【最新版】ハワイの不動産購入マニュアル｜日本人が押さえるべき手順と注意点

ハワイでの不動産購入は、日本人投資家にとって根強い人気を誇ります。 近年も外国人バイヤーの中で日本人は購入件数で上位を維持しており、2024年のオアフ島における不動産売買総額は約96億ドル、売買件数は10,607件でした。 州や国別の買い主統計では、ハワイ州内の買い主が最も多く、次いでカリフォルニア州、日本からの買い主が続いています。

ハワイ不動産は安定した市場成長と魅力的なロケーションによる資産価値の上昇が期待できるうえ、日本語で対応可能なサービスも充実しています。 また、日本と比べて地震リスクが低いとも言われ、 ハワイ不動産購入は資産分散やインカムゲイン確保の面でも注目されています。

そこで本記事ではハワイ不動産購入マニュアルとして、日本人投資家が知っておくべき購入手順と重要な注意点を最新情報を踏まえて解説します。 初心者でも安心してハワイの物件を手に入れられるよう、基本の流れから具体的なステップ、留意事項まで順を追って見ていきましょう。

ハワイ不動産購入マニュアル：まず把握すべき基本の流れ

ハワイで不動産を購入する際の基本的な流れをまず押さえておきましょう。 日本の不動産取引との違いもあり、全体像を理解しておくことが成功への第一歩です。 一般的に購入のオファー（申込み）を出してからクロージング完了まで、早ければ30日程度、通常は45日前後かかります（ローン利用時はもう少し長くなる場合もあります）。 以下にハワイ不動産購入の主なステップを概要します。

エージェント選定と物件検索

ハワイでは売出物件情報がすべてMLS (マルチプルリスティングシステム)で一元管理され、どの不動産会社・エージェントからでも全ての物件を紹介してもらえます。 まず信頼できる現地不動産エージェント（リアルター）をあなたの代理人として選び、希望条件に合う物件探しを開始します。

資金計画とローン仮審査

希望する物件価格帯に合わせて予算を立て、必要に応じて金融機関でローンの仮審査（プレアプローバル）を受けます。 現金購入の場合でも、為替レートや送金手続きの準備を考慮しましょう。

項目	ハワイ州	日本国内
金利レンジ（目安）	5.0%～7.0%	1.0%～2.5%
頭金比率（一般的）	30%前後	20%前後
審査期間の目安	2～4週間	1～2週間
最大融資額の基準	LTV 70% （物件評価額基準）	LTV 80% （物件評価額基準）
主なローン条件	・エージェントまたは 　銀行審査が必須 ・抵当権＋保険加入	・団体信用生命保険 　（民間or公庫） ・保証人不要の場合も

※上記データはJETROの米国投資レポート等を参考にした一例です。
実際の金利や条件は金融機関、物件評価、為替状況によって変動します。

候補物件を絞り込み、現地またはオンラインで内覧（ビューイング）します。 気に入った物件があれば購入意思を固め、エージェントと相談してオファー価格や条件を決定します。

オファー提出と契約成立

購入のオファーはハワイでは売買契約書（Purchase Contract）の形でいきなり提出します。 価格や契約条件を書面で提示し、売主と交渉のうえ合意に至れば契約成立です（詳細は後述）。

エスクロー開設とデューデリジェンス

契約成立後、エスクロー会社（第三者の決済代行機関）が取引を中立的に管理します。 買主は所定の手付金をエスクローに預託し、物件の詳細調査やローン手続きを進めます。 ホームインスペクション（物件検査）や売主によるディスクロージャー（物件の告知情報）確認など、この期間に慎重なチェックを行います。

クロージング（決済・引渡し）

問題がなければ残代金を支払い、権利移転登記を経てクロージングとなります。 晴れて物件の鍵を受け取り、ハワイ不動産のオーナーとなる流れです。

以上が大まかな流れです。 日本の不動産取引と異なり重要事項説明書の交付はなく、各種調査報告や契約書上の特約によって買主の権利保護が図られています。 エスクロー制度や統一された物件情報管理（MLS）など、ハワイ独自の仕組みを理解しておくことが大切です。 それでは、具体的な手順と注意点をステップごとに見ていきましょう。

現地エージェント選びとオファー提出の進め方

現地エージェント選びの重要性と、オファー提出から契約成立までの流れを解説します。 ハワイ不動産購入においては優秀なエージェントが心強いパートナーとなり、またオファーの出し方ひとつで交渉の結果が左右されることもあります。

ハワイでは買主は自分の代理となる不動産エージェントを選任します。 大手でも中小でも、エージェントであれば扱える物件情報は同じなので、「どの会社か」より「どの担当者か」が大切と言われます。 理想のエージェントは、市場や物件に関する知識が豊富で分析力・交渉力が高く、なおかつこちらの希望やスタンスを理解してくれる人物です。 日本人投資家の場合、日本語でやり取りできるエージェントに依頼すれば言葉の不安がありません。

ハワイには日系または日本語対応可能なリアルターが多数いますので、事前に評判や実績を調べて信頼できそうな人を選びましょう。 もし最初に問い合わせたエージェントと合わないと感じたら、遠慮なく他のエージェントの意見も聞いてみて、自分に合うパートナーを見つけることが重要です。

オファー提出の流れ

購入したい物件が決まったら、いよいよ購入オファー（買付けの申し込み）を出します。 ハワイでは、口頭や簡易な買付証明書ではなく正式な売買契約書 (Purchase Contract) を用いてオファーを提示します。 ホノルル不動産協会が策定した14ページにも及ぶ標準契約書フォームに、以下のような内容を盛り込んでエージェントが作成します。

• 提示価格（Offer Price）と支払い条件（現金 or ローン利用額、頭金額など）
• 希望するクロージング日（決済・引渡し日）
• 手付金額（Initial Deposit）および追加手付金額（追加デポジット）
• インスペクションやローン承認等に関する契約解除の特約（Contingencies）の有無と期限
• その他交渉したい条件（家具家電の引き継ぎ、修繕の要求事項など）

これらを盛り込んだ契約書に買主が署名し、エージェント経由で売主側に提出します。 売主は内容を精査したうえで、受諾するか、あるいはカウンターオファー（Counter Offer）として条件変更の提案を返してきます。

例えば価格をもう少し上げて欲しい、クロージング日を調整したい等の交渉があるかもしれません。 買主はカウンターに再度応じるかを判断し、合意点を探ります。 こうしたやり取りの末、お互いが合意する条件が整えば双方署名して契約成立（オファーアクセプト）となります。

契約成立と初期手付金の支払い

売主と条件合意し契約書に双方署名できれば、売買契約が正式に成立します。 この時点でエスクロー（第三者機関）の開設が行われ、買主は契約締結日の翌日までに初期の手付金（通常$5,000程度が一例）をエスクロー指定口座に送金します。 手付金はエスクローにて保管され、取引完了時に購入代金の一部に充当されます（契約を特約に従いキャンセルした場合は返金）。 こうしてエスクローがオープンになり、本格的な取引プロセスがスタートします。

エスクロー（Escrow）開始からクロージングまでの具体的フロー

契約成立後のエスクロー手続きからクロージング（物件引渡し）までの流れを詳しく見ていきます。 エスクロー期間中は買主・売主双方が契約上の義務を履行し、様々な調査や手続きを経て決済へと進みます。 日本にはないエスクロー制度やクロージングまでのフローをしっかり把握しておきましょう。

契約締結後、エスクロー会社（第三者機関）が取引を中立的に管理し、買主・売主双方の決済義務や契約内容が順調に履行されるようサポートします。 もし買主側の事情で期限に間に合わない場合は、事前に延長の合意を取らないと契約違反となり得るため、特に日程管理が重要です。

買主の費用負担とクロージングコスト

クロージング時にはいくつかの費用精算があります。 ハワイでは不動産購入時に日本の不動産取得税のような税金は無く、仲介手数料は売主負担です。 しかし以下のようなクロージングコストは買主側で負担するのが一般的です。

• エスクロー費用：エスクロー会社への手数料で、物件価格の約1～2%程度

• タイトル保険料：権利保険の保険料で、物件価格の約0.5%前後

• 登記関連費用：登記の手数料や書類作成費用で数百～数千ドル程度

• ローン手数料：ローンを利用する場合の銀行手数料やローンポイント（状況による）

• 固定資産税等日割精算：クロージング日を境に売主と日割りで清算（買主は残期間の税金負担）

• 管理費等日割精算：コンドミニアムの管理費も同様に日割り清算

一般に現金購入なら物件価格の1～2%、ローン利用時は物件価格の3～5%程度を諸費用として見込んでおくと良いでしょう。 例として100万ドルの物件を現金で買う場合、手数料等合計で約1.5万ドル（約150万円強）が必要になる計算です。 これらクロージングコストは最終精算書に明記されますので、支払前に必ず内容を確認してください。

【注意点①】物件調査・ホームインスペクションで確認すべき重要項目

ここからは注意点のセクションです。 まず注意点①では、エスクロー期間中に行われる物件調査やホームインスペクションでチェックすべき重要事項を解説します。 日本の取引と異なり買主自身が主体的に物件の状態や情報を確認し、納得した上で購入を進める必要があります。 見落としが後のトラブルにつながらないよう、ポイントを押さえましょう。

不具合の種類	概算修繕費用（USD）	主な内容 / 対策
配管系の老朽化	1,000～3,000	水漏れ・詰まりなどのチェック 配管交換 / 補修工事が必要
シロアリ被害	3,000～5,000	駆除工事＋木材の再補強 早期発見で被害拡大を防止
屋根・外壁の劣化	2,000～6,000	雨漏り箇所の修繕や塗装補修 材質によって費用が変動
電気系統の欠陥	500～2,000	配線の老朽化・ショートの危険 電気工事士による点検 / 交換
HVAC（空調設備）故障	1,500～4,000	エアコン本体やダクトの不具合 クリーニング or 新規ユニット交換
基礎・床下の亀裂	3,000～8,000	床の沈みや基礎クラックを補強 専門業者での構造補修が必要

※上記の費用はJETROの米国住宅修繕コストレポート等を参考にした概算です。
実際の費用は住宅の構造や業者の料金体系によって変動します。

ホームインスペクションとは、第三者の専門家（ホームインスペクター）が物件を隅々まで検査し、建物の状態を評価するものです。 ハワイでは契約締結後7～10日以内にこの検査を実施するのが通例で、 取引の山場の一つと言われます。 インスペクターは屋根・外壁から内部の配管・電気系統・冷暖房設備・給湯器・床下や天井裏までチェックし、写真付きの詳細なレポートを作成します。

【注意点②】契約書・法的リスク・コンプライアンス周りの留意事項

前述のように、ハワイでは短期バケーションレンタル規制が厳しく、Leasehold物件を購入する場合も注意が必要です。 不動産の法的リスクをしっかり理解したうえで、安全に投資を行いましょう。

ハワイ不動産購入における税金関連の基本と注意点

ハワイで不動産を購入・所有する際の税金関連について、基本知識と注意点を押さえておきましょう。 日本と税制が異なる部分もありますが、事前に理解しておけば戸惑うことはありません。 ここでは購入時・保有中・売却時それぞれの税金や費用について解説します。

購入時の税金と費用

日本で不動産を買うと不動産取得税（地方税）や登録免許税、印紙税など様々な税負担がありますが、 ハワイ州には不動産取得税が存在しません。 また売買契約書に貼付する印紙のような制度もありません。 そのため、購入時に税金として支払うものは基本的にゼロです。 この点は日本に比べて大きなメリットと言えます。

また前述したように仲介手数料は売主負担のため、買主は仲介会社へのフィーを支払う必要もありません。 したがって購入時に買主が準備すべきは前述のエスクロー費用やタイトル保険料、登記費用などの諸経費と、物件代金のみとなります。 契約からクロージングまでの間に発生する費用（ホームインスペクション費用やローン手数料など）も合わせて計画しておきましょう。

費用の支払いタイミングは、エスクローの最終決済時にまとめて清算されるものが多いですが、ホームインスペクション費用等はサービス提供時に都度支払いが必要です。

保有中（毎年）の税金

ハワイ不動産を所有すると毎年課税されるのが固定資産税 (Real Property Tax)です。 税率は各郡によって異なり、物件の用途や評価額によって区分が細かく設定されています。 目安として0.5%～1.5%程度ですが、例えばホノルル市では居住用かどうか、高額物件かどうかで税率区分が変わります。

非居住者が所有する高額住宅の場合は税率がやや高く設定される（Residential A区分など）ため、 日本人投資家の場合は基本税率より高め（約1%前後）になるケースが多いです。 具体的な税額は毎年度物件ごとに評価額が算定され通知されます。 支払いは年2回に分けて行う郡が多く、エスクロークロージング時には売主と日割りで負担を分け合います。

またコンドミニアムなどでは管理費・維持費が毎月かかります。 これは税金ではありませんが、固定資産税と並んで大きな固定費となりますので計画に入れておきましょう。 さらに賃貸運用する場合は所得税の申告・納付が伴います。

ハワイで得た賃料収入はハワイ州および米国連邦の所得税課税対象となり、アメリカで確定申告を行う必要があります。 日本居住者の場合、日本でもその所得を申告しますが、日米間の租税条約により二重課税は回避されます。 つまり米国で納めた分を日本の税額から控除できる仕組みです。

ただし申告自体は両国で必要ですので注意しましょう。 加えて短期（6ヶ月未満）の賃貸を行う場合、ハワイ州の総合消費税(GET)および宿泊税(TAT)をゲストから預かり納税する義務があります。 こちらも免税措置は無いため、物件をバケーションレンタルで運用する際は実質的な収入から税金分を差し引いて収支計算する必要があります。

節税メリットの活用

一方で、ハワイ不動産を所有することによる節税メリットも存在します。 日本の高額所得者が米国不動産を購入し賃貸運用すると、減価償却費を日本の不動産より大きく計上でき、 日本国内の所得と損益通算できる、といった節税スキームが一時期話題になりました。 近年税制改正で一部規制は入りましたが、依然として海外不動産の減価償却を活用した所得圧縮は可能です。

もっとも節税目的だけで投資するのはリスクもあるため、本業の収入や全体のポートフォリオを踏まえ専門家と相談することをおすすめします。 また相続税対策としてハワイ不動産を使う例もあります。 日本国内に比べ評価額が低めに算定される可能性や、現金を不動産に換えることで相続発生時の評価圧縮が期待できるなどの理由です。 ただし相続税法は頻繁に変わるため、税理士とよく検討してください。

総じて、ハワイ不動産購入は日本国内より購入時の税負担が軽い反面、保有中や売却時にはアメリカ・日本双方で税務手続きが必要になる点に注意が必要です。 税務コンプライアンスを守り、プロの助言を受けつつ適切に対応すれば怖がることはありません。 最初から税金の知識も踏まえた上で計画を立て、後から想定外の出費に驚かないようにしましょう。