インドネシア不動産エリアガイド｜新首都ヌサンタラ：大規模都市開発が進む次世代の投資拠点（再開発・将来性型）

インドネシア不動産エリアガイド｜新首都ヌサンタラの基本概要【図解あり】

ヌサンタラの立地と東カリマンタンの地理

ヌサンタラは、インドネシアの東カリマンタン州に建設される新首都です(*1)。ボルネオ島の東部、マカッサル海峡から内陸約30キロメートルの地点に位置しています(*2)。行政区域は、ペナジャム・パセル・ウタラ県とクタイ・カルタネガラ県にまたがる256,000ヘクタールの広大な敷地が割り当てられています。

現在の首都ジャカルタからの距離は約1,236キロメートルです(*3)。アクセス方法として、バリクパパン国際空港まで航空機で約2時間、その後陸路で約90分かかります。新首都の地理的な位置は、インドネシア列島の中心に近く、国土の東西バランスを考慮した戦略的な配置となっています。

東カリマンタン州は豊富な天然資源を有しており、経済発展の潜在力が高い地域として選定されました。この立地により、ジャワ島への経済集中を緩和し、カリマンタン地域の開発を促進する狙いがあります。

新首都の構成：3層構造で形成される都市計画

ヌサンタラの都市計画は、3層の階層構造で構成されています。中心となるのがKIPP（政府中枢コアエリア）で、大統領府や省庁が集積します(*4)。その周辺にKIKN（ヌサンタラ首都エリア）が配置され、さらに外側にKPIKN（ヌサンタラ開発エリア）が広がる設計です。

より詳細な計画として、9つの計画エリアに分割されています。2023年4月時点で、そのうち4つのエリアの詳細計画が公表されました(*5)。都市の基本コンセプトは「10分都市」で、住宅から主要施設まで徒歩10分以内でアクセスできる近隣単位が設定されています。

政府ゾーンでは、敷地の75%以上が緑地空間として保全される計画となっています(*1)。この環境配慮型の設計により、持続可能な都市開発が推進されます。都市設計には、インドネシアの伝統的な都市計画思想が取り入れられており、自然との調和を重視しています。

2025年フェーズ2の進捗率と主要施設の完成状況

2024年12月時点で、第1フェーズの主要インフラは87%完成しました(*6)。第2フェーズ（2025-2029年）には、国家予算から48.8兆ルピア（約4,880億円）が配分されています(*7)。この予算により、立法・司法複合施設、138.6キロメートルの道路網、多目的トンネル、太陽光発電所が建設される予定です。

2025年10月時点での民間投資と官民連携を合わせた総投資額は、225.02兆ルピア（約2兆2,502億円）に達しています(*8)。内訳は、民間投資家から66.3兆ルピア（約6,630億円）、官民連携プログラムで158.7兆ルピア（約1兆5,870億円）です。官民連携では、住宅建設に60.93兆ルピア（約6,093億円）が投じられています。

主要施設の状況として、大統領府は2024年10月11日に正式開設されました(*9)。国際空港は2024年9月に大統領専用機の着陸テストを完了しましたが、一般旅客の商業運航は2026年開始予定です(*10)。政府オフィス複合施設は2025年6月の完成を目標としています(*11)。

なぜ今ヌサンタラ不動産なのか｜投資家が注目する3つの理由

ジャカルタ過密化と首都移転の背景

ジャカルタの人口密度は、1平方キロメートルあたり15,000人以上に達しています(*12)。これは国内平均の10倍以上という極めて高い水準です。この過密状態により、交通渋滞による経済損失は年間67.5兆ルピア（約6,750億円）に上ります(*13)。

さらに深刻な問題として、地盤沈下があります。ジャカルタ北部では年間4.9センチメートルの速度で地盤が沈下しています(*14)。市域の約40%がすでに海面下にあり、主な原因は過剰な地下水の汲み上げです。このまま進行すると、2050年までに市域の4分の1から3分の1が水没する可能性があります。

インドネシアのGDPの58%がジャワ島に集中しており、経済の地理的不均衡も課題です。政府は首都機能をカリマンタン島に移転することで、国土全体の均衡ある発展を図る方針を示しています。

新首都開発は、環境問題と経済格差の両方に対処する国家戦略として位置づけられています。

ちなみに、この「ジャカルタ中心部の現在の不動産市場と投資機会」については、こちらで詳しく書いています↓

総額466兆ルピアと官民連携の資金調達モデル

新首都開発の総事業費は、2022年から2045年までに466兆ルピア（約4兆6,600億円）と見積もられています(*15)。資金調達の基本方針として、国家予算を最大20%に抑え、残り80%を民間投資と官民連携で賄う仕組みが採用されています(*16)。

国家予算からの支出は、総額の20%にあたる93兆ルピア（約9,300億円）が上限です。2025年から2029年の第2フェーズには、プラボウォ・スビアント大統領が48.8兆ルピア（約4,880億円）の予算を承認しました(*7)。これは第1フェーズの予算から段階的に配分される計画です。

民間資金の導入は順調に進んでおり、2025年5月時点で総額62.08兆ルピア（約6,208億円）の投資が実現しています(*17)。

2045年完全移転で見込まれる人口増加

ヌサンタラの目標人口は、2045年までに190万人です(*18)。当初計画では2024年12月までに38省庁から12,000人の公務員が移転する予定でしたが、その後延期されました。2025年に発令された大統領令79号では、2028年までに段階的に公務員を配置する計画に修正されています(*19)。

第2フェーズ（2025-2029年）では、公務員に加えて学生、研究者、サービス業従事者を含めて120万人の人口を見込んでいます(*20)。移転する公務員用の住宅として、2024年7月時点で複数棟のアパート複合施設が完成しました(*21)。

人口増加は段階的に進む計画です。初期段階では政府職員とその家族が中心となりますが、教育施設や医療施設の整備に伴い、教育関係者や医療従事者も増加します。2045年の完全移転時には、ビジネス従事者や一般住民を含めた190万人規模の都市が形成される見通しです。

この人口規模の拡大は、不動産需要の長期的な成長基盤となります。

ヌサンタラ主要エリア完全ガイド｜投資に最適なゾーンはどこ？

政府中枢エリア｜大統領官邸・省庁の立地と周辺開発

政府中枢コアエリア（KIPP）は、新首都の心臓部です(*22)。大統領府複合施設には、ガルーダ宮殿（高さ77メートル、翼幅177メートル）、国家宮殿、大統領秘書官室があります(*23)。外装には4,650枚以上の銅板が使用され、インドネシアの伝統建築様式が取り入れられています(*23)。

複合施設の92%は緑地空間として保全されており、環境に配慮した設計が特徴です。このエリアは政府機能の中核であり、行政関連サービスや公務員向け商業施設の需要が見込まれます。投資対象としては、オフィス周辺の飲食店や小売店舗が有望です。

ビジネス・商業エリア｜主要オフィス・ホテル建設予定地

民間投資による最初の大型プロジェクトは、アグン・セダユ・コンソーシアムによる20兆ルピア（約2,000億円）の複合開発です(*24)。このプロジェクトには、ホテル、ショッピングモール、オフィスタワーが含まれ、大統領府近くに建設されています。起工式は2023年9月21日に実施されました。

商業エリアでは民間開発が活発化しており、完成後は高い稼働率が期待されます。投資機会として、ホテル、オフィス、小売店舗が注目されています。

住宅エリア｜公務員住宅地区と民間分譲エリアの配置

政府の住宅政策では、KIPP内の公務員、軍人、警察官向け住宅の70%は国有の官舎として維持され、売却されません(*26)。残り30%は公務員が購入可能です。住宅タイプは、高層アパートと戸建て住宅の両方が提供されます。

公務員用アパートは、2024年8月時点で21棟が完成しました。民間分譲エリアは、官民連携により段階的に開発される計画です。購入可能な住宅は初期段階では公務員向けが中心ですが、都市の成熟に伴い一般向け分譲も拡大する見通しです。

教育・医療エリア｜学校・病院の建設地と施設数

大学施設では、グナダルマ大学国際博士課程が2024年6月に起工式を実施しました(*27)。オーストラリアン・インデペンデント・スクール（AIS）ヌサンタラも建設が進んでおり、小学校から高校まで最大750人の生徒を収容します(*28)。

医療施設では、RSUP IKN（新首都中央総合病院）がKIPP内に建設されています(*29)。これは保健省が所有するカリマンタン初の垂直型病院で、専門分野は循環器科と神経科に重点が置かれています(*30)。ヘルミナ病院は2,400億ルピア（約24億円）を投資し、100床からスタートして200床に拡張可能な設計です(*31)。

教育・医療エリアの充実により、住民の生活基盤が支えられ、長期的な人口定着が促進されます。

観光・レクリエーションエリア｜テーマパーク・公園の整備

ヌサンタラ植物園（ケブン・ラヤ・ヌサンタラ）は、211ヘクタールの面積を持ち、2024年6月4日に起工式が実施されました(*32)。開発はアストラ・インターナショナルとコンソーシアム・ヌサンタラが共同で進めています。第1A期は蘭コレクション、蘭研究センター、蘭温室に焦点を当て、ビジターセンター、カフェも併設されます。

マスタープラン全体では、開発エリアの最低75%が緑地空間とレクリエーションエリアとして確保されます(*1)。10分以内でアクセス可能な近隣単位に配置される計画です。

観光施設の整備により、住民の生活品質向上と観光収入が期待されます。

2025→2045年ヌサンタラ開発ロードマップ｜フェーズ別投資戦略

フェーズ1（2022-2024）：政府機関移転と基盤整備

第1フェーズは2022年から2024年にかけて実施され、政府中枢の移転と基礎インフラ整備に重点が置かれました(*20)。2024年12月には主要インフラの87%が完成しました(*6)。

基礎インフラには、主要道路と幹線道路、物流埠頭、水処理システム、配管網、排水管理施設が含まれます(*6)。このフェーズでは、民間投資は限定的で、主に政府主導の開発が進められました。

第1フェーズの成果は、後続フェーズにおける民間投資を呼び込むための基盤となっています。

フェーズ2（2025-2029）：民間投資本格化と人口流入

第2フェーズは2025年から2029年に実施され、複合用途エリアの開発とビジネス・産業地区の整備が中心です(*20)。国家予算からは48.8兆ルピア（約4,880億円）が配分されています(*7)。この予算により、立法・司法複合施設、138.6キロメートルの道路と多目的トンネル、太陽光発電所1基が建設されます。

このフェーズの終了時には、公務員、学生、研究者、サービス業従事者を含めて120万人の人口を見込んでいます(*20)。民間投資が本格化するこのフェーズでは、商業施設、ホテル、オフィス、住宅の開発が加速します。

不動産投資の観点では、政府機関周辺の商業物件や公務員向け賃貸住宅が有望な投資対象となります。

フェーズ3以降（2030-2045）：完全移転と都市成熟期

第3フェーズ（2030-2034年）では、大量輸送インフラの開発、廃棄物・水道インフラの拡張、ビジネス・産業の加速的な拡大に焦点が当てられます(*20)。第4フェーズ（2035-2039年）は、開発がバリクパパン港湾都市とサマリンダ（東カリマンタン州都）まで拡大します。

第5フェーズ（2040-2045年）では、すべての中央政府機関の移転が完了します。道路ベースの公共交通が鉄道で新首都と周辺都市を接続し、100%再生可能エネルギーによるカーボンニュートラルが達成される計画です。

この最終フェーズでは、都市が完全に成熟し、住宅、商業、産業のすべてのセクターで安定した需要が見込まれます。

ヌサンタラ不動産の種類と価格相場｜今買える物件情報

外国人が取得できる土地権利と期間

外国人を含む投資家向けの土地権利として、ヌサンタラでは最長80年の利用権が提供され、さらに80年の延長が可能です(*33)。合計で160年間の土地利用が認められており、これは通常のインドネシアの建築権（30年）と比較して大幅に長期です。

外国人は、フリーホールド（ハク・ミリク）を直接所有することはできませんが、ハク・パカイ（利用権）を最長80年取得できます(*34)。また、PT PMA（外国資本会社）を設立することで、ハク・グナ・バングナン（建築権）を保有することも可能です(*36)。

日本人を含む外国人は、有効なパスポート（6ヶ月以上の有効期限）とビザまたはKITAS/KITAPが必要です(*37)。以前はKITAS/KITAPが必須でしたが、現在はパスポートまたはビザで購入可能です。

購入可能な物件タイプは、ストラタタイトルのアパートメント、ハク・パカイ土地上の住宅、リースホールド土地のヴィラです(*35)。

ちなみに、この「外国人の不動産購入手続きと必要書類」については、こちらで詳しく書いています↓

商業施設・オフィス：投資物件の価格・想定利回り

ヌサンタラでの商業物件投資には、事業分類コード（KBLI）ごとに100億ルピア（約1億円）以上の投資が求められます(*39)。投資家は内部収益率（IRR）として12%以上を目標としており、政府もこの水準を実現するための建設支援策を検討中です(*38)。

この投資基準を満たす企業には、インフラ、経済創出、優先事業分野において最長30年間の法人税免除が適用されます。さらに、政令12/2023により、ヌサンタラの特定事業分野では外国資本所有比率の制限が撤廃されており、他のインドネシア地域と比較して外国投資家に有利な環境が整っています(*40)。

また、外国資本会社（PT PMA）の設立要件も緩和されました。2025年のBKPM規則5号により、最低払込資本金が従来の100億ルピアから25億ルピア（約2,500万円）に引き下げられ、初期投資の負担が大幅に軽減されています(*41)。

総投資額100億ルピアという基準は維持されますが、残りの資金は段階的に投入できるため、中小規模の投資家でも参入しやすくなりました。

投資リスクと対策｜開発遅延・資金問題を正しく理解する

2024年目標未達の実態と政府の対応

2024年7月、水道インフラのテストが豪雨により延期され、基礎インフラの完成目標が遅れました(*42)。ヌサンタラ空港の運用開始も、当初の8月1日から8月下旬に延期されています(*43)。

公務員の移転スケジュールも複数回延期されました。当初は2024年8月に予定されていましたが、その後段階的に延期されました(*44)。第1フェーズの最終完成率は、2024年8月の目標100%に対し、12月時点で**87%**にとどまりました(*6)。

政府の対応として、スケジュールよりも品質を優先する方針が明確化されました。ジョコウィ大統領は、急いで完成させることによる品質低下を避けるため、慎重な進行を指示しています。遅延は発生していますが、政府は長期的な視点で開発を進める姿勢を示しており、投資家に対しては忍耐強い対応が求められます。

PPP（官民連携）モデルの資金調達リスク

開発資金の80%を外部資金（官民連携と民間投資）で調達する計画ですが、政府は資金確保に苦戦しています(*15)。これまでに締結された資金提供者との合意は、意向書または覚書の段階であり、「法的拘束力を持たない」ものです。

官民連携モデルによる公務員住宅建設について、OIKNのバスキ・ハディムルジョノ長官は、資金コストが「投資総額の2倍または3倍になる可能性がある」と述べ、コスト高を懸念しています(*45)。政府の対策として、財務省とPT プンジャミナン・インフラストルクチュール・インドネシアが共同で保証を提供し、投資家の懸念を軽減する仕組みが導入されています(*46)。

官民連携モデルは理論上有効ですが、実際の資金調達には時間がかかっており、投資家は資金調達の進捗を注視する必要があります。また、IRRを12%以上に引き上げるための建設支援も検討されています(*38)。

長期保有前提の投資判断ポイント

新首都開発は、2022年の開始から2045年の完全移転まで23年間を要する長期プロジェクトです(*15)。投資家向けの土地権利は、最長で80年+80年延長の160年間が認められており、長期保有を前提とした設計です(*33)。

2025年の大統領令79号により、2028年がヌサンタラが「政治首都」となる目標年とされています(*19)。しかし、政府の優先事項の変化、活動の減少、未達成の投資目標、政策転換が信頼を損なうリスクがあります(*47)。バンク・マンディリのアナリストは、投資家が実際に住民の移転が始まる2028年まで様子見をする可能性が高いと指摘しています(*48)。

投資判断のポイントとして、以下を考慮する必要があります。

まず、2028年の政治首都化が実現するかの確認です。次に、公務員移転の実態と人口流入の進捗です。さらに、官民連携プログラムによる住宅・商業施設の完成状況です。最後に、民間投資の累積額と主要企業の参入動向です。

ヌサンタラ不動産投資は、短期的な利益よりも、20年以上の長期的な視点で資産形成を目指す投資家に適しています。

ちなみに、この「インドネシア不動産投資で避けるべきリスクと対策」については、こちらで詳しく書いています↓

FAQ｜新首都ヌサンタラ不動産投資でよくある質問

Q1: 日本人がヌサンタラで不動産を買う方法は？

日本人は有効なパスポートとビザで不動産購入が可能です。

個人の場合はハク・パカイ（利用権）で最長80年間、法人（PT PMA）を設立すればハク・グナ・バングナン（建築権）で30年間保有できます。ヌサンタラでは投資家向けに最長160年（80年+80年延長）の土地権利が認められています。

Q2: ヌサンタラ不動産の価値を左右する要因は何か？

総額466兆ルピア（約4.66兆円）のインフラ投資と2045年までの人口190万人目標が価値上昇の基盤です。

2025-2029年に48.8兆ルピア（約4,880億円）の政府予算が確約され、最長30年の法人税免除などの税制優遇も提供されます。256,000ヘクタールの都市転換と最長160年の土地権利も長期的な資産価値を支えます。

Q3: 最低いくらあればヌサンタラ不動産を買えるのか？

事業投資の場合、最低投資額は100億ルピア（約1億円）です。

PT PMA設立の最低払込資本金は2025年のBKPM規則により25億ルピア（約2,500万円）に引き下げられました。個人住宅購入の最低価格はヌサンタラ特有の基準が未公表のため、ジャカルタのマンション30億ルピアを参考にするとよいでしょう。

まとめ｜次世代の投資拠点ヌサンタラで先行者利益を掴む

ヌサンタラは総額320億米ドル（約4.8兆円）、2045年までに人口190万人を目指す国家プロジェクトです。東カリマンタンの256,000ヘクタールに建設される新首都は、2025年から第2フェーズが始動し、民間投資が本格化しています。

投資機会として、商業複合施設、ホテル、オフィスが注目される一方、2024年の目標未達や官民連携の資金調達リスクも存在します。

2028年の政治首都化に向けて段階的なインフラ整備が進行中です。先行投資には高いリスクが伴いますが、土地権利の長さ、税制優遇、国家予算の確約により、長期的な資産価値成長が期待されます。次世代の投資拠点として、ヌサンタラは日本人投資家にとって注目すべき選択肢です。

▶︎ インドネシア不動産投資の全体像（市場規模、都市別分析、外資規制）について、もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ

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出典元
• *1 Official IKN Website: 「About Nusantara」
• *2 NASA Earth Observatory: 「Nusantara: A New Capital City in the Forest」
• *3 U.S. Department of Commerce: 「Indonesia New Capital City Nusantara」
• *4 IGES Report (OIKN): 「Sustainable Urban Development in Nusantara Capital City」
• *5 ANTARA News: 「OIKN prepares spatial planning regulations for new capital」
• *6 RSIS Policy Report: 「Moving Forward with Nusantara: Indonesia’s New Capital Amid Economic Constraints」
• *7 Vietnam Plus (OIKN): 「Indonesia announces phase II construction of new capital Nusantara」
• *8 ANTARA News: 「Indonesia presses ahead with Nusantara capital project」
• *9 PT Wijaya Karya: 「President Jokowi Inaugurates the National Palace at IKN」
• *10 Indonesia Expat: 「IKN Airport Set to Open for Commercial Flights in 2026」
• *11 Southeast Asia Infrastructure: 「Nusantara Government Office Zone to be completed by June 2025」
• *12 Statista (Jakarta Provincial Government): 「Population density in Jakarta, Indonesia 2010-2023」
• *13 Anadolu Agency (Indonesian Government): 「Reasons behind planned relocation of Indonesian capital」
• *14 Al Jazeera (Indonesian meteorology experts): 「Why Indonesia is abandoning its capital city to save it」
• *15 東京大学公共政策大学院: 「Will the new capital plan save Indonesia from sinking or sink it financially?」
• *16 Makarim & Taira S.: 「Overview of Private Investment to Indonesia’s New Capital City」
• *17 ASEAN Briefing: 「Indonesia’s New Capital Sees US$4B in Investments」
• *18 Al Jazeera (Indonesian government data): 「Nusantara: Celebrations planned in Indonesia’s costly ‘future’ capital」
• *19 TEMPO.CO (Presidential Regulation): 「Nusantara Set as Indonesia’s Political Capital in 2028」
• *20 Ashurst legal analysis: 「Indonesia Infrastructure in Focus」
• *21 ANTARA News: 「OIKN confirms completion of 21 civil servants’ housing towers at IKN」
• *22 Southeast Asia Infrastructure: 「Nusantara Infrastructure Development」
• *23 Peta Nusantara (Official IKN Location Database): 「Istana Presiden | IKN | Location」
• *24 Global Construction Review: 「First private project breaks ground at Indonesia’s new capital」
• *25 PwC Indonesia: 「Investment in IKN reaches Rp60.28 trillion」
• *26 インドネシア内閣官房: 「Civil Servant Housing in Nusantara Capital to Remain State-Owned Property」
• *27 ANTARA News: 「President launches construction of IKN’s first university building」
• *28 AIS Indonesia: 「Australian Independent School (AIS) Nusantara」
• *29 インドネシア内閣官房: 「President Jokowi Kicks Off New Hospital Construction in Nusantara Capital City」
• *30 ANTARA News: 「New hospital to soon roll out health services for IKN residents」
• *31 International Travel & Health Insurance Journal: 「Hermina Hospital planned investment」
• *32 インドネシア内閣官房: 「Nusantara Botanical Garden specifications」
• *33 Nikkei Asia: 「Nusantara land concessions for investors」
• *34 ASEAN Briefing: 「Indonesia’s Omnibus Law: Relaxed Foreign Ownership Laws on Real Estate」
• *35 Emerhub Indonesia Business Solutions: 「Guide to Buying Property in Indonesia as a Foreigner」
• *36 Emerhub Indonesia Business Solutions: 「PT PMA Property Ownership Options」
• *37 Bizindo Legal: 「Indonesia Simplifies Property Ownership for Foreigners」
• *38 Asian News Network: 「Investors demand 12-plus percent return for Nusantara projects」
• *39 MUC Legal (Indonesian Government): 「Building Nusantara Capital City, Government Exempts Corporate Income Tax」
• *40 ASEAN Briefing: 「Setting Up a Business in Nusantara, Indonesia: Investor Incentives」
• *41 Nusantara Legal: 「Overview of BKPM 5/2025: Reduction of Minimum Paid Up Capital」
• *42 The Jakarta Post: 「Missed construction targets put capital relocation plan in limbo」
• *43 PwC Indonesia Infrastructure News: 「IKN airport operational target delayed」
• *44 Vietnam Plus: 「Indonesia’s relocation of civil servants to new capital delayed」
• *45 PwC Indonesia: 「PPP cost concerns for Nusantara housing」
• *46 The Jakarta Post: 「Finance Ministry to backstop foreign investment in Nusantara: OIKN」
• *47 The Jakarta Post: 「Investment risk factors analysis」
• *48 Asia-Pacific Solidarity Network: 「Investors hold back plans as Indonesia’s future capital scaled down」