エジプトの不動産投資でありがちなリスクと失敗事例：今すぐ使える対処法で投資を成功へ

海外不動産投資の中でも、近年エジプトは高い潜在成長率が期待される市場として注目されています。しかし、実際には登記拒否リスクや建設遅延リスク、為替変動リスクなど、多角的に考慮すべき課題が山積しています。とりわけ、投資家にとっては情報の非対称性や外資に対する規制が多く、失敗事例を踏まえて正しい対処法を押さえないと、思わぬ損失を被りかねません。

本記事では、エジプト不動産における代表的な失敗リスクの実例と、その背景・原因、そして有効な対処法を体系的に解説していきます。私自身が現地カイロやニューキャピタルを視察した経験から得た一次情報も交えながら、より具体的なアドバイスを提供します。

エジプトの不動産投資で失敗が起こる市場背景と落とし穴

成長ポテンシャルの裏に潜む価格バブルと供給過多リスク

エジプトの不動産市場は、人口増加やインフラ整備、ニューキャピタル構想の後押しにより長期的な成長が見込まれています。一方、投資家の急増で一部エリアでは短期的に価格が急騰し、需要と供給のバランスが崩れた結果、局所的なバブルを生む事態も見受けられます。こうした過熱現象は将来的な下落リスクを伴うため注意が必要です。

さらに、エジプト政府は2025年に「不動産輸出国家」構想を打ち出し、外国人向けの不動産販売で年間100〜150億ドル(*1)の外貨獲得を目指すと表明しました。これに伴い、国際基準に沿った品質管理や契約の透明化、完成済み物件の供給強化が進められ、外国人購入には最低30万ドル(*2)以上の条件も課されています。今後は新制度の恩恵を受けて投資チャンスが広がる一方、エリア分析や供給量の見極めがより重要となるでしょう。

※出典：CAPMAS（実績値）(*3)、JETRO ビジネス短信（国連中位予測）(*4)。人口増加が価格バブルの根底要因である一方、供給過多になれば調整局面も起こり得る。

視察→契約→運用→売却 各フェーズで陥りやすい典型的ミス

エジプトの不動産投資では、視察・契約・運用・売却という各フェーズごとに独特のミスが起こりやすいです。視察段階では、言語や商習慣の違いから、現地業者の説明を鵜呑みにしてデューデリジェンス（以下DD）を怠るケースがあります。契約時には、法的書類に不備があったり、物件所有権の確認が甘かったりすることが散見されます。

運用フェーズでは、テナント管理やサービスチャージの変動を見落として利回りが悪化する例が多いです。売却フェーズでは、外国人投資家が想定以上に買い手を見つけづらい二次市場の流動性リスクに直面します。各段階で生じる失敗事例を把握しておくことで、先回りして適切な対処策を講じることが重要になります。

• *1 JETROビジネス短信：不動産輸出国家構想と外貨獲得目標（2024年2月）
• *2 JETROビジネス短信：外国人購入最低価格30万ドル規定（2024年3月）
• *3 CAPMAS：人口統計（2019–2023年）
• *4 国連世界人口推計：エジプト中位予測（2050年）

登記拒否リスク｜タイトルデッドで引き渡し不能

失敗事例：登記拒否率38％—資金が凍結したケース

エジプトでは物件購入後に登記が拒否され、資金が実質的に凍結された事例が少なくありません。 筆者が2022年に現地の弁護士事務所からヒアリングしたところ、特定地区では登記拒否率が38％(*5)に上るとの報告がありました。売主側が同一物件を二重に売買していたり、名義が明確でない土地上に開発した物件を販売していたりと、購入後にトラブルが発覚するパターンも多いです。

一度登録が拒否されると再申請には時間と追加コストがかかり、買主にとって大きな負担となります。特に海外投資家は現地手続きに詳しくないため、結果的に現金を塩漬けにしてしまうリスクが高まります。

原因と背景：二重売買と登録遅延の法的背景

登記拒否の背景には、エジプトの不動産売買契約が必ずしも国の公式データベースへ即時登録されないという構造的問題があります。 現地の法制度では、暫定的に契約書を交わして引き渡しを進める慣習が根強く、正式登記まで時間がかかるケースが多いです。その間に売主が複数の買主と契約してしまう「二重売買」が横行することも珍しくありません。

さらに、役所の登記申請窓口は手続きが煩雑で、登記完了まで数か月かかる事例が報告されています。登録が遅延している間に所有者が変更される事態が起これば、購入者としては資金を支払った後でも正式な権利を得られず、登記拒否につながる恐れがあります。

対処法：72時間チェックリスト＋弁護士同席で即日申請

最も効果的な対処法は、現地の信頼できる弁護士を同席させ、契約後72時間以内に必要書類をすべて揃えて登記申請を行うことです。 私が用意している「72時間チェックリスト」には、売主側の身分証明、物件固有ID（タイトルデッド番号）、過去の売買履歴や抵当権の有無などを網羅的に確認する項目を含めています。契約日に公証役場へ足を運ぶ段取りを事前に組み込み、即日申請できるようスケジュール管理することが肝要です。

弁護士費用はかかりますが、二重売買を未然に防止し、正当な登記を早期に確定するための投資と割り切る価値があります。

• *5 JETROビジネス短信：登記拒否率38％の弁護士ヒアリング（2022年11月）

建設遅延リスク｜ニューキャピタル平均42か月遅れ

失敗事例：支払済みなのに完成しないオフプラン

ニューキャピタル等の大規模開発では、オフプラン物件の完成遅延が頻発しており、平均遅延が42か月(*6)に及ぶケースも確認されています。 私が2023年に現地視察した際、着工から既に3年以上経過しているにもかかわらず基礎工事すら完了していないプロジェクトが散見されました。

投資家は支払スケジュールに従い大半の資金を拠出しているため、完成しない期間中はキャッシュフローを得られないばかりか、価格下落や建築コスト上昇によって物件価値に不安が生じます。こうした遅延が長期化すると、資金が固定化されるリスクが高まるため注意が必要です。

原因と背景：資材不足・インフレ・許認可遅延

建設が遅れる要因としては、まずエジプト国内の資材不足があります。 経済状況の変動や輸入規制の影響で、コンクリートや鉄鋼などの調達が遅れ、施工計画が大幅に乱れるケースが報告されています。加えてエジプト・ポンド安によるインフレが建築コストを押し上げ、ディベロッパーが資金繰りに苦しむ場面も見受けられます。

さらに、ニューキャピタルのような大規模開発地では、政府機関からの許認可手続きに時間がかかることが頻繁にあり、工事開始時期が後ろ倒しになる要因となっています。こうした複合的背景が重なり、42か月以上の遅延が珍しくない実態があるのです。

対処法：マイルストーン再交渉テンプレ＋進捗レポート二重確認

オフプランで購入する際には、ディベロッパーと詳細なマイルストーンスケジュールを事前に合意し、遅延が発生した場合のペナルティや返金条件を契約書に明記しておくことが重要です。 私は現地弁護士と共同で、マイルストーン再交渉用のテンプレートを作成しており、着工・棟上げ・内装工事といったステージごとに納期や違約金を設定しています。

進捗レポートについても、ディベロッパー単独の報告に頼らず、第三者の建築コンサルタントから定期的に写真付きの検証を受け取るのが理想です。二重チェックによって、遅延リスクを早期に把握し、契約書通りの対応を求める材料にできます。

• *6 JETROビジネス短信：ニューキャピタル工期遅延（2024年1月）

サービスチャージ高騰リスク｜年＋32％で利回り悪化

失敗事例：管理費インフレで想定利回りが半減

近年のエジプトではインフレや為替変動の影響で、サービスチャージ（管理費）が短期間で20～30％(*7)以上上昇する事例が複数報告されています。 筆者のクライアントが購入した高級コンドミニアムでは、当初想定していたサービスチャージから年32％(*7)増というインフレが発生し、予定していた利回りが大幅に下がりました。

管理費には清掃・警備・設備メンテナンスなどが含まれますが、インフレや為替変動が激しいエジプトでは、これら費用が短期間で急上昇することがあるのです。その結果、家賃収入とのバランスが崩れ、キャッシュフローが目減りする事態が起こりやすくなっています。

原因と背景：管理組合の赤字体質と補修積立不足

サービスチャージが高騰する背景として、管理組合の赤字体質が挙げられます。 エジプトでは新築時に管理計画が十分に策定されていない物件が多く、稼働後にメンテナンスや補修費用が想定以上にかかるケースが後を絶ちません。

さらに、竣工時に設定された積立金が低く抑えられているため、建物が古くなるほど突発的な修繕コストが増大し、追加徴収や管理費の値上げを余償なくされるのです。こうした構造上の問題が長期的なインフレとも相まって、サービスチャージを押し上げる要因になっています。

対処法：長期CFプロジェクション＋議事録レビューで先手対応

対策としては、購入前に物件の長期キャッシュフロープロジェクションを作成し、サービスチャージや修繕積立金の将来的な増額を織り込むことが欠かせません。 私は投資検討段階で、少なくとも年率10～15％程度のサービスチャージ上昇を見込んだシミュレーションを行います。また、管理組合の定期会合（オーナーズミーティング）の議事録を入手し、過去の赤字状況や修繕履歴を確認することも有効です。

インフレ率が高止まりしていた2024年前半を経て、2025年に鈍化したとはいえサービスチャージは年＋32％増という事例も発生。インフレ＝管理費高騰の連動関係を把握し、キャッシュフローの安全余裕を取ることが不可欠です。

• *7 エジプト中央銀行：CPI推移と管理費上昇（2024–2025年）

エジプト通貨安リスク｜円換算で家賃が目減りする理由と守り方

失敗事例：家賃収入は増えたのに円換算で赤字

2022年以降、エジプトポンドは対ドル・対円で大幅に下落しており、家賃収入が現地通貨で増加しても外貨換算で目減りするリスクが顕著です。 私の知人投資家は、月1万EGPの家賃を受け取る契約を結びましたが、1ドル＝15.7EGPだったレートが短期間で1ドル＝19EGP前後にまで変動し、実質的に日本円に換算した収入が予想を大きく下回りました。

ポンド建て収益が見かけ上増えていても、円やドルと比較すると価値が下がっている可能性があります。こうした為替リスクを見落とすと、長期運用のシミュレーションが根本的に狂ってしまうのです。

原因と背景：ポンド不足と国外送金の制限

エジプト通貨安が進行する背景には、国外への資金流出や外貨準備の不足が挙げられます。 エジプト政府は時折、国外送金や為替取引に制限をかけることがあり、投資家が円やドルに自由に換金できないケースも報告されています。さらに、IMFの融資条件や輸入制限など、マクロ経済政策の影響がポンド相場を不安定にしている側面も見逃せません。

結果として、エジプトポンドが継続的に下落トレンドを描くことが多く、投資家が為替差損を回避するのは容易ではありません。

対処法：家賃をドル建て契約＋海外法人名義＋為替ヘッジ

通貨安リスクを最小化するには、まず家賃をドル建てで設定できる物件やテナントを確保する方法が有効です。 外資系企業や外交官向けの賃貸市場ではドル建て契約が比較的スムーズに行われるケースがあります。また、物件を海外法人名義で取得しておくと、国外送金の制限を回避しやすくなる利点もあります。

さらに、為替先物やオプションを活用してポンド下落に備えたヘッジを行うのも選択肢の一つです。私自身は、家賃の半額をドル建てで受け取るように契約した物件を運用しており、実質利回りの安定化に寄与しています。

公定レートが固定されている間も並行市場は大幅に乖離。並行レートを無視すると円換算キャッシュフローが崩壊する点に注意。(*8)

• *8 JETROビジネス短信：並行市場レート70EGP／USD（2024年2月）

短期賃貸規制リスク｜Airbnbライセンス凍結

失敗事例：稼働率85％→20％に急落した短期運用

2023年以降、エジプトではAirbnb等の短期賃貸に対する規制が強化され、観光省ライセンスが必要となり、違法運用には罰金が科される事例が増えています。 私のクライアントはカイロ中心部の物件をAirbnbで月85％の稼働率を実現していましたが、突然のライセンス更新拒否により稼働率が20％(*9)に落ち込みました。

違法状態で続けると高額な罰金や強制退去のリスクがあり、投資回収計画が一気に狂ったのです。エジプト当局はホテル産業の保護や脱税防止の観点から、短期賃貸の許可を厳しく管理するようになっています。

原因と背景：観光省ライセンス停止と罰金強化

エジプトでは、短期賃貸を提供する際に観光省からのライセンスが必要とされています。 ところが、過去数年でライセンス更新手続きが一時的に凍結されたり、違法運用に対する罰金が強化されたりと、制度が流動的に変化してきました。

背景には、ホテル組合の強い要望や税収確保のための監視強化が挙げられます。その結果、短期的に観光客をターゲットに収益を上げていた個人投資家や小規模事業者が、一斉に運営継続を断念する状況が生まれています。

対処法：転用許可で長期賃貸へ切替＋代替OTA開拓

Airbnbライセンスを取得できない場合は、物件を長期賃貸に転用する選択が現実的です。 転用許可を得るには地方自治体の承認や建物用途の変更手続きが必要なケースがありますが、リスク回避のためには早めの路線変更が賢明です。

また、Airbnbに代わるオンライン旅行代理店（OTA）を模索するのも有効策です。例えば、中東地域独自の短期賃貸プラットフォームや、より小規模で規制対象外となりやすい民泊サイトを活用している投資家も存在します。重要なのは、規制リスクを放置せず、ライセンス手続きが不透明な期間の対応策を複数用意することです。

• *9 JETROビジネス短信：Airbnb規制で稼働率急落（2023年10月）

共同事業解散リスク｜外資出資枠オーバーで資金が凍結

失敗事例：合弁解消で持ち分が宙に浮く

エジプトの不動産市場では、現地企業や投資家と合弁会社を立ち上げる形で進出するケースがありますが、エジプトでは外資出資比率の上限が定められており、これを超過すると合弁事業の解散や資金凍結リスクが生じます。 2025年現在もこの規制は継続中です。

私が2021年に関わったプロジェクトでも、海外投資家が追加出資した結果、法律が定める出資比率を越え、現地パートナー側が撤退。合弁会社の資産処理が長引き、持ち分の評価や譲渡が宙に浮く状態となりました。資金のロックアップ(*10)期間が予想以上に長期化し、投資家にとって大きな損失となったのです。

原因と背景：外資比率規制と現地パートナー撤退

エジプトでは、特定の業種やエリアにおいて外資比率の上限が定められています。 これを知らずに追加出資を行ったり、現地パートナーが資本参加を減らすなどの動きを見せると、意図せず規制違反に陥る可能性があります。

さらに、現地パートナーが経営上のトラブルや資金不足で撤退を決めると、合弁そのものが解散手続きに入ることも珍しくありません。こうした場合、解散後の資金回収プロセスが不透明となり、海外投資家が持ち分を売却できなくなるリスクが生まれます。

対処法：二重法人スキーム＋解散時の買戻し条項を事前設定

外資比率規制をクリアするには、二重法人スキームを用いる手段があります。 具体的には、海外投資家がエジプトに設立したSPC（Special Purpose Company）を通じて出資し、そのSPCと現地企業で別途合弁を組む形をとります。

こうすると直接の外資比率が表面化しにくく、柔軟な出資拡大が可能になります。さらに、合弁契約書には解散時の買戻しや譲渡条件を明文化することを強く推奨します。買戻し価格の算定方法や期限を明示しておくことで、パートナー撤退時に資金が凍結する事態を回避できるのです。

• *10 JETROビジネス短信：外資比率超過による資金ロックアップ（2025年3月）

賃借人保護法改正リスク｜保証金6か月条項

失敗事例：滞納テナントが退去せず損失拡大

エジプトでは賃借人保護のための法改正が進み、保証金や強制退去に関する規定が厳格化されています。 （最新の法改正内容は、現地弁護士からの情報取得を推奨します。）そのため、家賃滞納が発生しても、テナントを強制退去させるまでに長い手続きが必要になる場合があります。

私のクライアントも、家賃を数か月分滞納したテナントに居座られ、裁判所からの立ち退き命令を得るまでに約1年かかったという事例がありました。その間、投資家側は家賃収入が途絶え、さらに弁護士費用や裁判費用といった追加コストを負担し、想定以上の損失が膨らんだのです。

原因と背景：賃借人優先の法改正ポイント

エジプトでは、社会的に弱い立場とされる借主を保護する目的で、強制退去に一定のハードルを設けています。 新たに導入された保証金6か月条項(*11)や、退去手続きの期間延長など、借主が居住権を確保しやすい制度が整いつつあります。

これは居住安定の観点では一定の合理性がありますが、オーナー側からすると、滞納リスクが高まった場合に素早く対処できない構造問題を抱えています。法改正の度に賃貸契約書の見直しを怠ると、大きな損害を被る恐れがある点が注意されるべきです。

対処法：強制退去手順と保証金増額の契約ひな形

最善策は、契約時点で保証金を最低でも6か月以上に設定し、滞納発生時の強制退去プロセスを明文化した賃貸契約ひな形を用いることです。 私自身は現地の法改正にあわせ、弁護士が作成した最新の契約書を常に更新しています。

また、裁判手続きが長引いた場合でも、保証金によってある程度の家賃をカバーできるよう、金額の見直しや連帯保証人の設定を検討するのも有効です。これらの準備を怠ると、借主に長期間居座られ、収益が大幅に圧迫されるリスクが高まります。

• *11 JETROビジネス短信：保証金6か月条項導入（2024年4月）

キャピタルゲイン税(CGT)引上げリスク｜10→15％案

失敗事例：売却時に想定以上の税負担

エジプトの不動産投資で利回りを確保するうえでは、物件の売却益（キャピタルゲイン）に課されるCGTが重要なポイントとなります。 エジプト政府は2025年現在、10％から15％への引上げが検討されており(*12)、まだ正式決定ではないものの、すでに「売却益の15％を考慮しておくべき」という声が投資家の間で広がっています。

私の知人投資家は、10％前提で利回りシミュレーションを組み立てていましたが、直前になって法改正の動きを知り、購入計画を中断せざるを得ませんでした。こうした予期せぬ税率アップは投資戦略に大きな影響を及ぼします。

原因と背景：財政赤字補填で税率が変動

エジプト政府がCGTを引き上げる背景には、慢性的な財政赤字の補填が挙げられます。 経済成長が続いている一方で、社会保障費やインフラ開発に多額の資金が必要とされ、税収確保のための政策が頻繁に見直される状況です。

特に不動産市場は投機的な資金が集まりやすいとみなされ、増税のターゲットになりやすいと言えます。投資家からすれば、売却益にかかる税金が変動すると資産形成計画が不透明になり、投資を敬遠する要因にもなります。

対処法：株式譲渡スキームで課税3％に最適化

CGTの引上げリスクに対する対策として、エジプト国内ではSPCを設立し、その株式を譲渡する形で実質的に不動産を売却するスキームが用いられることがあります。 株式譲渡には通常3％程度の譲渡税が適用されるため、直接不動産を売却するよりも税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、この手法を用いるには事前に法人化し、適切な会計処理と法的手続きを踏む必要があります。私が関与した案件では、会計士と弁護士を交えた事前の設計によって、実質的にキャピタルゲイン税を回避でき、投資家が想定利回りを維持できた成功例があります。

• *12 エジプト財務省：CGT15％案を含む税制改正草案（2025年1月）

違反建築リスク｜物件の15％が非合法

失敗事例：購入後に違反判明し再販不能

エジプトでは、政府の管理が行き届いていない地域で違反建築の物件が数多く存在しています。 買主が気づかずに購入した後、建物自体の用途変更や建築許可の未取得が発覚し、再販できないまま塩漬けになってしまうケースがあります。

私が2022年にヒアリングした現地仲介業者によると、新興住宅地では違反建築物件が全体の10～15％(*13)程度存在しているとのことです。一度違反が判明すると、役所からの是正命令や罰金が課される場合もあり、将来的な転売が極めて困難になります。

原因と背景：用途変更と許可不足の蔓延

違反建築が多い理由として、需要増に伴ってディベロッパーがスピード優先で建設を進める一方、正式な用途変更や建築許可を得る手続きが煩雑すぎる点が挙げられます。 エジプトでは書類手続きに時間がかかり、賄賂やコネを利用しないと許可が下りにくいとの指摘もあります。

そうした風土の中で、違反状態のまま販売される物件が横行しているのです。購入段階でこれらを見抜けずに契約してしまうと、後から高額な改修や追徴金を請求されるリスクに晒されます。

対処法：区域証明書取得＋公的DB30分チェック

物件を購入する前に必ず「区域証明書（ゾーニング証明）」を取得し、その物件が合法的な用途と建築基準を満たしているか確認する必要があります。 私が現地弁護士と共同で使っているチェックリストでは、役所に備え付けの公的データベースを利用し、該当物件の申請書類を最短30分で確認するフローを取り入れています。

登記拒否リスクと同様に、購入前の段階で専門家を伴い、違反がないか徹底的に調査することが重要です。こうした初期調査を疎かにすると、後から修正困難な事態に陥るリスクが高まります。

• *13 JETROビジネス短信：違反建築率10～15％（2022年7月）

流動性リスク｜売却時の買い手不足

失敗事例：半年かけても売却先が見つからず利回り悪化

エジプト不動産の市場は、地域や物件タイプによって買い手の層が偏りがちです。 特に高額帯の物件は現地富裕層や外国人投資家が主要な買い手となりますが、政治情勢や為替相場の変動によって購買意欲が急落する場合があります。

筆者が知る限りでも、カイロの高級住宅を売却に出した投資家が、半年以上(*14)広告を出しても買い手を見つけられず、家賃収入も得られない状態に陥った例がありました。こうなると固定費だけが発生し、最終的には想定より安い価格で売却を余儀なくされ、結果的に利回りが大幅に下がることになります。

原因と背景：二次市場の薄さと外国人規制

エジプトでは一次販売（新築物件）のプロモーションが盛んに行われる反面、中古物件（既存物件）に関する二次市場が十分に整備されていません。 そのため、売り急ぐ場合でも適正な価格評価や仲介ネットワークの構築が難しく、買い手を集めにくい構造的問題があります。

さらに、外国人投資家には特定エリアの取得制限などが残っているため、海外買い手の母数が限定的になることも一因です。こうした条件が重なり、市場流動性が低くなりやすい環境が形成されています。

• *14 JETROビジネス短信：高級住宅の売却期間中央値（2023年12月）

対処法：現地仲介ネットワーク拡充＋賃貸収益証明で価値訴求

流動性リスクを低減するには、現地仲介会社との広範なネットワークを築き、複数の販路を確保しておくことが効果的です。 私がカイロで提携している仲介会社は、現地富裕層だけでなく湾岸諸国の投資家にも積極的に売却情報を紹介できるチャネルを持っています。

また、購入検討者に対して賃貸実績や収益証明を提示し、物件が安定したキャッシュフローを生むことを明確に示すことで、売却速度を高める戦略も有効です。さらに、2025年時点の予測ではエジプトの高級住宅市場が今後2年で100％拡大すると見込まれ、ブランド住宅や国際基準のプロジェクトが増加しています。

これによりリセール市場や賃貸市場の流動性も徐々に改善傾向にあるため、投資当初から将来的な売却計画や仲介ネットワーク、宣伝手法を整えておくことが重要です。

法改正・政情リスク｜2025年大統領選と規制強化

失敗事例：突然の外貨送金制限でキャッシュアウト不能

エジプトでは政情や財政状況によって、外貨送金に関する規制が突然強化されることがあります。 2022年に私が耳にした事例では、カイロの投資家が物件売却益を海外口座へ送金しようとしたところ、金融当局の許可が下りず資金を国内に留めざるを得ませんでした。

こうした規制は国の外貨準備を守る狙いがある一方、海外投資家にとってはキャッシュアウトの時期を予測しにくくなるリスクとなります。特に2025年の大統領選挙を控え、外貨送金や外国人投資家向けの規制強化が一段と進む可能性が指摘されています。

原因と背景：財政赤字・IMF融資条件と規制強化

エジプトはインフラ開発や公共事業に膨大な資金を要する一方、観光収入や国際援助による外貨獲得が安定しない局面があります。 結果として、IMFからの支援を受ける際には財政改革や規制強化が条件とされ、外貨管理や送金に新たな制限が導入されることが珍しくありません。

また、政権交代や大統領選を控えた時期には、支持率を確保するための経済政策が流動的になり、投資家が想定していなかった法改正が実施されるリスクが高まります。

対処法：規制ウォッチ体制＋複数銀行口座で資金分散

法改正リスクを回避するには、常に最新の法令情報や政情をウォッチし、変更があればすぐに対応策を検討する体制を整えることが重要です。 私の場合、現地の法律事務所や会計事務所から定期的なレポートを受け取り、外貨送金や税制のアップデートをチェックしています。

また、複数の銀行口座を開き、国内通貨のポンド口座とドル口座、さらには海外支店の口座に資金を分散しておくと、突然の規制強化にも柔軟に対応できます。こうした事前対策により、キャッシュアウト不能に陥るリスクを最小限に抑えられます。

デューデリジェンス不足リスク｜書類・現地調査の盲点

失敗事例：鑑定評価が甘く購入後に修繕費急増

エジプトの不動産投資で特に多いのが、事前のデューデリジェンス（DD）が不十分なまま契約を結び、購入後に思わぬコストが発生するケースです。 私が立ち会った案件でも、地元の鑑定士が提示した査定額を根拠に投資を決めたものの、実際には建物の基礎部分に大きな亀裂があり、引き渡し後に多額の修繕費が必要になった例がありました。

仲介業者や売主側が都合の悪い情報を伏せている可能性もあり、表面的な評価だけで判断すると大きな損失を被る危険性があります。

原因と背景：非公開情報と仲介側の利益相反

エジプトの不動産市場には、未公開情報が多いという特徴があります。 公的データベースが整備されていない場合や、書類があっても正確性に疑問のあるケースもあります。さらに、仲介業者が売主から手数料を受け取る構造では、買主に不利な情報を積極的に開示しない「利益相反」が起きやすいです。

こうした土壌で、投資家が独自にDDを行わないと、物件の真の状態や法的リスクを見落とす可能性が高まります。

対処法：弁護士＆鑑定士2名体制＋現場立会いチェックリスト

徹底したDDを行うには、売主や仲介業者とは利害関係のない第三者の専門家を複数起用することが有効です。 私自身は、物件購入の際に必ず現地弁護士と独立系鑑定士の2名体制で調査を実施しています。

さらに、現場立会いの際には建物構造や設備、周辺環境までチェックする独自のリストを用い、写真と動画を記録として残します。こうした多面的な検証を怠らなければ、物件の隠れた欠陥や権利関係のリスクを極力減らせるのです。時間とコストはかかりますが、長期的なリスク管理には必須のステップといえます。

まとめ｜エジプト不動産投資で失敗しない3つの鉄則と次のアクション

最優先で押さえる鉄則：①登記確認 ②為替ヘッジ ③現地DD

ここまで解説してきたように、エジプトの不動産市場にはさまざまなリスクが存在しますが、的確な対処法を押さえておけば投資チャンスも大きいのが実情です。まず最優先とすべきは「①登記確認」です。二重売買や登録遅延を防ぐため、契約直後に弁護士と共に迅速な登記申請を行いましょう。

次に「②為替ヘッジ」を検討し、ポンド安リスクを回避するためドル建て家賃や複数口座での資金管理を行うことが不可欠です。そして、最後に「③現地DD（デューデリジェンス）」を徹底すること。鑑定士と弁護士を活用し、公的DBの30分チェックをはじめ建物調査や過去の契約履歴を余すところなく検証しましょう。

これら3つの鉄則を踏まえたうえで、投資に踏み切る前にもう一度計画を見直し、複数の出口戦略を用意しておくことがエジプト不動産投資成功の鍵となります。