ハワイ不動産エリアガイド｜オアフ島カカアコ：数十億ドル規模の再開発が進む都市型コンドミニアム投資戦略とは？（再開発・将来性型）

オアフ島カカアコ不動産投資の基本概要【図解あり】

カカアコはアラモアナとダウンタウンの間に位置する都市再開発エリア

カカアコは、ホノルルのダウンタウンとアラモアナ・ショッピングセンターの間に位置する約600エーカー（約243ヘクタール）の都市再開発地区です(*1)。この地区は、Piikoi Street、King Street、Punchbowl Street、Ala Moana Boulevardに囲まれた戦略的立地にあります。ビジネス中心地と観光・小売拠点の両方に徒歩でアクセスできる利便性が特徴です。

再開発はハワイ州政府の公的機関であるHCDA（Hawaii Community Development Authority）によって管理されています。かつての工業・倉庫地区を「歩行者志向の活気ある都市型コミュニティ」に転換する長期計画が進行中です。

マスタープランは、山側の「Mauka」エリアと海側の「Makai」エリアに分かれています。それぞれ混合用途開発、オープンスペース、住宅供給を促進する規則が設けられています。

カカアコが不動産投資先として注目される3つの理由

まず第一に、戦略的立地と都市型ライフスタイルの実現が挙げられます。ダウンタウンとワイキキの中間地点という「ホノルルの中心」に位置し、徒歩圏内で仕事・生活・娯楽が完結する「live-work-play」環境を提供します(*2)。これは観光客で混雑するワイキキとは一線を画す、落ち着いた居住エリアとしての魅力を持ちます。

次に、高い資産価値と高級市場への位置づけです。カカアコの中古コンドミニアム中央値は88万5,000ドル（約1億3,275万円）であり、オアフ島全体の中央値50万5,000ドル（約7,575万円）の約1.75倍の価格帯で取引されています(*3)。さらに、リセール物件の約40%が高級物件として分類されており、プレミアム資産クラスとしての地位を確立しています。

第三に、強固な地元・国際需要の存在があります。2024年の調査では、外国人投資家は国内購入者より74%高額な物件を購入する傾向があり、カカアコの高級市場を支えています(*4)。日本は継続的にハワイ外国人購入者のトップ7にランクインしており、Ward Villageの公式買主層も「ハワイ・アジア・米本土」で構成されています(*5)。

一方で地元ハワイ住民も67%を占め、安定した居住需要基盤があることが特徴です。

カカアコ投資の対象となる主な物件タイプ

カカアコ投資の中心は、高級コンドミニアムです。Ala Moana-Kakaako地区の中央値は78万ドル（約1億1,700万円）に達しました(*6)。2024年には前年比5%上昇しています。これらの物件はリゾート風のアメニティとオーシャンビューを備え、富裕層向けの設計となっています。

一方で、カカアコ特有の投資カテゴリとして注目されているのが、Reserved Housing（ワークフォース住宅）です。これはHCDAの規制により、開発業者が全体の約20%を地域中間所得の80-140%（AMI）を稼ぐ住民向けに供給することが義務付けられている住宅です(*7)。

例えばUlanaプロジェクトでは、27万1,000ドル（約4,065万円）から71万7,400ドル（約1億761万円）の価格帯で提供されます(*8)。ただし、売却時には2-5年間のBuyback（買戻し）制限があり、HCDAとの利益分配が発生します。これは参入価格を抑えたい投資家には選択肢となりますが、短期転売には適しません。

市場は「Front Row」と呼ばれる超高級タワー（WaieaやVictoria Placeなど）と、若年専門職や投資家向けの「Second Row」混合用途タワー（’A’ali’iなど、効率的な間取り）に二分されています。予算と投資戦略に応じた物件選択が可能な市場構造です。

カカアコ再開発の核心｜ワードビレッジ全14棟プロジェクトとは

ワードビレッジは60エーカー規模の複合都市開発プロジェクト

Ward Villageは、60エーカー（約24ヘクタール）の規模を持つ海岸沿いマスタープランコミュニティです(*9)。このプロジェクトはThe Howard Hughes Corporationが開発を手掛けています。旧来の商業センターを垂直型居住エリアに転換する大規模再開発として進行中です。

Ward Villageは、Architectural Digest誌から「Best Planned Community in the United States（全米最優秀計画コミュニティ）」に選出されました。

さらに、ハワイで唯一のLEED-ND Platinum認証を取得した開発です。この認証は、持続可能性と歩行可能性を重視した設計が評価されたものです。環境配慮型の都市開発モデルとして国際的な注目を集めています。

全14棟のコンドミニアムタワーで構成される長期計画

Ward Villageは、全14棟の居住用タワーで構成されます。完成時には約4,500から6,000戸の住宅を供給する計画です(*10)。総投資額は60億ドル（約9,000億円）超と見積もられています)。

2025年後半時点で、プロジェクトは最終段階に突入しています。その一環として、第12棟と第13棟にあたる’Ilima（イリマ）とMelia（メリア）の販売が開始されました(*11)。これら2棟は「Front Row」に位置する超高級タワーとして設計されています。

計画初期から20年近くをかけて段階的に展開されてきたこのプロジェクトは、2020年代後半から2030年代初頭にかけて完成を迎える見込みです。

商業施設やパークが一体化した自己完結型コミュニティ

Ward Villageの大きな特徴は、居住エリアだけでなく公共緑地の整備が同時進行している点です。

2025年9月には26,000平方フィート規模のKa La’i o Kukuluāe’o Parkが開業しました(*12)。同年2月には1.4エーカーのVictoria Ward Park Makaiも一般開放されました(*13)。これらの公園は、高密度開発の中でも緑豊かな憩いの空間を確保しています。コミュニティの生活質を向上させる役割を果たしています。

商業面では、約100万平方フィートの商業・飲食施設が組み込まれています(*2)。Whole Foods Marketの旗艦店、South Shore Market、ストリートレベルのダイニングエリアなどが展開されています。こうして住民は日常のニーズをエリア内で満たすことができます。

さらに、Mauka（山側）とMakai（海側）のセクションを結ぶ歩行者専用通路と自転車道が整備されています。これにより車に依存しない移動環境が構築されています。

このような設計は、持続可能な都市型コミュニティのモデルケースとして、ハワイの他地域にも影響を与えています。

カカアコ投資の3大メリット｜都市型コンドで狙う収益性

再開発による継続的な資産価値上昇が期待できる

カカアコ不動産の最大の魅力は、再開発進行に伴う継続的な価格上昇です。

2024年、ホノルル都市部の多くのエリアでコンドミニアム価格が下落する中、Ala Moana-Kakaako地区は中央値78万ドル（約1億1,700万円）に達しました(*6)。これは前年比5%の上昇を記録しています。この逆行的な成長は、マスタープラン型開発の恩恵を反映しています。

カカアコの物件は、オアフ島全体の中央値の約1.75倍のプレミアム価格で取引されています(*3)。この価格差は、「新しさ」と「計画的な街づくり」が生み出す付加価値によるものです。

特にWard Villageでは、段階的にアメニティや商業施設、公園が追加されます。そのため、初期に完成したタワー（WaieaやAnahなど）の価値も、近隣環境の成熟とともに上昇しています。

この「プレイスメイキング・プレミアム」がカカアコ特有の価値上昇要因です。

ちなみに、ハワイ全体の不動産価格推移や今後の市場展望については、こちらで詳しく書いています↓

都心立地で安定した賃貸需要と高稼働率を実現

カカアコは、高い賃料水準と低い空室率を両立するエリアです。2023年後半時点で、カカアコの平均月額賃料は3,568ドル（約53万5,200円）を記録しました(*3)。この高賃料を支えるのは、ダウンタウンのビジネス地区と医療施設地区で働く専門職の需要です。

実際、Urban Honoluluの賃貸市場は「タイト（逼迫）」な状態が続いています。空室率は約4.9%と低水準を維持しています(*14)。

カカアコではさらに、新築タワーの完成により「近代的なアメニティを備えた物件」への賃貸需要が顕著に増加しています。これは古い物件ストックにはない競争優位性があるためです。こうした安定需要は、投資家にとって予測可能なキャッシュフロー源となります。

ちなみに、カカアコを含むハワイの賃貸市場全体の動向や利回り相場については、こちらで詳しく書いています↓

新築・築浅物件中心で管理・運用の手間が少ない

カカアコ、特にWard Villageの物件は、全棟が2014年以降に建設されています(*15)。例えばWaieaは2016年、Ke Kilohanaは2019年に完成しました(*15)。これは、築40年以上の物件が大半を占めるワイキキとは対照的です。

新築・築浅物件の最大の利点は、設備更新や大規模修繕のリスクが低いことです。古い建物では、配管交換、外壁補修（スポーリング修理）などの「資本的支出」が管理組合から突然請求されるケースがあります。しかし、カカアコの新築タワーではこのリスクが最小化されています。

さらに、現代的なタワーには24時間セキュリティ、コンシェルジュ、現地管理が標準装備されています。海外投資家にとって「ハンズオフ（手間なし）」の所有体験を提供します。単独物件の管理と比べ、管理業務が簡素化される点は、遠隔地からの投資において大きなメリットとなります。

ちなみに、ハワイ不動産投資で注意すべき法規制リスクや修繕費リスクについては、こちらで詳しく書いています↓

ワードビレッジ注目物件｜竣工済7棟・建設中7棟の特徴

竣工済7棟は即入居・即賃貸が可能で収益開始が早い

現在、Ward Villageで完成済みの7棟は、Waiea、Anaha、Ae’o、Ke Kilohana、’A’ali’i、Kō’ula、そして2024年11月に完成したVictoria Placeです(*16)。これらのタワーはすべて入居可能な状態にあります。リセール市場で購入すれば、即座に賃貸収入を得ることができます。

プレセール購入の場合、一般的に建設完了まで2-3年の待機期間が必要です。しかし、完成済み物件ではその待機がありません。投資家は購入後すぐに賃貸管理会社と契約し、収益を開始できます。

このため、キャッシュフロー重視の戦略に適しています。また、既に完成している建物であるため、実際の間取り、眺望、コミュニティの雰囲気を購入前に確認できる安心感もあります。

建設中7棟はプレセール価格でキャピタルゲイン狙いが可能

一方、建設中・計画中の7棟は、The Park Ward Village（2025年完成予定）、Ulana Ward Village（2025年中完成予定）、Kalae（2026年初完成予定）、The Launiu（2028年完成予定）、Mahana（計画中）、’Ilima（2025年中販売開始）、Melia（2025年中販売開始）です(*17)。

これらの物件をプレセール段階で購入する戦略は、完成時の値上がり益を狙うものです。

カカアコ市場は2024年に5%の価格成長を記録しています(*6)。2-3年後の完成時点ではさらなる上昇が期待されます。購入時点で価格を固定できるため、市場上昇局面では有利なポジションを取れます(*11)。

実際、’IlimaとMeliaは販売開始後短期間で41-52%の住戸が売却されました。プレセール市場への旺盛な需要を示しています。ただし、完成までの期間はキャッシュフローが発生しません。また、建設遅延リスクも考慮する必要があります。

予算・投資戦略に応じた物件選択が重要

Ward Villageの価格帯は非常に幅広く、投資予算と戦略に応じた選択が可能です。

エントリーレベルでは、Ke KilohanaやUlanaのReserved Housing、’A’ali’iのスタジオが28万7,000ドル（約4,305万円）から53万ドル（約7,950万円）の範囲で購入できます(*18)。中級帯では、Ae’oが40万5,000ドル（約6,075万円）から、Kō’ulaが50万ドル（約7,500万円）から提供されています。

高級帯では、Anahaが46万7,000ドル（約7,005万円）から、The Park Ward Villageが57万ドル（約8,550万円）からスタートします。超高級帯では、Waieaが150万ドル（約2億2,500万円）から、’Ilimaのペントハウスは4,000万ドル（約60億円）超で販売されています。

投資戦略としては、小型ユニット（’A’ali’iやKe Kilohana）で管理費を抑え「キャッシュフロー」を重視する方法があります(*19)。一方、Front Rowタワー（KalaeやVictoria Place）の希少性に賭けて「キャピタルゲイン」を狙う方法もあります。

予算だけでなく、保有期間や収益目標に応じた物件選定が成功の鍵です。

カカアコ不動産の価格相場と利回り実例データ

カカアコのコンドミニアム価格帯は5,000万円〜2億円超

カカアコ不動産の価格帯は、投資目的や物件クラスによって大きく異なります。

最低価格帯は、Ulana Ward VillageのReserved Housing（ワークフォース住宅）で27万1,000ドル（約4,065万円）から始まります(*20)。市場レート物件では’A’ali’iのスタジオタイプが28万7,000ドル（約4,305万円）が下限となります(*18)。

中央値は、Kakaako/Ala Moana地区全体で78万ドル（約1億1,700万円）から88万5,000ドル（約1億3,275万円）の範囲です(*6)。これは一般的な2ベッドルームや小型3ベッドルームの価格帯を反映しています。

最高価格帯は、Front Rowタワーの大型ユニットやペントハウスで、Victoria PlaceやWaieaでは200万ドル（約3億円）を超える物件が複数存在します。特に’Ilimaの新規販売では、ペントハウスが4,000万ドル（約60億円）超で取引されています。超富裕層向けの資産保全型投資にも対応できる市場深度があります。

このように、カカアコは約4,000万円から60億円超まで、極めて幅広い価格レンジをカバーしています。

実質利回り3〜5%が目安で長期安定収益を狙える

カカアコ不動産の実質利回りは、概ね3-5%の範囲が目安となります。2025年後半時点で、ホノルルのClass A高層マルチファミリー物件のキャップレートは4.74-5.17%と報告されています(*21)。

具体的な計算例として、中央値88万5,000ドル（約1億3,275万円）の物件が月額3,568ドル（約53万5,200円）で賃貸される場合を見てみましょう。年間賃料収入は4万2,816ドル（約642万2,400円）となり、粗利回りは約4.8%です。ここから管理組合費（HOA）、固定資産税、管理手数料などの経費を差し引くと、純利回りは3%台前半から中盤に落ち着くケースが多くなります。

この利回り水準は、日本国内の都心マンション投資（2-3%台）と比較すると若干高い水準です。かつ為替変動や資産価値上昇の可能性も加味すれば、長期安定収益を狙う投資家にとって魅力的な水準と言えます。

ただし、空室期間や大規模修繕費用の積立など、運用コストの変動も考慮した資金計画が必要です。

転売時のキャピタルゲイン実例も豊富

カカアコでは、キャピタルゲインの実例が蓄積されています。2024年、Kakaako/Ala Moana地区の中央値は5%上昇しました(*6)。これは市場全体が停滞する中での逆行的成長であり、再開発効果を実証しています。

類似の高級タワーであるHokuaでは、リセール物件の中央値が270万ドル（約4億500万円）に達しました。前年比2.66%上昇しています(*22)。これは単年のデータですが、複数年保有した場合の累積上昇率はさらに大きくなります。

特に、Ward Villageの初期タワー（WaieaやAnaha）を購入した投資家は、その後のWhole Foods Market開業、公園整備、新タワー完成による周辺環境の充実により、物件価値の安定成長を経験しています。マスタープランの段階的完成が周辺物件の価値を押し上げる「成熟効果」が、カカアコ特有のキャピタルゲイン源となっています。

プレセール購入から完成・転売までの期間でも、市場上昇局面では10-20%のゲインを得た事例が報告されています。戦略的なタイミングでの売却が収益最大化の鍵です。

FAQ｜ハワイ・オアフ島カカアコ不動産投資でよくある質問

カカアコ不動産投資は初心者でも失敗しにくい？

カカアコは初心者にとって比較的失敗リスクが低いエリアです。

成功の鍵は管理組合費（HOA）の確認と空室期間の計画ですが、カカアコは空室率が約4.9%と低く、新築物件中心のため突発的な修繕費負担も少なくなります。ワイキキの築40年超物件や一戸建て住宅と比べ、管理業務が簡素化されており、海外在住の初心者でも運用しやすい環境です。

カカアコのワードビレッジ物件は完成前と完成後どちらを買うべき？

資金を早期に回転させたい投資家や自己使用予定者はリセール、長期保有で値上がり益を重視する場合はプレセールが適しています。

プレセール（完成前）は3-4年後のキャピタルゲイン狙いに適しますが、即座のキャッシュフローは得られません。一方、完成済み物件（リセール）は購入直後から賃貸収入を開始でき、実際の間取りや眺望も確認可能です。

カカアコの再開発はあとどれくらい続く見込み？

Ward Villageの計画では、The Launiuが2028年完成予定、その後Mahana、’Ilima、Meliaが続きます。

最終段階のプロジェクトが完了するのは2020年代後半から2030年代初頭の見込みです。この長期的な開発活動は、インフラ整備や商業施設の追加を継続的にもたらすため、既存物件の価値向上にも寄与します。少なくとも今後5-10年は、再開発の恩恵が続くと予想されます。

まとめ｜カカアコは再開発で成長する都市型投資エリア

カカアコは、ホノルル中心部に位置する600エーカー規模の都市再開発地区であり、特にWard Villageの60エーカー・全14棟プロジェクトは総投資額60億ドル超の大規模開発です。

価格帯は約4,000万円から60億円超まで幅広く、実質利回り3-5%の安定収益と、2024年に5%の価格上昇を記録したキャピタルゲイン機会を併せ持ちます。竣工済7棟は即収益化、建設中7棟はプレセール戦略が可能で、投資家の予算と目標に応じた柔軟な選択肢があります。

新築・築浅物件中心のため管理負担が少なく、2030年代まで続く再開発が継続的な価値向上を支える、日本人投資家にとって魅力的な都市型投資エリアです。

▶︎ カカアコの不動産の購入を具体的に検討したい方は、実際の購入手続きや必要書類についてこちらもどうぞ

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出典元
• *1 Hawaii Community Development Authority (HCDA): 「Plans/Rules – Kakaako Community Development District」
• *2 Howard Hughes Corporation: 「Hawai’i – Ward Village Master-Planned Community」
• *3 Locations Hawaii: 「5 Kaka’ako Real Estate Market Stats That Might Surprise You」
• *4 State of Hawaii (DBEDT): 「Defining and Measuring Housing Affordability in the State of Hawai’i」
• *5 Howard Hughes Holdings: 「Annual Report 2024」
• *6 Locations Hawaii: 「Oahu Real Estate Market Ends 2024 Above Expectations」
• *7 HHFDC: 「Annual Report 2024」
• *8 HCDA (Hawaii Community Development Authority): 「2024 AMI Income Limits & Reserved Housing Price Formula」
• *9 Architectural Digest / Press Release: 「Ward Village Master Plan and its Evolution」
• *10 Hawaii Department of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT): 「Final Phase emerging for Ward Village’s master-planned community」
• *11 Locations Hawaii: 「Coming Soon to Ward Village: ʻIlima and Melia」
• *12 Howard Hughes Corporation: 「Ward Village Opens Ka La’i o Kukuluāe’o Park」
• *13 Howard Hughes Corporation: 「Howard Hughes Announces the Opening of Victoria Ward Park Makai」
• *14 HUD (US Dept of Housing and Urban Development): 「Urban Honolulu, Hawaii – Comprehensive Housing Market Analysis」
• *15 Agency Hawaii: 「How To Become a Successful Real Estate Investor in Honolulu」
• *16 Howard Hughes Corporation: 「Ward Village Celebrates Opening of Victoria Place」
• *17 Kakaako Sales: 「Top 5 New Construction Projects Transforming Kakaako in 2025」
• *18 Howard Hughes Corporation: 「Investor Presentation – Ward Village Condo Sales by the Numbers」
• *19 Tracy Yamato (Hawaii Living): 「Kalae Ward Village – Brand New Condos」
• *20 Howard Hughes Corporation: 「Ulana Ward Village Official Site」
• *21 Apartment Loan Store: 「Cap Rates in Honolulu, Hawaii」
• *22 Hawaii Living: 「Hokua Condos for Sale | Live Updates & Recent Sales」
• *23 Aloha State Daily: 「Ward Village breaks ground on 11th residential tower」
• *24 Hawaii Living: 「Ke Kilohana Condos for Sale」