エジプト不動産エリアガイド｜カイロ中心部（ギザ含む）：エジプト最大の賃貸需要と観光需要を持つエリア（安定収益型）

カイロ中心部（ギザ含む）の基本概要【図解あり】

カイロ中心部とギザの地理的位置関係とアクセス

カイロ中心部からギザまでの距離は直線で約10キロメートル、道路距離で8.1キロメートルです(*1)。両エリアは地理的に非常に近く、投資家にとってアクセスの利便性が高い立地といえます。

公共交通機関を利用する場合、地下鉄Line 2でMartyrs駅からGiza駅まで約11分で移動でき、10分間隔で運行されています。タクシーを利用すれば交通状況にもよりますが約7分で到着します。

ダウンタウンからギザのピラミッドまでの全行程は、地下鉄とバスを乗り継いで約45分から60分です(*2)。カイロ国際空港からヘリオポリス地区までは約7キロメートルでタクシーで4分、空港からダウンタウンまでは約19キロメートルでタクシーで17分の距離にあります。

このように、カイロ中心部とギザは公共交通と道路網で緊密に結ばれ、居住者や観光客の移動が容易な環境が整っています。

エジプト最大2,000万人の人口圏による賃貸需要の安定性

カイロ県の人口は1,040万人でエジプト最多、ギザ県の人口は970万人でエジプト第2位を記録しています(*3)。カイロとギザを合わせた大カイロ圏の人口は約2,010万人に達し、エジプト全国人口1億725万人の約2割を占める巨大な都市圏を形成しています。

さらに周辺地域を含めた大カイロ都市圏全体では約2,262万人の人口を擁し、2025年には2,290万人に達すると推計されています(*4)。この地域の人口密度は約7,400人/平方キロメートルと極めて高く、都市機能と居住需要が集中しています。

エジプト全国の出生率は女性1人あたり2.85人で、2014年の3.5人から低下傾向にあるものの依然として安定した人口増加が続いています。これだけの人口規模と密度を持つカイロ中心部とギザは、賃貸住宅に対する恒常的な需要が見込める市場として、投資家にとって安定収益を追求できる環境といえます。

ピラミッド観光地ギザが生み出す短期賃貸収益機会

エジプト全国の観光客数は2024年に1,570万人を記録し、過去最高を更新しました(*5)。

2025年上半期の観光客数は870万人で前年同期比24％増と好調を維持しています(*6)。このうちギザのピラミッドへの年間来訪者数は2024年に約250万人、2025年には400万人に達すると予測されています(*7)。2025年4月には1日あたり15,000人の来訪者を記録し、観光需要の高さが確認されています(*8)。

グランドエジプト博物館は敷地面積約50万平方メートルを持つ世界最大の単一文明博物館で、10万点以上の収蔵品を展示し、ツタンカーメン遺物5,340点を含みます(*9)。

エジプト政府は2028年までに年間3,000万人の観光客誘致を目指しており、ギザ周辺での短期賃貸物件は観光需要を取り込む収益機会として注目されています。

カイロ中心部の主要4エリア別特徴

ザマレク地区：ナイル川中洲の外国人・富裕層向け高級住宅エリア

ザマレク地区はナイル川のゲジラ島に位置し、大使館や国際企業が多数集まる高級住宅エリアです。

この地区の平均物件価格は62,400エジプトポンド/平方メートル（約187,200円/平方メートル）で、大カイロ圏で最も不動産価格が高いエリアの一つとされています(*10)。Knight Frankの現地事務所もザマレクのTaha Streetに所在しており、同地区が不動産業界でも重要な拠点として位置づけられていることがわかります(*11)。

ザマレクは外国人駐在員や富裕層が好む立地で、静かな住環境と利便性を兼ね備えています。ナイル川の中洲という地理的特性により、カイロ中心部やギザへの移動も良好でありながら、都心の喧騒から一定の距離を保つことができます。

投資家にとっては、高級賃貸市場でのプレミアム賃料を狙える物件が集まるエリアといえます。

ダウンタウン：歴史的建築と商業が混在するビジネス中心地

ダウンタウンは19世紀から20世紀初頭に建設されたケディーヴ・カイロと呼ばれる歴史地区で、現在は大規模な再開発が進行中です。

ケディーヴ・カイロ再開発の総投資額は222億エジプトポンド（約666億円）に達し、対象面積は190万平方メートル、1,300棟の建物、26,000の住居・事務所ユニット、2,600の商業スペースが含まれます(*12)。このうち500棟以上が19世紀建築様式の歴史的建物で、修復対象となっています(*13)。

ダウンタウンからギザまでは地下鉄で約9分から14分と近く(*15)、ビジネスと観光の両面で重要な位置を占めています。政府は新行政首都への省庁移転後、空いた政府庁舎を高級ホテルに転換する計画も進めており、2,600室の新規ホテル客室と1,200戸のサービス向け住居が追加される予定です(*16)。

ヘリオポリス：空港至近で駐在員・ビジネスマンに人気のエリア

ヘリオポリスはカイロ国際空港から約7キロメートルの距離に位置し、タクシーで約4分から5分で到着できる立地です(*1)。この利便性から駐在員やビジネスマンに人気が高く、賃貸需要が安定しています。ダウンタウンからヘリオポリスまではタクシーで約30分から40分の距離にあります(*17)。

ヘリオポリスの賃貸利回りは2ベッドルームで4.93％、3ベッドルームで5.38％、4ベッドルーム以上で4.42％と、カイロ平均よりやや低めの水準です(*18)。2ベッドルームの購入価格は約110,584米ドル（約1,658万円）、月額家賃は454米ドル（約68,100円）となっています。

空港への近さとビジネス需要を考慮すると、短期出張者や駐在員を対象にした投資戦略が有効なエリアといえます。

モハンデシーン：商業施設と住宅が充実した中流層向けエリア

モハンデシーンはカイロ西部に位置し、商業施設と住宅が調和した中流層向けエリアです。

このエリアの賃貸利回りは2ベッドルームで13.33％、3ベッドルームで12.00％、4ベッドルーム以上で11.99％と、カイロ中で最高水準を記録しています(*18)。2ベッドルームの購入価格は約88,862米ドル（約1,332万円）、月額家賃は987米ドル（約148,050円）です。

3ベッドルームの購入価格は約130,331米ドル（約1,954万円）、月額家賃は1,303米ドル（約195,450円）となっています。カイロ中心部のプライムエリア全体では賃貸利回りが8％から13％の範囲にありますが(*19)、モハンデシーンはその中でも特に高い利回りを実現できる投資対象として注目されています。

商業施設の充実と手頃な物件価格が、安定した賃貸収益を生み出す要因となっています。

ギザエリアの特徴と観光需要

世界遺産ギザの三大ピラミッド周辺エリアの観光需要規模

ギザのピラミッド複合施設への来訪者数は2023年に1,470万人を記録し、世界遺産の中でも突出した人気を誇っています(*20)。2024年の来訪者数は約250万人でしたが、2025年以降は400万人から500万人に達する目標が設定されており、今後さらなる観光需要の増加が見込まれています(*7)。

こうした観光需要の拡大を支えるのが、新たな観光インフラの整備です。特に注目すべきは、敷地面積約50万平方メートルを持つ世界最大の単一文明博物館であるグランドエジプト博物館で、10万点以上の収蔵品を展示し、ツタンカーメン遺物5,340点を含む充実したコレクションを誇ります(*9)。さらにギザ高原開発には10億エジプトポンド以上（約30億円以上）の投資が行われており(*21)、観光インフラの整備が着実に進んでいます。

このように、世界遺産としての高い人気と継続的なインフラ投資により、ギザ周辺での短期賃貸物件は観光客を対象とした安定的な収益機会として、投資家にとって有望な選択肢といえます。

ちなみに、日本人リタイア層のエジプト移住動向と長期滞在者向け賃貸需要については、こちらで詳しく書いています↓

カイロ中心部からギザへのアクセスと生活利便性

カイロ中心部からギザへは地下鉄Line 2で約11分、運賃は1米ドル程度で、10分間隔で運行されています(*1)。ギザ駅からピラミッドまではバスまたはタクシーで15分から20分の距離です(*2)。カイロダウンタウンからピラミッドまでの全行程は公共交通機関で45分から60分と、非常に手頃な価格で移動できます。

電気バスシステムも導入され、45台の電気バスが5分間隔で運行される予定です(*22)。さらにカイロ西部にはスフィンクス国際空港の建設が進み、空港からの移動改善も見込まれています(*23)。

これらの開発により、ギザエリアの生活利便性と投資価値は今後さらに向上すると期待されます。

カイロ中心部（ギザ含む）の物件タイプ3種類

都心部アパート：賃貸需要が高く安定収益を狙える集合住宅

カイロの住宅総数は2025年第2四半期時点で約309,100戸に達しています(*24)。

2025年第2四半期の住宅供給は7,300戸で、年間供給予測は32,000戸と、2024年の24,000戸から34％増加する見込みです(*11)。カイロ全体の集合住宅在庫は221,000戸、139の開発事業で構成されており、このうちニューカイロが最も活発で68の開発事業約108,000戸の供給が可能です(*11)。

都市部の集合住宅の賃貸利回りは6.5％から8％の範囲にあり(*19)、カイロ平均の賃貸利回りは6.77％です(*18)。

安定した人口増加と都市機能の集中により、都心部の集合住宅は賃貸需要が高く、長期的な安定収益を狙える投資対象として評価されています。供給が増加する中でも需要が底堅いため、適切な立地選定により空室リスクを抑えた運用が可能です。

ちなみに、エジプト不動産投資全般のメリット・リスクについては、こちらで詳しく書いています↓

ナイル川沿い高級マンション：駐在員・富裕層向けの高利回り物件

カイロの高級マンション市場は、物件タイプやエリアによって価格帯に大きな幅があります。

上記の表のように、集合住宅の価格帯は平方メートルあたり47,500エジプトポンド（約142,500円）から260,000エジプトポンド（約780,000円）と多様で、特にエルシェイク・ザイード地区では114,500エジプトポンド（約343,500円）の高値を記録しています(*11)。ヴィラに至っては最高236,400エジプトポンド（約709,200円）に達し、超富裕層向けの高級物件市場が形成されています。

マスペロ三角地帯のナイルタワーズ開発事業では、3棟の住宅タワーが各30階建てで計画され、774戸の住居が供給されます(*16)。各タワーの最上階には超高級ヴィラが2戸ずつ配置され、各ヴィラの面積は5,250平方メートル以上です。

ザマレクやニューカイロのプライムエリアでは賃貸利回りが8％から13％と高水準で(*19)、富裕層・駐在員向け高級マンションは高利回り物件として投資妙味があります。

ギザ観光エリア物件：Airbnb等の短期賃貸運用に適した投資用物件

カイロのAirbnb市場では月間平均収益が575米ドル（約86,250円）から844米ドル（約126,600円）、トップ10％は1,855米ドル以上（約278,250円以上）を記録しています(*25)。年間平均収益は約10,134米ドル（約152万円）です。平均稼働率は51％で、トップ25％は59％以上を達成しています。平均日額レートは54米ドル（約8,100円）から71米ドル（約10,650円）の範囲です。

現在稼働中の物件数は3,847件から5,495件で、85％が貸切タイプ、92％が集合住宅です。ピークシーズンの12月・1月・7月には平均収益が1,001米ドル/月（約150,150円/月）、稼働率42.7％となります。海外ゲスト比率は87.8％で米国からの訪問者が最大を占めます。

エジプト政府は2025年から新たなライセンス制度を導入予定で(*26)、規制整備が進む中でもギザの観光需要を取り込む短期賃貸運用は有効な投資戦略といえます。

カイロ中心部の注目プロジェクトと開発動向

Palm Hills等の大手デベロッパーによる都心再開発プロジェクト

Palm Hills Developmentsは2,900万平方メートル以上の土地を保有し、34件の開発事業を西カイロ、東カイロ、アレクサンドリア、ノースコーストで展開しています(*29)。

その中でも最大規模を誇るのが、フラッグシップ開発事業のBadyaです。この開発は3,000エーカーの広大な敷地を持ち、エジプト初のスマートシティとして開発が進められています。同社の2024年度の販売額は1,510億エジプトポンド（約4,530億円）に達し(*30)、その成長を牽引しているのがこのBadya事業です。

また、ホスピタリティ部門では1,262室を運営し、Marriottとの提携を含め、今後5年で4,000室追加する目標を掲げています。カイロで開発事業数が最も多い企業はPalm Hillsの7件、SODICの6件、Ora Developersの5件です(*11)。

カイロ不動産市場では、Palm Hills以外にも大手デベロッパーが活発に活動しています。エジプト最大のTalaat Moustafa GroupはMadinatyやAl Rehabを手がけ、Emaar Misrは2025年上半期に売上780億エジプトポンド（約2,340億円）を記録しています(*31)。

このように、これらの大手企業による再開発は、カイロ不動産市場の質的向上を牽引しています。

ちなみに、エジプトの不動産会社やデベロッパーの信頼性については、こちらで詳しく書いています↓

ナイル川沿いエリアの高級マンション新規供給計画

マスペロ三角地帯のナイルタワーズ開発事業では、3棟の住宅タワーが各30階建てで建設され、敷地面積4,500平方メートルに774戸の住居が供給されます(*16)。3地下階に1,272台収容の駐車場が整備され、各タワーの最上階には超高級ヴィラが2戸ずつ配置され、各ヴィラの面積は5,250平方メートル以上です。

カイロ中心部西42キロメートルには新都市Jirian（ジリアン）の建設が予定されており、面積680万平方メートル、人工ナイル水路、ヨットマリーナ、フリーエコノミックゾーンが計画されています(*32)。Palm Hillsが管理契約を締結しています(*30)。

ナイル川沿いにはAhl Misr遊歩道が8キロメートルにわたり開発され、第1フェーズは1.8キロメートルで19棟、62店舗、5カフェ、5レストラン、劇場、3,100平方メートル以上の緑地が整備されます(*33)。

これらの新規供給は高級住宅市場の選択肢を広げ、投資機会を増やしています。

歴史地区の建物リノベーション投資の可能性と利回り

ケディーヴ・カイロ（ダウンタウン）では、総投資額222億エジプトポンド（約666億円）の大規模再開発が進行しています(*12)。対象エリアは190万平方メートルに及び、19世紀建築様式の歴史的建物500棟以上が修復対象となっており、歴史的価値を保ちながら現代的な用途へ転換する計画です(*13)。

また政府主導のプロジェクトでは、タハリール広場周辺の再開発に80億米ドル（約1兆2,000億円）の20年計画が策定され(*34)、ダウンタウンの政府庁舎を高級ホテルに転換する計画も進行中です。この計画により2,600室の新規ホテル客室が創出される予定です(*16)。

歴史地区のリノベーション投資は、文化的価値と収益性を両立できる可能性を秘めていますが、新築物件と比較して具体的な利回り実績データが限定的なため、個別事業の収益性や立地、用途を慎重に精査する必要があります。

FAQ｜カイロ中心部不動産投資でよくある質問

カイロ中心部とギザ、初心者が投資するならどちらがおすすめ？

初心者にはカイロ中心部の都心部集合住宅をおすすめします。

カイロ平均賃貸利回りは6.77パーセントで安定しており、住宅総数約309,100戸の大規模市場で賃貸需要が底堅いためです。一方ギザは観光需要による短期賃貸で7パーセントから10パーセントの利回りが期待できますが、季節変動と規制対応が必要です。長期保有と安定収益を重視するなら、カイロ中心部の賃貸向け集合住宅が適しています。

カイロ中心部の治安は投資判断に影響するレベル？

米国国務省の渡航勧告は2024年10月のレベル3から2025年7月にレベル2に改善され、カイロとギザの観光地区は警備強化により一般的に安全とされています。

英国外務省もカイロは警戒を要するが一般的に安全と評価し、犯罪率は低いとしています。観光客向け犯罪率は2024年に0.8パーセントで、2019年の5.2パーセントから大幅に低下しており、投資判断への影響は限定的といえます。

日本人がカイロで不動産を購入する際の法的制限はある？

日本人を含む外国人個人は最大2物件まで所有可能で、各物件の面積上限は4,000平方メートル以下、用途は居住用のみです。

閣僚会議の承認が必要で約2ヶ月かかります。シナイ半島全域、国境地帯、軍事エリア、農地は購入禁止です。2024年の法改正で投資目的の土地所有は外国人100パーセント所有が可能になりました。

2024年3月から外国人購入者は海外からの外貨送金による支払いが必須で、中央銀行認可銀行経由の送金証明が必要です。購入後5年間は転売不可で、有効な居住許可も必要です。

まとめ｜カイロ中心部で安定収益を実現する投資戦略

カイロ中心部とギザは合計約2,010万人の人口圏を持ち、エジプト最大の賃貸需要を誇ります。2024年の観光客数1,570万人、ギザピラミッド来訪者250万人の実績は、観光需要を活かした短期賃貸収益の可能性を示しています。

カイロ平均賃貸利回り6.77％、モハンデシーンの最高13％、Airbnb年間収益約10,134米ドル（約152万円）など、エリアと物件タイプにより多様な収益機会があります。エルシェイク・ザイード114,489エジプトポンド/平方メートル（約343,467円/平方メートル）から6thオクトーバー90,092エジプトポンド/平方メートル（約270,276円/平方メートル）まで価格帯も幅広く、投資予算に応じた選択が可能です。

外国人は最大2物件、各4,000平方メートル以下の制限があり、外貨送金と政府承認が必要ですが、人口集積と観光需要の両面を持つカイロ中心部・ギザは、長期保有で安定収益を追求できる投資先といえます。

▶︎ エジプト不動産の具体的な購入手順について、もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ

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出典元
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• *2 Solo Backpacker：「Giza Pyramids from Cairo Downtown Transportation Guide」
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• *31 Real Estate Egypt Blog：「Best real estate developers in Egypt 2025」
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• *35 US Embassy Egypt：「Travel Advisory annual update for Egypt (July 2025)」
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• *37 Egypt Tours Traviio：「Tourist crime rate statistics 2024」
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