フィリピンの不動産賃貸市場はこう変わる！日本人が押さえるべき最新動向

世界的な経済再開やインフレ調整局面を迎える2025年前後、フィリピン不動産賃貸市場には大きな変化が訪れています。とりわけ首都圏マニラやセブなどの主要都市部では、BPO産業（Business Process Outsourcing）の拡大と都市インフラの整備が同時進行し、賃貸需要が高まるセグメントと供給過多になるセグメントが二極化している状況です。

人口増加・都市開発が生み出す賃貸需要の拡大

フィリピンの人口は2023年時点で約1億1,440万人を超え、東南アジアではインドネシアに次ぐ規模です。若年人口が多く、2025年頃まで継続的に都市部への流入が予想されます。これに伴い、マニラやセブでは大規模インフラ開発が進み、新規コンドミニアム供給が急増。

加えて、地方から都市への移住やOFW（海外出稼ぎ労働者）の帰国時の住宅需要など、国内要因が都市型の賃貸需要を押し上げています。

年	全国人口（万人）	都市部人口比率（%）	備考
2020年	10,880	47.7	コロナ禍の影響もあり、都市部流入がやや停滞
2021年	11,080	48.2	経済再開に伴い、都市部雇用回復の兆し
2022年	11,280	48.7	オフィス需要の回復が都市部流入を後押し
2023年	11,440	49.0	都市インフラ整備（鉄道・道路）により流入増加

POGO禁止による賃貸市場へのインパクト

2024年7月、マルコス大統領がPOGO（フィリピン・オフショア・ゲーミング・オペレーター）の全面禁止を発表し、2024年末までに完全閉鎖が実施されました。この政策変更は賃貸市場に大きな影響を与えており、特にPOGOが集中していたベイエリアとマカティでは住宅賃貸料が最大50％下落し、メトロマニラ全体の住宅空室率は17％から19％に上昇すると予測されています。この状況は2025年も継続する見通しで、投資家は物件選定において慎重な判断が求められます。

物件タイプ別に見る賃貸ニーズの変化：コンドミニアムから一戸建てまで

フィリピン不動産賃貸市場を俯瞰すると、コンドミニアム需要が依然として高い一方で、駐在員ファミリーや富裕層を中心に一戸建て（戸建賃貸）への需要も根強く存在します。

富裕層向け高級コンドミニアムの需要拡大

外資系企業駐在員や地元富裕層などが都心の高級コンドミニアムを好む傾向は続いており、マカティやBGCのプライム物件は空室率が依然低めです。デベロッパー各社も付帯サービスや内装のグレードアップに力を入れ、差別化された高級感を打ち出すことで賃料を高水準に維持しています。

若年層を意識した価格帯・エリア選定

BPO産業をはじめとする若い労働者が増える都市部では、家賃を抑えた中価格帯コンドミニアムにも一定の需要があります。特にビジネス地区に近い物件は「通勤時間が短い」という付加価値で借り手を獲得しやすいですが、供給過剰のセグメントでは内装・設備の差別化がない物件は空室が長引くリスクが高まっています。

近年はコロナ禍以降のリモートワーク普及で郊外やセブのリゾートエリアへ移り住む層も増え、都心の中価格帯物件との差別化戦略が不十分だと、空室対策に苦戦しがちです。

ターゲット層の多様化：BPO企業や外資系駐在員、現地富裕層の最新事情

投資家が理解すべきは、ターゲットテナントの多様化に伴い求められる物件スペック・契約条件が変化している点です。

法人契約の増加と高セキュリティ物件の需要

BPO企業や多国籍企業が従業員の住居を一括で借り上げるケースが広まり、法人契約による安定的な家賃収益が得られる可能性があります。法人契約では家賃交渉や契約期間などの条件が個人契約よりも明確に定められ、立地の良さやセキュリティ対策が重視される傾向が強いです。

富裕層のライフスタイルに合った設備・サービス

フィリピン国内の富裕層や海外からのエグゼクティブ層は、プライベートジムやプール、ラウンジなどホテル並みの共用設備を備えたコンドミニアムを選ぶ傾向にあります。充実した管理サービスやハイレベルなセキュリティが整った高級物件ほど、コロナ禍以降も賃料相場が堅調です。

今後も外資系企業の駐在員増加が見込まれるため、高級賃貸セグメントには一定の需要が継続すると予想されます。

空室対策を成功に導くリノベーションと付加価値アップのコツ

賃貸オーナーが収益性を確保するには、空室期間を最小化し、かつ家賃を下げずに稼働率を保つことが重要です。

投資回収率(ROI)を高める改装事例

供給過剰気味のエリアであっても、内装リフォームや最新家電・家具の導入で物件の魅力を高めれば、値下げを最小限に抑えつつ競合より先に入居者を獲得できます。例として、マカティCBD近隣の築10年以上のコンドミニアムをモダンテイストにリフォームし、家賃据え置きのまま空室期間を半減させた事例が報告されています。

家賃アップにつながる設備投資の実例

富裕層やエグゼクティブ層を狙う場合、ビルトインエアコンや高品質インターネット回線、セキュリティ強化（24時間受付・カードキー）のような付加価値が重要です。賃料10万ペソ/月以上の高額物件でも、ハイレベルな設備が整っていれば「多少の家賃アップでも借りたい」という潜在的需要が存在します。

注釈：ROI（Return on Investment）
投資額に対する収益の割合。リノベーション費用が家賃アップや空室リスク軽減につながる場合、ROIが高まる可能性がある。

変わりゆく賃貸契約の最新トレンド：オンライン化と法的ルールのアップデート

投資家の視点では、契約手続きの電子化や新たな法制度の導入が大きく影響します。

デジタル契約やリモート交渉が広がる背景

フィリピンでは電子署名が法的に認められており、海外在住のオーナーと国内テナントとの間でもオンラインで賃貸契約を締結できます。仲介会社がビデオ通話による内覧サービスを提供するなど、非対面での契約交渉が可能になったことで、海外投資家の参入障壁が下がっています。

改正法規が投資家に与える影響と対策

賃貸住宅保護関連の規制（低家賃帯への値上げ上限）などが発令される一方、駐在員や中〜高所得層向けの物件には適用されないケースが多いです。2025年には外国人投資家の土地リース期間を75年から99年に延長する法案が進行中であり、長期投資を検討する外国人投資家にとって魅力的な変更となっています。

ただし国会や地方自治体が定める新たな住宅関連の改正が出る可能性もあるため、定期的な法改正チェックや信頼できる法律事務所との連携が重要となります。

安定運用を左右する管理会社の最新事情：選定ポイントと費用相場

賃貸経営の成否は管理体制に大きく左右されます。特に現地に常駐できない海外投資家にとって、管理会社の役割は欠かせません。

優良プロパティマネジメントの見極め方

• 料金体系：月家賃の5〜10％前後が相場。新興の管理会社や大口契約では割引がある場合も。
• 入居者募集力：広告力や提携仲介ネットワークが豊富な会社ほど空室率を下げやすい。
• 修繕・クレーム対応：トラブル時の迅速対応は入居者満足度と退去率に直結する。

サービス内容	費用目安	備考
管理会社月額手数料	5〜10％	家賃に対する比率。入居者対応や集金代行などの基本管理が含まれる。
広告費	〜5,000PHP	物件の宣伝や募集活動に必要。プランにより変動。
修繕対応	実費＋ 手配手数料	業者手配は管理会社が行うケースが多い。 手配手数料は5〜10％が目安。
入居者募集	家賃1ヶ月分	オーナー負担となる場合が多い。 契約形態に応じて変わる可能性あり。

都市別で読み解く賃貸市場の行方：マニラ首都圏・セブ・新興エリアの比較

フィリピン不動産賃貸市場を地域別に見ると、2025年頃まではマニラ首都圏とセブが2大エリアとして賃貸需要を牽引し、新興エリアも緩やかに拡大していくと予想されています。

不動産価値の伸びやすい地域の傾向

• BPOオフィスが多い地域：労働者層・法人契約の需要増
• 高級住宅街・再開発エリア：富裕層・駐在員ニーズが安定
• 工業団地・物流ハブ：フィリピンの工業セクターは急成長中で、特にラグナ、バタンガス、セブなどの地域では倉庫や工場スペースの需要が増加
• データセンターの新設地域：AI技術の急速な発展を背景に、データセンター需要が急増

マニラ中心部では一部で供給過剰がみられるものの、高級セグメントや都心のプレミアロケーションでは依然として強い需要が存在します。

エリア特性に応じた投資戦略の組み立て方

• マニラ首都圏：都心近くの高級物件で安定した賃料収益を狙うか、値下がりしている中価格帯物件を割安に取得してリノベ転用を図るか。2025年はオフィス市場が回復する一方、住宅市場、特にコンドミニアムは過剰供給が続く見通し。
• セブ：観光やIT拠点として発展中。コンドミニアム需要が堅調なため、価格上昇によるキャピタルゲインも期待できる。
• 新興都市（ダバオ、イロイロ、バコロド等）：経済成長率が比較的高い地方都市で、地価や家賃がまだ割安。長期的にみると地価上昇の潜在力が高い。BPO企業の地方展開が進み、オフィス需要増加による賃貸市場拡大が期待される。

まとめ：変貌するフィリピン賃貸市場で日本人投資家が取るべき行動

フィリピン不動産賃貸市場は2025年を境に新たなステージに突入すると見られています。若年人口の多さやBPO産業の成長、海外資本の流入など構造的な強みを背景に、中長期的には安定した需要が見込まれるものの、POGO禁止による空室増加や供給過剰となるセグメントやエリアもあり、投資物件の選定には慎重さが求められます。

日本人投資家としては、キーワードは「柔軟性」と「情報収集」です。法制度・契約慣行・為替の変動などを的確に把握しながら、賃貸経営の工夫（リノベーションや管理会社選定など）を怠らないことで、高い利回りと安定稼働の両立が十分に可能となるでしょう。