養子女がビザ申請可能です。 なお、200万AED以上の物件所有の場合はゴールデンビザ（10年）の対象になります。
不動産の種類・状態
居住用の完成物件が対象です。 オフプラン（建設中物件）は完成引渡し後でないとビザ申請に使えません。 また商業物件や土地のみの購入は通常対象外です。
物件はドバイ首長国内にあり、土地局（DLD）に所有権登記されている必要があります。 購入後に発行される電子権利書（タイトルディード）が申請時に必須となります。 なお、2024年以降はアブダビやシャルジャといった他の首長国の特定地域でも、一定額以上の投資によるビザ取得が可能となり、 投資選択肢が広がっています。
購入形態
不動産は全額支払い済みであることが求められます。 ローン利用の場合、評価額の50%以上を返済済みであるか、少なくとも75万AED分を完済している必要があります。 さらに銀行からの抵当権解除もしくは残債額に対するNOC（異議なし証明）の取得も条件に含まれます。 したがってローンで購入した場合は、事前に銀行と調整しておくことが重要です。
善行証明の提出
ドバイ警察が発行するGood Conduct証明書（無犯罪証明）を取得し、土地局（DLD）宛に提出する必要があります。 これは申請者の品行方正さを証明する書類で、ドバイの警察当局に申請します。 初めてUAEに渡航する場合でも要求されるため、来訪時に指紋登録など所定の手続きを経て取得します。 日本には無犯罪証明書の制度（警察証明）がありますが、ドバイビザ申請にはドバイ警察発行の証明が必要となる点に注意してください。
健康保険への加入
ドバイでは居住ビザ取得者に医療保険加入が義務付けられています。 そのため申請時にUAE国内の医療保険証書を提出する必要があります。 日本の海外旅行保険では代用できません。 ビザ申請前にドバイで有効な保険プランに加入し、保険証書（保険会社発行の加入証明）を用意しましょう。 保険未加入だとビザの発給・更新が認められないので注意が必要です。 2024年からは最低保障内容が強化されており、入院費・外来診療費の補償範囲を広げたプランが求められています。
必要書類の準備と公的手続き
パスポート（有効残存期間に注意）、物件のタイトルディード、証明写真、保険証書、善行証明書など基本書類を揃えることはもちろん、 日本で取得する書類の認証手続きも重要です。 例えば結婚証明書やお子様の出生証明書は、日本の市区町村で英文書を発行してもらい、 外務省とUAE大使館での認証（アポスティーユまたは領事認証）を経ておきましょう。
ドバイでは外国の公文書は現地での認証が必要な場合があります。 物件購入契約書や支払い領収書も念のため準備し、英語またはアラビア語で内容を説明できるようにしておくと安心です。
対象物件の条件チェック
購入予定の不動産がビザ要件を満たすか、事前によく確認しましょう。 物件価格が基準ギリギリの場合、公式評価額が下振れするリスクも考えられます。 土地局による評価や為替変動で75万AEDを僅かに下回ると対象外になりかねません。
安全圏として目標額より一回り高い価格帯の物件を選ぶ、もしくは複数物件を組み合わせて合計額を満たす方法も検討してください。 またオフプラン物件を購入する場合、完成までビザ申請できない点も計画に織り込む必要があります。 2025年からは土地局の評価手続きがより厳格になり、売買価格と評価額に差が生じる可能性があるので、 購入前に確認を怠らないようにしましょう。
不動産名義と権利形態
購入する不動産は申請者本人名義で登記されていなければなりません。 家族名義や法人名義では原則ビザ対象外となります（法人所有の場合は別途法人ビザの枠組みとなります）。 夫婦共有名義の場合は前述の通り結婚証明書が必要です。
またリースホールド物件（長期賃借権物件）など特殊な権利形態の場合、 ビザ対象となるか事前に専門家に確認するとよいでしょう。
就労・ビジネス活動の範囲
不動産ビザは居住を目的としたビザであり、勤務先を特定しない自費スポンサー型の滞在許可です。 そのため、ビザ取得後に現地で就職活動をして企業に雇用される場合には、 別途その企業から労働許可（ワークビザ）を取得する必要があります。
不動産ビザを持っていても自動的に就労許可が下りるわけではない点に注意しましょう。 ただし、自身で会社を設立したり事業を営むことは可能であり、銀行口座開設や契約行為などビジネスに必要な活動はこのビザで問題なく行えます。
その他の留意点
ドバイには永住権制度が無いため、このビザもあくまで期限付きであることを念頭に置いてください。 長期的に滞在する場合は期限管理と更新手続きが欠かせません（詳細は後述）。 また、ビザ取得にあたっては現地法律・制度の変更にも留意しましょう。 ドバイのビザ制度は予告なく改定されることが多いため、最新情報は必ず公式機関や信頼できる情報源で確認する習慣が重要です。
以上のポイントを踏まえ、ご自身の状況が要件を満たしているかを総合的に確認してください。 要件クリアの見通しが立ったら、次はいよいよ具体的な申請プロセスに移ります。
申請プロセスと必要書類：ミスを防ぐための実務フロー
不動産ビザの取得要件を満たしたら、次は実際の申請手続きに進みます。 ドバイのビザ申請はオンライン化が進んでいますが、書類不備や手順ミスがあると却下・遅延の原因となります。 ここでは具体的な申請フローと必要書類を時系列で解説し、ミスを防ぐポイントを示します。
▼ 申請期間の目安図 申請期間の目安（約1か月で完了） Day 0 5日 10日 14日 21日 30日 書類審査(5～10営業日) 入国許可 & 渡航(1～2週間) 健康診断 & ID発行(1～2週間) ※各ステップの所要日数はあくまで目安です。繁忙期や追加書類要請で前後します。
ミス防止のポイント
オンライン申請時：入力ミスに注意。パスポート番号や氏名スペル、物件IDなどを誤ると審査に支障が出ます。 また書類のアップロード忘れが無いよう、送信前に添付ファイル一覧を確認してください。 特に善行証明や保険証書は忘れがちなので要チェックです。
支払い時：クレジットカードが海外決済対応か事前に確認しましょう。決済エラーになると申請が停滞します。 決済完了画面はスクリーンショットか印刷して保管しておくと安心です。
連絡先登録：メールや電話番号は普段連絡が取れるものを正確に登録してください。追加書類要請がメールで届く場合があるため、 迷惑メールフォルダも定期的に確認します。
入国許可受領後：許可証に記載の有効期限を確認し、旅行日程を計画しましょう。渡航が遅れそうな場合、期限延長手段がないか早めに専門家に相談します。 許可証は印刷するかスマホに保存し、入国審査で提示できるよう準備してください。
医療検査：検査前日は激しい運動や飲酒を避け、体調を整えて臨みます。検査費用は自己負担なので、現金またはカードを用意しておきましょう。 追加検査が必要な場合は指示通りに対応してください。
生体認証：混雑することがあるため、予約制の場合は事前予約、先着順の場合は早めに出向きましょう。必要書類（パスポート等）を忘れないよう注意してください。 指紋が薄い方はハンドクリームなどで保湿するとスムーズです。
ビザ・ID受領：エミレーツID受領には身分証（パスポートや受付時のレシート）が必要です。通知に従って受領してください。 期間を過ぎても届かない場合はICPのサイトでステータスを確認し、郵便局やカスタマーサービスに問い合わせます。
こうした点に気を付ければ、大きなトラブルなくビザ取得まで辿り着けるでしょう。 次の章では、審査期間や費用の目安、そして想定されるトラブル回避策を詳しく解説します。
投資ビザの審査期間・費用の目安：最新情報とトラブル回避策
ドバイの投資家ビザの審査期間は、申請内容や時期によって多少変動しますが、概ね数週間程度が目安です。 具体的には、不動産ビザの場合、オンライン申請から入国許可がおりるまで1～2週間程度、入国後の最終手続き完了までさらに1～2週間ほどかかるのが一般的です。
比較的スムーズなら2～4週間程度で全工程完了しますが、申請者数が急増する繁忙期やシステム更新時期にはやや遅延が発生する場合があります。 2024年末から2025年初頭にかけては、政府ポータルの刷新の影響で処理がやや混雑しているという報告もあります。
審査期間の目安
書類審査期間：書類をオンライン提出してから入国許可が下りるまで通常5～10営業日程度です。 追加書類が求められた場合はその対応状況で前後します。 ゴールデンビザ申請では物件評価確認や投資状況確認に時間がかかる場合があり、2週間以上要するケースもあるため、慌てず待つことが大切です。
入国後の手続期間：ドバイ到着後、医療検査や生体認証を経てエミレーツID発行まで1～2週間程度を見込んでください。 検査結果やID印刷が混み合うとさらに時間を要する場合があります。 トータルでは「申請開始からID受領まで約1か月程度」と考えると余裕を持ったスケジュールが組めるでしょう。
ビザ取得にかかる費用
ドバイ投資ビザ取得には各種手数料が発生します。 費用はビザの種類（期間）や申請人数によって異なりますが、ここでは主な費用項目と2025年時点の目安額を紹介します（1AED=約36円換算）。
▼ ビザ関連費用一覧
| 項目 | 費用 (AED) | 円換算 (1AED = 36円) | 備考 |
|---|---|---|---|
| ビザ申請・発給手数料 | 10,000–12,000 | 約 360,000–432,000円 | 不動産ビザ(2年)やゴールデンビザ(10年)等で 内訳が変動 |
| 健康診断料 | 300–500 | 約 10,800–18,000円 | 結核・感染症等の検査 追加検査で費用増の場合あり |
| エミレーツID発行料 | 100–200 /年 | 約 3,600–7,200円 /年 | ビザ期間に応じて トータル料金が変動 |
| 保険加入費用 | 1,000–数万 | 36,000円～ | 年齢・補償内容で大きく変動 家族帯同の場合はその分増 |
計画的な日程組み：ビザ取得には1～2か月ほど余裕を見てスケジュールを組むのがおすすめです。 観光ビザで入国してそのまま申請する場合、観光ビザの有効期限内に居住ビザを取得できないと延長や一時出国が必要になるリスクがあります。 オーバーステイすると1日当たり50AEDの罰金が科されるため、余裕をもった計画が重要です。
予算取りと為替レート：費用はAED建てのため、為替レートの変動で負担額が大きく変わります。 1AED=36円前後で推移していますが、円安方向に進めば想定より総コストが増えるかもしれません。 あらかじめ資金に余裕を持っておきましょう。
支払い方法の確認：手数料や医療検査費などはクレジットカード支払いが主流ですが、 現地では一部サービスで現金のみ対応の窓口が残っています。 高額決済の際はカード会社に海外利用の連絡を入れておくと限度額エラーを避けられます。
追加費用への備え：再検査が必要になった場合や、公証・翻訳費用などが急きょ発生する場合があります。 物件評価を公式に取り直すケースもあるため、こうした不測の支出に対応できる余裕資金を確保してください。
進捗遅延への対処：審査が長引く場合、やみくもに催促するとかえって混乱を招く恐れがあります。 観光ビザの期限が迫るようであれば延長手続きや近隣国への一時出国（通称「ビザラン」）を検討してください。 ステータスはICP公式サイトで確認できるので、必要に応じて問い合わせフォームから進捗を尋ねることも可能です。
このように費用と時間管理に留意すれば、大きなロスなくビザ取得を進められるはずです。 不動産ビザ取得はまとまった資金が絡むため、要件確認とスケジュール管理を徹底してください。
更新手続きと有効期間の管理
ドバイの居住ビザは永続的なものではありません。 期限が到来すれば更新手続きを行い、引き続き適法な滞在状態を維持する必要があります。 ここでは不動産投資ビザを例に、更新時の注意点や長期でビジネスを続ける場合のポイントを解説します。
ビザの有効期間
不動産ビザ（一般投資ビザ）の場合、有効期間は2年間です。 ビザが失効すると滞在資格を失うため、満了前に更新手続きを行い、新たな2年間を得る必要があります。
ゴールデンビザは10年間と長期ですが、こちらも期限到来時には再度更新が必要です。 グリーンビザ（5年）など他のビザでも、UAEでの滞在を続けるなら期限切れ前の更新を怠ってはいけません。 失効すると罰金だけでなく強制退去につながる恐れもあるため、カレンダー等で期限管理を徹底してください。
更新手続きの流れ
更新手続きも基本的に新規申請と同様のステップを踏みますが、入国許可の取得は不要です。 すでにUAE国内にいる場合、以下のように進行します。
- 更新申請開始：ICPサイトなどでオンラインの更新申請フォームに必要事項を入力し、期限切れ前に手続きをスタートします。
- 必要書類提出：不動産ビザの場合、最新のタイトルディード（物件所有証明）、医療保険継続証明書、善行証明書などを再度提出します。
- 医療検査：2年に1度程度の頻度で再検査が必要です。結核等の感染症リスクを排除するための措置として継続しています。
- エミレーツIDの更新：ビザ更新と同時にIDも更新されるため、生体認証やID再発行手続きが求められます。
- 新ビザ発行：審査後、問題なければ新しいビザ（E-ビザ）が発行され、エミレーツIDも再発行されます。
更新には新規申請と同様に費用と時間がかかるため、十分な余裕をもって準備することが肝心です。
更新時の留意点
要件維持の確認：不動産を売却してしまった場合や、評価額が大きく下落して75万AEDを切ってしまった場合は更新が認められません。 ゴールデンビザの方も、要件（200万AED以上の不動産所有など）を維持していることが前提です。 ビザ維持を目的とするなら、投資物件を手放すタイミングには注意が必要です。
期限管理：ビザの期限はパスポートのビザシールや電子ビザ、エミレーツIDなどで確認できます。 長期ビザの場合でも油断せず、数か月前から更新の準備を始めましょう。 もし期限を過ぎると1日50AEDの罰金が科され、30日以上超過すると強制退去リスクも高まります。
パスポート残存期間：更新手続きをするには、パスポートの残存期間がビザの有効期間以上あることが望ましいです。 2年ビザを更新したいのにパスポートの期限が1年未満の場合、先にパスポート更新が必要になることがあります。
国外滞在ルール：一般的な居住ビザ保持者は6か月以上UAE国外に連続滞在するとビザが失効します。 ゴールデンビザはこの制限が免除される特典がありますが、他のビザでは注意が必要です。 日本など他国に長期滞在する場合は、6か月以内に一度はUAEに戻る計画を立てましょう。
