エジプト不動産エリアガイド｜紅海リゾート：欧州観光客に人気、別荘＆短期賃貸需要が強い市場（リゾート収益型）

エジプト不動産エリアガイド｜紅海リゾートの基本概要【図解あり】

紅海リゾートエリアの地理的位置とカイロ・欧州主要都市からのアクセス

紅海リゾートへの主要アクセス経路と距離・所要時間は以下の通りです。

紅海リゾートエリアは、エジプト東部の紅海沿岸に位置し、首都カイロから南東に約468キロメートルの距離にあります(*1)。中心都市ハルガダの国際空港は、国際空港カテゴリーBに分類されています(*2)。この空港は年間1,300万人の旅客受け入れ能力を持ち、エジプト有数の観光拠点となっています。

カイロからハルガダまでは、東部砂漠道路を利用した陸路で約291マイル、航空路では約1時間でアクセス可能です。紅海沿岸は全長1,080キロメートルにわたり、エジプト全海岸線の18%を占める広大なリゾート地帯を形成しています(*1)。欧州主要都市からのアクセスも良好で、ロンドンやフランクフルトから直行便が多数運航されており、観光客の利便性を支えています。

ハルガダ・エル・グーナ・マカディ湾の位置関係と特徴概要

紅海リゾート主要3エリアの施設規模と特徴を比較すると、以下のような違いがあります。

紅海リゾートエリアの中核を成すハルガダ・サファガ沿岸地域は、紅海県全体のホテル客室数の85%を占めています(*3)。この地域には180以上のホテルと45,000室の客室が集積しており、エジプト最大のリゾート地帯となっています。

主要エリアは北から南へハルガダ、エル・グーナ、マカディ湾の3つに分かれ、それぞれ異なる特性を持っています。

エル・グーナは10平方キロメートルに広がる高級ゲーテッドリゾートで、18のホテル、2,200の住宅ユニット、4つのマリーナを備えた計画都市です。一方、マカディ湾は新興開発エリアとして位置づけられています。この地域には12のホテルと3,800室の客室があり、平均稼働率67%で成長を続けています。

各エリアは車で20～40分程度の距離に位置し、ハルガダ国際空港を中心とした一体的なリゾート圏を形成しています。

紅海リゾート不動産市場の規模と2025年の成長トレンド

紅海沿岸の観光収入は年間76億ドル（約1兆1,400億円）に達し、エジプト全体の観光収入の49.7%を占める主要市場です(*4)。観光セクター全体では、エジプトのGDPの8.5%に相当する1.4兆エジプトポンド（約4兆2,000億円）を貢献しています(*5)。

紅海県のホテル稼働率は85～95%と、全国平均の69%を大きく上回っています(*6)。この数値は安定した需要基盤を示しています。

不動産投資額も拡大傾向にあり、2024年には前年比32%増の21億ドル（約3,150億円）に達しました。この成長は欧州観光客の継続的な流入と、エジプト政府による観光インフラ整備政策に支えられた結果です。

紅海リゾート市場の経済規模と成長トレンドは、エジプト観光セクター全体を牽引しています。

エジプトの他の主要投資エリアとして、政府移転が進むニューカイロの市場動向については、こちらで詳しく書いています↓

紅海リゾート不動産が欧州観光客に選ばれる3つの理由｜直行便4-6時間圏内の立地優位性

紅海リゾートが欧州観光客に選ばれる理由は、アクセス・気候・コストの3つの優位性にあります。

ロンドン・フランクフルトから直行便でアクセスできる地理的優位性

エジプト政府の航空インセンティブプログラムにより、紅海空港への国際便が大幅に増加しています。2024年上半期には前年比24.7%増を記録しました(*7)。この増便により、欧州からのアクセス環境が大きく改善されています。

欧州からの観光客は紅海県訪問者の68%を占め、主要市場を形成しています(*8)。国別ではドイツが24%、英国が18%、ポーランドが12%となっています。ピークシーズンの10月～4月には、欧州主要都市から週47便の直行便が運航され、利便性の高いアクセス環境が整っています。

ロンドンやフランクフルトから4～6時間圏内でアクセスできる距離は、週末旅行や短期滞在にも適しており、短期賃貸需要を支える重要な要因となっています。

年間300日以上晴天の安定した気候と冬季観光需要の強さ

紅海県は年間342日の晴天日数を記録しており、年間を通じて平均気温22～28度の温暖な気候に恵まれています(*9)。紅海の水温も21～28度で安定しており、ダイビングやマリンスポーツが年間を通じて楽しめる環境です(*10)。この安定した気候条件が、リゾート地としての魅力を高めています。

冬季シーズンの10月～4月には、観光需要が最高潮に達します。ハルガダのホテル稼働率が92%、エル・グーナでは90～98%に達するのがこの時期です。さらに欧州観光客の73%が冬季に集中しており、安定した賃貸需要を生み出しています。

一方、夏季の5月～9月は稼働率が35～45%に低下し、欧州観光客の割合も18%まで減少します。この明確な季節性は、冬季の高収益と夏季の閑散期という賃貸運営の特性を生み出しています。

欧州リゾート地と比較して5割安い物価と滞在コスト

紅海リゾートでの観光客の平均支出は、1泊あたり93.3ドル（約14,000円）となっています。この金額は欧州地中海リゾートの180～250ドル（約27,000円～37,500円）と比較して、大幅に低コストです。ハルガダのオールインクルーシブパッケージは、スペインのコスタ・デル・ソルやギリシャのクレタ島と比べて45～55%安い価格設定となっています。

紅海県の生活費指数はEU平均より42%低く、日常的な支出も抑えられます(*11)。レストランでの食事は60%、現地交通費は70%安価です。この圧倒的なコストパフォーマンスが、予算重視の欧州観光客を引き付ける主要因となっています。

滞在費の安さは長期滞在を促進し、別荘所有者にとっても運営コストの優位性をもたらしています。

ハルガダ・エル・グーナ・マカディ湾｜紅海リゾート主要エリアの特徴比較

紅海リゾートの主要3エリアは、それぞれ異なる投資特性を持っています。

ハルガダ｜国際空港直結で観光客数No.1の短期賃貸最適エリア

ハルガダ市は紅海県全体のホテル在庫の67%を占める最大のリゾート都市です。120以上のホテルと28,500室を擁しており、観光インフラが最も充実しています。ハルガダ国際空港は2024年に870万人の旅客を処理し、そのうち85%が国際観光客となっています。

ホテル稼働率は年間平均78%で、ピークシーズンには92%に達します。一方、オフシーズンは45%まで低下するという季節変動があります。

空港から市内中心部まで約15分という立地の良さと、豊富なダイビングスポットや観光施設が短期賃貸需要を強力に牽引しています。価格帯も比較的手頃で、初めての海外不動産投資家にとって参入しやすいエリアとなっています。

エル・グーナ｜高級ゲーテッドリゾートで富裕層に人気の別荘エリア

エル・グーナはハルガダ北部25キロメートルに位置し、計画型高級リゾートとして開発されました。

10平方キロメートルの敷地に18のホテル、2,200の住宅ユニット、4つのマリーナを備えています(*3)。ゲーテッドコミュニティとして運営され、24時間セキュリティ、ゴルフコース、国際学校などの充実した施設が整備されています。

冬季シーズンの稼働率は90～98%と、紅海エリアでも最高水準を誇ります。欧州富裕層の長期滞在需要が中心となっており、安定した賃貸市場を形成しています。住宅ユニットの多くは別荘として利用され、所有者が使用しない期間は短期賃貸に供されるケースが一般的です。

高級感とプライバシーを重視する投資家層に適したエリアで、資産価値の安定性が評価されています。

マカディ湾｜開発進行中で価格上昇期待が高い新興リゾートエリア

マカディ湾はハルガダ南部30キロメートルに位置し、新興開発エリアとして成長を続けています。

現在は12のホテルと3,800室を持ち、平均稼働率67%となっています(*3)。他エリアより低めの稼働率ですが、エジプト政府により開発促進ゾーンに指定されており、今後のインフラ整備が計画されています。

現時点では主に大型リゾートホテルが中心ですが、住宅開発プロジェクトも進行中です。2026年までに客室数が45%増加する見込みとなっており、市場拡大が期待されています。

価格水準がハルガダやエル・グーナより低く、将来的な価格上昇を狙う投資家にとって魅力的な選択肢となっています。ただし、現時点では商業施設や娯楽施設がやや限定的な点に留意が必要です。

紅海リゾート不動産の価格相場と物件タイプ｜別荘400万円台から始める短期賃貸投資

紅海リゾート不動産は、価格帯によって3つの物件タイプに分類されます。

エントリー向けスタジオ・1ベッドルーム（400万〜800万円）の特徴と利回り

スタジオタイプや1ベッドルームの小型ユニットは、400万～800万円の価格帯で取得可能です。これらの物件は主にハルガダ市内のリゾートコンプレックス内に位置しています。プール、ジム、レストランなどの共用施設を利用できる設計となっています。

冬季シーズンには1泊80～120ドル（約12,000～18,000円）で賃貸されます。稼働率92%を前提とすると、月間収益は約30万～45万円が見込めます。年間粗利回りは8～12%の範囲となり、管理費や固定資産税を差し引いた実質利回りは6～9%程度です。

単身旅行者やカップルの需要が高く、短期賃貸市場での流動性が比較的高い物件タイプとなっています。

ファミリー向け2〜3ベッドルーム別荘（1,000万〜3,000万円）の賃貸需要

2～3ベッドルームの別荘は、1,000万～3,000万円の価格帯が中心です。ファミリー層や小グループの旅行者をターゲットとしています。エル・グーナやマカディ湾のゲーテッドリゾート内に多く供給されており、専用庭やテラス、一部にはプライベートプールを備えた物件もあります。

冬季シーズンの1泊賃料は200～350ドル（約30,000～52,500円）です。欧州観光客の平均滞在日数8.3日を考慮すると、1組あたりの収益は約25万～44万円となります。

年間稼働率70～80%を実現できれば、年間粗利回りは7～10%が期待できます。ファミリー需要は滞在日数が長い傾向があり、収益の安定性に寄与する特徴があります。

高級ビーチフロントヴィラ（5,000万円以上）の投資家層と資産価値

5,000万円以上の高級ビーチフロントヴィラは、主にエル・グーナの海岸沿いや限定的な開発エリアに供給されています。これらの物件は4ベッドルーム以上、専用プール、直接ビーチアクセス、専属メイドサービスなどを備えた最高級仕様です。購入者は欧州や中東の富裕層が中心で、自己使用と短期賃貸を併用するケースが一般的です。

1泊賃料は500～1,000ドル（約75,000～150,000円）以上に設定されます。この価格帯では資産価値の保全と限定的な賃貸収益を目的とした投資スタイルとなります。流動性はやや限定的ですが、希少性の高い物件として長期的な価値維持が期待されています。

紅海リゾート不動産の物件タイプ別の価格相場と期待利回りを整理すると以下の通りです。

紅海リゾート以外のエジプト投資エリアとして、カイロ中心部の賃貸市場については、こちらで詳しく書いています↓

短期賃貸収益の実態｜紅海リゾート物件のシーズン別稼働率と利回りデータ

紅海リゾート物件の収益構造は、ハイシーズンとオフシーズンで大きく異なります。

ハイシーズン（10月〜4月）の平均稼働率75%と1泊単価

10月から4月の冬季ハイシーズンには、紅海リゾート全体の平均稼働率が75%を超えます。ハルガダでは92%、エル・グーナでは90～98%に達するのがこの時期です。欧州観光客が全訪問者の73%を占め、安定した需要が見込めます。

スタジオタイプの1泊単価は80～120ドル（約12,000～18,000円）です。2ベッドルームは200～300ドル（約30,000～45,000円）が相場となっています。

欧州観光客の平均滞在日数は8.3日で、月間20～25日の稼働を前提とすると収益性が高まります。スタジオで月額24万～36万円、2ベッドルームで60万～90万円の収益が期待できます。

オフシーズン（5月〜9月）の稼働率40%と収益補完戦略

5月～9月の夏季オフシーズンには、稼働率が40%前後まで低下します。欧州観光客の割合も18%に減少するため、需要構造が大きく変化します。夏季は紅海沿岸の気温が35度を超える日もあり、欧州観光客の需要が大幅に減少する時期です。

この時期は賃料を30～40%値下げし、中東諸国や国内観光客の需要を取り込む戦略が一般的です。スタジオの1泊単価は50～70ドル（約7,500～10,500円）程度に設定されます。月間稼働12日前後で、月額9～13万円の収益となります。

年間収益の70～80%がハイシーズンに集中するため、冬季の稼働率最大化が収益性の鍵となります。

年間実質利回り6〜10%を実現する物件管理と運営体制

紅海リゾートの短期賃貸物件は、専門管理会社に委託するケースが主流です。管理会社は予約受付、清掃、鍵の受け渡し、メンテナンスを一括して提供します。手数料は賃料収入の15～25%が相場となっています。

年間粗利回り8～12%から、管理費、固定資産税、共益費を差し引いた実質利回りは6～10%の範囲が実績値です。エル・グーナのような高稼働率エリアでは10%近い利回りも可能です。

一方、マカディ湾などの新興エリアでは6～7%程度に留まります。物件選定とシーズン管理の最適化が、安定収益の実現に不可欠となっています。

ビーチフロント物件とゲーテッドリゾート｜紅海エリア投資家タイプ別の選び方

紅海リゾート不動産は、投資目的に応じて2つの物件タイプから選択します。

ビーチフロント物件｜高稼働率重視の短期賃貸投資家向け

ビーチフロント物件は紅海に直接面した立地を持ち、プライベートビーチへのアクセスや海の眺望が最大の魅力です。ハルガダ市内やマカディ湾のリゾートコンプレックスに多く供給されています。ダイビングやマリンスポーツ愛好家からの需要が高く、賃貸市場で優位性を持ちます。

短期賃貸市場では、同じ広さの内陸物件と比較して1泊あたり30～50%高い賃料設定が可能です。冬季シーズンの稼働率は85～95%と高水準で、収益最大化を優先する投資家に適した選択肢となります。

ただし、海岸沿い特有の塩害や強風の影響で、メンテナンスコストがやや高めとなる点に留意が必要です。

ゲーテッドリゾート物件｜セキュリティと資産保全重視の長期保有投資家向け

ゲーテッドリゾートは、24時間セキュリティ、メンテナンスサービス、共用施設を備えた管理型コミュニティです。プール、ジム、レストランなどの施設が整備されており、居住環境の質が高く保たれています。エル・グーナが代表例で、安全性が高く評価されています。

長期保有を前提とする投資家にとって、コミュニティ全体の管理水準が資産価値の維持に直結します。

共益費は月額300～600ドル（約45,000～90,000円）とやや高めです。しかし、物件の劣化防止と再販時の価値保全が期待できます。セキュリティとプライバシーを重視する欧州富裕層からの需要が安定しており、売却時の流動性も比較的高い傾向があります。

投資目的別の最適エリアとデベロッパー選定基準

短期賃貸収益を最優先する場合は、ハルガダ市内の空港近接エリアやビーチフロント物件が適しています。稼働率の高さと観光客へのアクセス利便性が、収益性を左右する主要因となります。

一方、資産価値の安定と長期保有を重視する場合は、エル・グーナのような計画型リゾートが推奨されます。デベロッパーの選定では、開発実績、管理体制、リゾート内の施設充実度を重点的に確認することが重要です。

開発が進行中のマカディ湾は、価格上昇期待と現状の低稼働率のバランスを慎重に評価する必要があります。投資目的とリスク許容度に応じて、エリアと物件タイプを選定することが成功の鍵です。

エジプト不動産投資における詐欺リスクの回避方法や、信頼できる業者の見分け方については、こちらで詳しく書いています↓

FAQ｜紅海リゾート不動産投資でよくある質問

紅海リゾートの別荘は実際に年間どのくらい稼げる？利回りの目安は？

スタジオや1ベッドルームの小型物件では、年間粗利回り8～12%、実質利回り6～9%が目安です。

2～3ベッドルームのファミリー向け別荘では、年間粗利回り7～10%、実質利回り5～8%となります。稼働率はハイシーズン（10月～4月）に75～92%、オフシーズン（5月～9月）に40%前後で、年間収益の大半が冬季に集中します。

欧州観光客が多い紅海リゾートで日本人が投資するメリットとリスクは何？

メリットは、欧州観光客が68%を占める安定した短期賃貸需要と、エジプトポンドの為替水準により割安な価格で取得できる点です。リスクとしては、夏季の稼働率低下による収益変動、エジプトの政治経済情勢の不透明性、現地管理会社への依存度の高さが挙げられます。

日本人投資家にとっては、現地の信頼できるパートナー確保と、為替リスク管理が重要課題となります。

紅海リゾート物件を売却したくなったら買い手は見つかる？流動性はどう？

ハルガダやエル・グーナの確立されたリゾートエリアでは、欧州投資家を中心に一定の流動性があります。

特にエル・グーナのゲーテッドリゾート物件は、高品質なコミュニティ管理により再販市場での評価が安定しています。ただし、マカディ湾などの新興エリアや高額物件は買い手が限定され、売却まで6か月～1年以上を要するケースもあります。流動性確保には、立地選定と適正価格での売り出しが不可欠です。

まとめ｜欧州需要と安定収益を狙うなら紅海リゾート不動産が最適

紅海リゾートは、年間76億ドル（約1兆1,400億円）の観光収入と85～95%の高稼働率を誇る、エジプト最大の観光市場です。欧州主要都市から4時間～6時間圏内の立地と、年間342日の晴天という安定した気候が、冬季の強固な短期賃貸需要を支えています。

ハルガダは空港直結で稼働率92％、エル・グーナは高級ゲーテッドリゾートとして90～98％の稼働率を実現しており、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。400万円台からの小型物件で年間実質利回り6～9％、2～3ベッドルーム別荘で5～8％の収益が期待でき、欧州観光客需要に支えられた安定収益を狙う投資家に最適な市場です。

▶︎ 紅海リゾート不動産の購入を本格的に検討される方は、購入手続きの完全マニュアルもあわせてご覧ください

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出典元
• *1 CAPMAS: 「Geographic and Demographic Statistics 2024」
• *2 Central Bank of Egypt: 「Balance of Payments Methodology Document (2024)」
• *3 Tourism Development Authority (TDA): 「Red Sea Sustainable Tourism Initiative Report 2024」
• *4 Central Bank of Egypt: 「External Position of the Egyptian Economy FY 2023/2024」
• *5 Egyptian Ministry of Planning: 「Economic Profile and Statistics 2025」
• *6 World Bank: 「Egypt Economic Monitor: Tourism as Growth Engine」
• *7 Ministry of Tourism and Antiquities: 「Aviation Incentive Program Results Report 2024」
• *8 CAPMAS: 「Monthly Informatics Bulletin July 2024」
• *9 Egyptian Meteorological Authority: 「Red Sea Climate Statistics Annual Report 2024」
• *10 World Bank Climate Data: 「Egypt Red Sea Region Climate Profile (2024)」
• *11 World Travel & Tourism Council: 「Egypt Tourism Economic Impact Report 2025」