エジプト不動産エリアガイド｜アレクサンドリア：地中海リゾートと港湾都市の魅力が融合する投資エリア（手ごろ＋資産成長型）

エジプト不動産エリアガイド｜アレクサンドリアの基本概要【図解あり】

アレクサンドリアの都市規模と人口：エジプト第2の都市の実態

アレクサンドリアの都市規模と人口動態の詳細は以下の通りです。

アレクサンドリアはエジプト第2の都市として、人口560万人を擁する地中海沿岸最大の経済拠点です(*1)。首都カイロの人口1,040万人に次ぐ規模を持ち、エジプト全体の産業の40％がこの都市に集中しています。

人口は2017年から2023年にかけて年平均1.13％の安定した成長を記録しており、出生率は主要都市の中で最も低い15.4人（対人口1,000人）です。この低い出生率は、高学歴層や専門職の多い成熟した都市であることを示しています。

港湾産業や製造業が雇用を生み出し、国内外から人材を引きつける構造が確立されています。投資家にとっては、安定した人口基盤と経済成長が持続的な賃貸需要を支える要因です。

地中海に面した約40km海岸線の都市構造とカイロとの位置関係

アレクサンドリアは地中海沿岸に約40kmにわたって延びる細長い都市です(*2)。幅は1.6〜3.2km程度の石灰岩の尾根上に形成され、海岸線と平行に発展してきました。首都カイロからは北西に114マイル（約183km）の距離に位置し、車で約3時間、空路では1時間でアクセスできます。

カイロとアレクサンドリア間の主要アクセス方法と所要時間の詳細は以下の通りです。

この地理的特性により、海沿いのプレミアム地域と内陸部の実需型地域が明確に区分されています。限られた海岸線に需要が集中するため、海沿い物件は希少性が高く、資産価値の維持が期待できます。また、カイロとの近さは、首都圏のビジネス需要や週末のセカンドホーム需要を取り込む利点となっています。

エジプト第1位のカイロ中心部との詳細な比較については、こちらで詳しく書いています↓

リゾート×港湾の二面性を持つ唯一のエリア特性

アレクサンドリアは、地中海リゾートとエジプト最大の貿易港という二つの顔を併せ持つ唯一の都市です。

港湾機能はエジプトの輸出入の約60％を扱い(*3)、物流・海運・製造業の集積が安定した雇用を生み出しています。同時に、年間を通じて温暖な気候と美しい海岸線は、国内富裕層の避暑地需要と欧州からの観光客を引きつけています。

アレクサンドリアの港湾機能と観光産業の実績データは以下の通りです。

港湾機能が年間7,480万トン（エジプト輸出入の60％）を扱う一方、観光産業は年間150万人の文化施設訪問者を集めており、二面性を持つ都市特性が明確に数値化されています。

この二面性は不動産投資において重要です。港湾地区では通年のビジネス需要による安定した賃貸収入が見込める一方、海沿いでは夏季の高稼働率と資産価値の上昇が期待できます。

投資家は自身の戦略に応じて、安定収益型とキャピタルゲイン型を選択、あるいは組み合わせることができます。

温暖な地中海性気候がもたらす過ごしやすさ（夏24〜31℃・冬9〜18℃）

アレクサンドリアは地中海性気候に属し、夏季は24〜31℃、冬季は9〜18℃という過ごしやすい気温帯です(*4)。年間平均気温は20.8℃で、年間降水量は181mmと極めて少なく、特に夏季の6〜7月はほぼ降雨がありません。1日平均8〜10時間の豊富な日照時間があり、地中海沿岸特有の快適な環境が整っています。

アレクサンドリアの月別気温と降水量の推移は以下の通りです。

夏季（6〜8月）は降水量がほぼ0mmで気温24〜31℃と快適な一方、冬季（12〜2月）も9〜18℃と温暖で、年間を通じて過ごしやすい気候が不動産需要を支えています。

海岸沿いの立地により、内陸部のカイロより涼しく湿度も適度に保たれます。この気候条件は、エジプト人富裕層が夏季の避暑地として物件を購入する主要な理由です。賃貸市場では5〜9月の需要が特に高まります。

投資家にとっては、気候の快適さが長期的な資産価値と賃貸需要を支える基盤となります。

アレクサンドリアの主要4エリア｜海沿い・リゾート・港湾・新興の特徴

アレクサンドリア不動産は、投資目的に応じて4つの主要エリアに分類されます。

コルニッシュ沿い：海沿い最高需要を誇るプレミアムエリア

コルニッシュ沿いは、地中海に面した約40kmの海岸線に沿って延びる最高需要の地域です(*5)。

片側が海、もう片側が歴史的建造物という地理的制約により、新規供給が極めて限られ希少性が高くなっています。需要層は地元富裕層、海外在住エジプト人、中東地域の投資家、短期賃貸を狙う投資家など多岐にわたります。

このエリアでは通年で活動があり、季節性の低い安定した賃貸市場が形成されています。近年は複合開発やブランドレジデンスの参入も見られ、プレミアム市場としての地位が確立されつつあります。

投資家にとっては、限られた供給と継続的な需要により、資産価値の維持と賃貸収入の両立が期待できます。

モンタザ地区：富裕層のセカンドホーム需要が集まる高級リゾートエリア

モンタザ地区は、1892年に建設された王室の宮殿と庭園を中心とした高級リゾート地域です。

現在は5つ星リゾートのRixos Montaza（607室）が立地し(*6)、ビーチフロントの高級住宅地として発展しています。エジプト人富裕層のセカンドホーム需要が中心で、夏季の避暑地としての需要が特に高くなっています。

歴史的な王室の遺産と現代的なリゾート施設が共存する独特の雰囲気が魅力です。投資家は、富裕層向けの高級物件を通じて、夏季の高額賃料収入と資産価値の上昇を狙うことができます。ただし、夏季集中型の需要パターンを理解し、閑散期の戦略を持つことが重要です。

港湾中心部：ビジネス・雇用の安定性が強みの実需型エリア

港湾中心部は、エジプト最大の貿易港を中心とした実需型の地域です。

2024/2025年の貨物取扱量は7,480万トンに達し、6,932隻の船舶が寄港しています(*3)。物流、海運、製造業の企業が集積し、専門職や港湾関連の雇用が安定した賃貸需要を生み出しています。

この地域の特徴は、観光需要ではなくビジネス需要に支えられた通年の安定性です。賃貸市場は長期契約が中心で、季節変動が少なく予測可能な収益構造となっています。

投資家にとっては、キャピタルゲインよりも安定したインカムゲインを重視する戦略に適しています。

東部新興地区：手ごろな価格帯から投資可能なエリア

東部新興地区は、カイロ・アレクサンドリア砂漠道路沿いに開発が進む手ごろな価格帯の地域です。

新興住宅地が次々と誕生し、近代的な施設と手ごろな価格により、若年層や中間所得層の需要を取り込んでいます。海沿いではありませんが、計画的な開発と利便性の高さが評価されています。

投資の初期費用を抑えたい方や、長期的な人口流入による成長を狙う戦略に適しています。港湾拡張計画による雇用増加が見込まれる中、将来的な賃貸需要の拡大が期待される地域です(*3)。

地中海リゾートとしての魅力｜ビーチ・観光スポット・文化施設

約40kmに広がる地中海ビーチと夏季レジャー需要

アレクサンドリアの海岸線は約40kmにわたり(*2)、地中海の美しいビーチが連続しています。夏季の気温は24〜31℃(*4)と快適で、エジプト人富裕層にとって首都カイロの酷暑を逃れる理想的な避暑地です。5月から9月にかけては国内観光客が大幅に増加し、ビーチ沿いの飲食店やマリンスポーツ施設が賑わいます。

短期賃貸市場では、この夏季需要が収益の大きな部分を占めます。週末や夏休み期間中の宿泊需要は非常に高く、適切に運営すればシーズン中に年間収益の多くを確保できます。

投資家は、夏季の高稼働率と冬季の閑散期をバランスさせる戦略が求められます。

アレクサンドリア図書館・カイトベイ要塞などの歴史文化資源

アレクサンドリア図書館（Bibliotheca Alexandrina）は年間150万人の訪問者を集める文化拠点です(*7)。古代の大図書館を現代に再現したこの施設は、研究者や観光客の両方を惹きつけています。

カイトベイ要塞は1477〜1479年に建設された15世紀の要塞で、2ヘクタールの敷地を持つ歴史的建造物として人気の観光地です(*8)。

その他にも、アレクサンドリア国立博物館には5,000年の歴史を物語る1,600点以上の貴重な遺物が展示されています。ギリシャ・ローマ博物館も修復を経て再開しており、文化施設の充実度は高水準です。

アレクサンドリアの主要文化施設と年間訪問者数の詳細は以下の通りです。

これらの施設は、欧州からの中長期観光客を引きつけ、宿泊需要を生み出す要因となっています。

欧州観光客とエジプト富裕層が集まる避暑地ポジション

アレクサンドリアは、地中海を挟んで欧州と直接つながる地理的優位性を持ちます。

温暖な気候と歴史的な文化資源により、欧州からの観光客が中長期滞在を選ぶ目的地です。同時に、エジプト国内の富裕層にとっては、カイロの暑さを逃れる伝統的な避暑地としての地位を確立しています。

この二重の需要構造は、賃貸市場に多様性をもたらします。

短期賃貸では国内需要が夏季に集中する一方、中長期賃貸では欧州からの観光客や研究者が通年で一定の需要を維持します。投資家は、この需要の多様性を活かした運営戦略により、稼働率を高めることができます。

アレクサンドリアの生活環境とインフラ｜教育・医療・商業施設の充実度

アレクサンドリア大学を筆頭とする高等教育機関の集積

アレクサンドリア大学はエジプト第2の規模を誇り、205,776人の学生が在籍しています(*9)。そのうち8,711人（4.2％）は国際学生で、7,180人の教員が21の学部と3つの研究所で教育を行っています。

年間の学位授与数は学士34,731件、修士1,413件、博士820件に達します。1942年に設立されたこの大学は、医学、工学、経済学など幅広い分野で専門人材を輩出しています。

アレクサンドリア大学の規模と教育実績の詳細データは以下の通りです。

他にもアラブ科学技術海事アカデミー、エジプト・日本科学技術大学、アレクサンドリア国立大学など、複数の高等教育機関が集まっています。

この教育環境は、学生や研究者、大学関係者という安定した賃貸需要層を生み出します。特に大学周辺では通年の賃貸市場が形成されています。

国際水準の医療施設と専門医療サービス

アレクサンドリアには228の病院とクリニックが集積しており(*10)、国際水準の医療サービスが提供されています。

主要施設としては、10の専門医療センターを持つElite Hospital、108床と23のICUベッドを備えるAndalusia Al Shalalat Hospital、150床規模のSmouha International Hospitalなどがあります。アレクサンドリア大学が運営する11の大学病院も、高度医療と医学教育の拠点です。

この充実した医療環境は、駐在員や長期滞在者にとって重要な居住条件です。特に欧州からの退職者や中長期観光客は、質の高い医療サービスへのアクセスを重視します。

投資家にとっては、医療施設近隣の物件が安定した需要を持つ要因となります。

近代的ショッピングモール・レストラン街の発展状況

Green Plaza Mallは約400店舗を擁する2階建ての大型商業施設で、朝7時30分から深夜1時まで営業しています(*11)。Smouhaエリアに位置し、ダウンタウンから10分の距離です。

施設内にはシネマ、スポーツ複合施設、レストラン、エンターテインメントゾーンが完備され、隣接するHilton Alexandria Green Plaza Hotelとともに複合開発を形成しています。

海沿いのEl-Gaish Roadには、San Stefano Grand Plazaという921戸のアパートメントとショッピングモールを組み合わせた複合施設があります。これらの近代的な商業施設は、生活利便性を大きく向上させており、居住者や投資家にとって魅力的な環境を提供しています。

港湾都市としての経済基盤｜エジプト最大の貿易港と雇用環境

アレクサンドリア港はエジプト最大の貿易港として、国の輸出入の60%を担う経済の要です。

貨物取扱量エジプト第1位の港湾機能が生む雇用

アレクサンドリア港は2024/2025年に7,480万トンの貨物を取り扱い、前年比14％増（920万トン増）を記録しました(*3)。エジプトの輸出入の約60％を扱う国内最大の港湾として、6,932隻の船舶が寄港し（前年比2.8％増）、コンテナ取扱量は230万TEUに達しています（12％増）。

この港湾機能は、物流、海運、通関、倉庫管理など多岐にわたる雇用を生み出しています。港湾関連企業で働く専門職や管理職は、安定した収入と長期的な居住ニーズを持ち、賃貸市場の重要な需要層です。

物流・海運・製造業の企業集積と専門職人口

アレクサンドリアにはエジプト全体の産業の40％が集中しており(*1)、製造業、物流業、海運業の企業が密集しています。港湾機能と連動したサプライチェーンが確立され、多国籍企業の地域拠点も多数立地しています。これらの企業は高度なスキルを持つ専門職を雇用し、安定した給与と福利厚生を提供しています。

専門職人口の増加は、質の高い賃貸物件への需要を生み出します。特に港湾中心部や新興ビジネス地区では、企業による従業員向けの長期賃貸契約が一般的で、投資家にとって予測可能な収益源です。

2025〜2030年の港湾拡張計画と人口流入の将来性

アレクサンドリア港では大規模な拡張計画が進行中です。

Tahya Misr 2ターミナルは2025年1月時点で完成率99.5％に達し、1,680mの岸壁と18m水深で年間150万TEUの処理能力を持ちます(*3)。このプロジェクトだけで2,000人以上の直接・間接雇用が創出されます。

さらに、Clean Dry Bulk Terminal（1,150m岸壁）、273フェッダン（約115万㎡）の統合物流ゾーンなど、複数の大型プロジェクトが進んでいます。

当初2030年を目標としていた計画は2025年完成に前倒しされており、政府の強力なコミットメントが示されています。この港湾拡張は雇用創出と人口流入を促し、長期的な不動産需要の拡大をもたらすと期待されています。

アレクサンドリアの不動産価格相場｜エリア別平米単価と物件総額

アレクサンドリア不動産は、予算に応じて3つの価格帯エリアから選択できます。

海沿いエリア：プレミアム価格帯

海沿いの地域は、限られた供給と高い需要によりプレミアム価格帯を形成しています。

片側が海、もう片側が歴史的建造物という地理的制約により、新規開発の余地が少なく希少性が価格を押し上げています。地元富裕層、海外在住エジプト人、中東地域の投資家が主な購入層で、複合開発やブランドレジデンスの参入も価格水準を引き上げる要因です(*5)。

通年で活動があり季節性が低いため、賃貸市場でも高い稼働率が維持されています。投資家にとっては、初期投資額は大きくなりますが、資産価値の維持と安定した賃貸収入の両立が期待できます。

中心部・港湾地区：中価格帯

中心部と港湾地区は、ビジネス需要と実需に支えられた中価格帯です。

港湾関連企業の従業員、大学関係者、中間所得層の家族など、幅広い賃貸需要層をカバーします。海沿いほどの希少性はありませんが、利便性と経済活動の中心という立地メリットがあります。

長期契約が中心で季節変動が少ないため、予測可能な収益構造が特徴です。投資家にとっては、安定したインカムゲインを重視する戦略に適した価格帯です。

新興東部エリア：手ごろな価格帯

新興東部の地域は、カイロ・アレクサンドリア砂漠道路沿いに開発が進む手ごろな価格帯です。

海沿いではありませんが、近代的な設備と計画的な開発により、若年層や中間所得層の需要を取り込んでいます。港湾拡張計画による雇用増加(*3)が見込まれる中、将来的な賃貸需要の拡大が期待されています。

投資の初期費用を抑えたい方や、長期的な成長を狙う戦略に適しています。キャピタルゲインの可能性と手ごろな参入障壁が魅力です。

多様な価格帯の選択肢

アレクサンドリアの不動産市場は、プレミアム価格帯から手ごろな価格帯まで多様な選択肢を提供しています。参考として、カイロの不動産市場では国際的な調査会社Knight Frankの報告によると、El Sheikh Zayed地区で平米1,964米ドル（約29万4,600円）、New Cairo地区で平米1,750米ドル（約26万2,500円）の価格帯です。

アレクサンドリアは一般的にカイロより手ごろな価格水準とされており、投資家は自身の予算と戦略に応じた選択ができます。重要なのは、価格帯だけでなく、賃貸需要の性質、季節性、将来性を総合的に判断することです。

エジプト不動産の具体的な購入手順や必要書類については、こちらで詳しく書いています↓

アレクサンドリアの不動産投資メリットと注意点｜手ごろ価格・資産成長・地中海特有リスク

アレクサンドリア不動産投資には、地中海リゾート特有のメリットと注意すべきポイントがあります。

カイロより手ごろな価格水準

アレクサンドリアは、首都カイロと比較して手ごろな価格水準で不動産投資を始められることが大きなメリットです。カイロの主要地域では平米1,750〜1,964米ドル（約26万2,500〜29万4,600円）の価格帯が報告されていますが、アレクサンドリアは一般的にこれより低い水準で取引されています。

この価格優位性により、投資家は同じ予算でより広い物件を購入でき、複数物件への分散投資も可能になります。特に、初めて海外不動産投資を行う方にとって、リスクを抑えながら市場参入できる点は重要な利点です。

地中海リゾート需要による資産成長と賃貸利回り

地中海リゾートとしての魅力は、資産成長と賃貸収入の両立を可能にします。

夏季の避暑地需要は根強く、エジプト人富裕層のセカンドホーム購入や欧州観光客の長期滞在が継続的な賃貸需要を生み出しています。港湾拡張計画による雇用創出(*3)と人口流入は、中長期的な資産価値の上昇を支える要因です。

短期賃貸市場では、夏季の高需要期に年間収益の大部分を確保できます。通年運営を行う場合でも、港湾関連のビジネス需要や大学関係者の需要により、一定の稼働率を維持できます。

投資家は、リゾート需要とビジネス需要のバランスを考慮した戦略が重要です。

海風による塩害リスクと外壁メンテナンスコストの実態

海沿い物件では、地中海からの海風による塩害リスクが避けられません。塩分を含んだ海風は、建物の外壁、窓枠、金属部分を徐々に劣化させます。

特にコルニッシュ沿いやモンタザ地区など、海に直接面した物件ではこの影響が顕著です。定期的な外壁塗装、防錆処理、窓のシーリング交換など、通常の内陸物件より高頻度のメンテナンスが必要です。

湿気対策も重要な課題です。地中海性気候は比較的温暖で湿度も適度ですが、海沿い物件では室内の湿気管理が求められます。

建材選定時には耐塩性・耐湿性の高い素材を選び、換気システムや除湿設備の導入を検討する必要があります。投資計画では、これらのメンテナンスコストを運営費として適切に見積もることが重要です。

海沿い物件で発生する主要な塩害リスクと推奨対策、メンテナンス頻度の一覧は以下の通りです。

最も頻繁な対策が必要なのは外壁塗装（2〜3年ごと）と防錆処理（1〜2年ごと）で、内陸物件と比較して年間メンテナンスコストは20〜30％高くなる点を投資計画に織り込む必要があります。

エジプト不動産投資にかかる税金や減価償却を含めた詳細な収益計算については、こちらで詳しく書いています↓

夏季集中型の賃貸需要と閑散期対策の必要性

アレクサンドリアのリゾート市場は、夏季に需要が集中する季節性が特徴です。5月から9月にかけては国内外からの観光客や避暑目的の滞在者が増加し、高い稼働率と賃料水準を実現できます。一方、冬季は観光需要が大幅に減少し、短期賃貸市場では閑散期となります。

投資家は、この季節変動に対する戦略が必要です。

夏季の高収益で年間の目標を達成する集中型戦略、冬季は長期契約や割引価格で稼働率を維持する通年型戦略、あるいはビジネス需要の高い港湾地区との組み合わせなど、複数のアプローチが考えられます。閑散期のメンテナンス計画や運営費の管理も、収益性を左右する重要な要素です。

FAQ｜アレクサンドリア不動産投資でよくある質問

アレクサンドリアの不動産価格はいくらから始められる？

価格は地域や物件タイプにより大きく異なります。

新興東部では手ごろな価格帯から投資を始めることができ、中心部や港湾地区は中価格帯、海沿いのプレミアム地域は最も高い価格帯です。カイロと比較すると一般的に手ごろな水準で、投資家は自身の予算に応じた選択肢を見つけることができます。

アレクサンドリアとカイロ、初心者が投資しやすいのはどちら？

投資しやすさは、予算と戦略によります。

カイロは市場規模が大きく流動性が高いため、売却時の出口戦略が立てやすい利点があります。一方、アレクサンドリアは手ごろな価格水準で参入でき、地中海リゾートという明確な需要特性があります。カイロは通年のビジネス需要が中心で季節変動が少なく、アレクサンドリアは夏季の高需要と閑散期への対策が必要です。

アレクサンドリアで外国人が不動産を購入する際の制限はある？

エジプトでは外国人の不動産購入に関する法的枠組みが定められています。

一般的に、外国人は住宅用不動産を購入することが可能ですが、購入できる面積や物件数に制限が設けられている場合があります。特定の戦略的地域や国境地帯では購入制限が適用されることがあります。

詳細な条件や手続きは法改正により変更される可能性があるため、購入前には必ず現地の法律専門家や不動産エージェントに最新情報を確認することが重要です。

まとめ｜アレクサンドリアで始める地中海リゾート型不動産投資

アレクサンドリアは、地中海リゾートとエジプト最大の貿易港という二面性を持つ唯一の投資先です。

人口560万人、年間貨物取扱量7,480万トンという確固たる経済基盤の上に、温暖な気候と約40kmの美しい海岸線が広がります。港湾拡張計画による2,000人以上の雇用創出と、年間150万人が訪れる文化施設が、将来の成長を支えています。

投資家は、海沿いのプレミアム地域から手ごろな新興地区まで、多様な価格帯と戦略の選択肢を持ちます。カイロより手ごろな価格水準で参入でき、リゾート需要による資産成長とビジネス需要による安定収益の両立が可能です。

ただし、塩害対策や季節変動への戦略は不可欠です。アレクサンドリアは、地中海リゾート型投資の魅力と港湾都市の安定性を組み合わせた、ユニークな投資機会を提供しています。

▶︎ アレクサンドリアを含むエジプトでの長期滞在やリタイア生活について、もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ

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出典元
• *1 CAPMAS (Central Agency for Public Mobilization and Statistics)：「Egypt Population Data 2024-2025」
• *2 NASA Earth Observatory：「Egypt’s Mediterranean Coast」
• *3 Alexandria Port Authority：「2024/2025 Performance Report and Grand Alexandria Port Development Projects」
• *4 ClimatestoTravel.com：「Alexandria Climate Data 1991-2020」
• *5 Egypt Real Estate Ministry Blog：「Real Estate Market Growth in Alexandria’s Corniche Area」
• *6 Rixos Montaza Alexandria Official：「Resort Profile」
• *7 Bibliotheca Alexandrina Official：「Overview」
• *8 Egypt Ministry of Tourism and Antiquities：「Qaitbay Citadel」
• *9 US News Global Universities：「Alexandria University Data」
• *10 Medarabia Healthcare Directory：「List of Hospitals in Alexandria」
• *11 Green Plaza Alexandria Official Website & Wanderlog：「Green Plaza Mall Alexandria」