【失敗事例から学ぶ】ベトナムの不動産のリスクと対処法｜日本人投資家が陥りがちな落とし穴とは？

ベトナムの不動産購入失敗事例＆リスク｜共通原因と再発防止策

代表的失敗事例5選と原因

ベトナム不動産は成長市場というイメージが強く、先行きの明るさから日本人投資家が多数参入しています。しかし、実際には「購入契約後にデベロッパーと連絡が途絶えた」「現地仲介会社に振り込んだ資金が行方不明」「現地の法律を知らずに転売禁止期間を無視し、違約金を科された」など、トラブルに見舞われる例も少なくありません。

• 仲介会社の杜撰な調査による相場の誤認
• 現地法制への理解不足
• 契約書類の不備
• デベロッパーの資金繰り悪化
• 現地パートナーとのコミュニケーション不足

高リターンを追求するあまり、根本的なリスクマネジメントを軽視しているのが原因と言えるでしょう。

共通リスクを避ける再発防止チェック

上記のような失敗リスクは、いずれも事前に十分な調査と確認を行うことでかなりの確率で回避できます。私が現地で投資を始めた頃は、銀行や弁護士、会計事務所など複数の専門家から情報を収集し、仲介会社が提供する物件情報をクロスチェックする習慣をつけました。

具体的には、購入検討段階で「デベロッパーの信用度や過去案件のトラブル実績」「建設許可の有無や進捗管理の方法」「売買契約書の細部にある違約条項やペナルティ」などを細かく確認し、疑問点があれば必ず質問し書面で回答をもらうようにしています。さらに、現地法律事務所と契約し書類のリーガルチェックを徹底することで、契約不備や法的リスクを早期発見することが可能です。

こうしたプロセスを厳守することで、購入失敗リスクを大幅に減らすだけでなく、再発防止にもつなげられます。

土地法2024改正リスク｜外国人所有上限の変更に備える

改正内容と外国人所有上限の新ルール

🏢 コンドミニアム

30％

※ 改正前後とも 1 ブロックあたり外国人所有上限 30％

🏠 独立住宅

250戸

※ 1 開発プロジェクト内での外国人所有上限

📜 使用権期間

50年

※ 更新申請により延長可能

出典：JETRO「外資に関する規制（ベトナム）」ほか関連資料(*1)

ベトナムでは、2024年1月に新土地法が可決され、当初2025年1月1日から施行予定でしたが、不動産市場活性化のため、2024年8月1日に前倒しで施行されました(*1)。この新法では、外国人所有に関する規定が明確化されています。コンドミニアム（区分所有）における外国人所有は、各ブロックのユニットの30%までに明確に制限されています(*1)。

また、指定地域の独立住宅については、外国人は1つの住宅開発プロジェクト内で最大250ユニットまで所有可能ですが、複数プロジェクトがある地域では、所有権を全プロジェクトに分散させることができるものの、合計が250戸を超えてはならないという規定も設けられました(*1)。実際、ホーチミン市内の人気エリアでは既に外国人向け枠が埋まっている物件も多く、早めに購入契約を結ばなければ取り残されるリスクが高まるでしょう。

• *1 JETRO ベトナム進出支援 ― 外資に関する規制：新土地法2024改正要旨・外国人所有上限(30％・250戸・50年)（2024年）

上限超過で売買停止・罰金が発生する仕組み

ベトナム当局は、外国人投資家が物件所有の上限を超過した場合、売買契約の履行停止や強制的な名義変更を命じる可能性があります。過去の事例でも、地方政府が外国人所有率を超えたプロジェクトに対し追加販売を禁止し、売主に対して罰金を科したケースが報告されています。

私の知人も、2022年にホーチミン市内の新築コンドミニアムを契約した際、契約後に「外資枠が埋まっている」と判明したことで長らく決済ができず、最終的には物件を断念せざるを得なくなりました。上限超過が発覚すると投資そのものが無効化されるリスクがあるため、購入前にデベロッパーや管理組合から最新の外国人所有枠の残数をしっかり確認することが肝要です。

外資枠を確保し罰則を回避する3ステップ

1

外資枠証明を取得

デベロッパー
または管理会社へ
「残枠証明書」を依頼。

⏰ 契約締結の
7日前目安

➡️

2

契約書に特約を記載

「外資枠超過時には
手付金全額返還」
条項を明文化。

📝 売買契約締結時

➡️

3

公的レポート確認

県人民委員会や
建設省ポータルで
最新外資比率を月次確認。

🔄 運用開始後も継続

※手順は一般的な実務フローの例です。プロジェクトや自治体によって異なる場合があります。

• 購入検討段階で外資枠証明書類の写しをデベロッパーや仲介業者に依頼し、最新情報を確認
• 契約書に「外資枠が満たされている場合は無条件で手付金返還」などの特約を明記
• 地方自治体の不動産登記機関や関連省庁が公表する外国人所有率の公式レポートを定期的にチェック

これらの手順を踏むことで、上限超過による売買停止や罰金リスクを大幅に低減できます。

デベロッパー倒産リスク｜早期発見3指標と対処策

倒産が引き渡し不能を招く仕組みと損失例

ベトナム不動産投資で見落とせないのが「デベロッパーの経営破綻リスク」です。日本国内のように保証協会や保険によるカバー体制が整っているわけではないため、デベロッパーが倒産するとプロジェクトそのものが中断し、引き渡しが延々と遅れるケースがあります。

私が現地で見聞きした実例では、総戸数300戸のコンドミニアム開発が半ばでストップし、購入者が引き渡しを待ち続けた挙句、裁判にまで発展したケースがありました。売買契約書には違約金の定めがあったものの、倒産の状況下では機能しません。結局、購入者は資金を回収できず、物件価値も下落したため、大幅な損失を被りました。

こうした事態を防ぐには、契約前にデベロッパーの経営状態を綿密にチェックすることが必須です。

キャッシュフロー・負債比率で危険度を判定

会社名	営業CF÷売上高 (％)	Debt-to-Equity (倍)	自己資本比率 (％)
Vinhomes (VHM)	7.6	0.37	39.4
Novaland (NVL)	-160.3	1.52	15.8
Dat Xanh (DXG)	-22.8	0.56	32.7

出典：
• Vinhomes IR：2023 年度監査済み決算書（同社を含む上場 3 社）
• JETRO 企業情報ダッシュボード：ベトナム主要上場企業財務データ（2024 年閲覧）
• Reuters Markets：上場企業財務指標データベース（2024 年版）

まず注目すべき指標は、デベロッパーのキャッシュフロー（CF）と負債比率です。ベトナムでは上場企業の場合、証券取引委員会が公開している財務諸表を参照できるため、営業CFが大幅にマイナスでないか、負債総額が資産を超過していないかを確認してください。

非上場企業の場合は入手が難しい場合もありますが、仲介会社から「資金調達計画」や「銀行融資の承諾書類」の写しなどを取り寄せるよう要求し、間接的に経営の安定度を探る手もあります。また、デベロッパーが複数の大型プロジェクトを同時進行している場合、資金繰りが厳しくなるリスクが高いため、どのプロジェクトに優先的に資金が回されるかも注意して見極める必要があります。

進捗データと監査報告で裏付けを取り契約を保全

デベロッパーの倒産リスクを軽減するには、物件の進捗状況を定期的に監視し、問題の早期兆候をキャッチすることが大切です。具体的には、施工進捗報告書や建築監査報告書（監査法人がプロジェクトの財務・工期をチェックした書類）を入手し、記載された工事スケジュールが実際の現場と一致しているか確認します。

日本人投資家の中には、現地のオンラインコミュニティやSNSで施工現場の写真を共有し合い、監査報告と実際の工事進捗に食い違いがないかを相互チェックしている方々もいます。また、契約書で「完成引き渡しの遅延が一定期間を超えた場合、買主が契約解除できる」といった条項を盛り込むことで、損失を最小限に抑えられる可能性があります。

これらの対策を講じることで、万が一のデベロッパー倒産リスクにも備えられるでしょう。

オフプラン遅延リスク｜契約前に封じる3ステップ

遅延が資金ロックを招く仕組みと損失例

ベトナム不動産では、完成前に物件を購入する「オフプラン（Off-plan）」契約が一般的です。完成後の値上がりを見込めるメリットがある一方で、工事の遅延が発生すると資金が長期間ロックされるリスクがあります。

私の知人はホーチミン郊外の住宅プロジェクトで、当初2年予定だった完成が大幅に延び、最終的には4年近くかかったことで大きな機会損失を被りました。遅延発生時は追加の金利負担や、期待していた賃貸収入が得られない期間が続くため、実質利回りが一気に下がることがあります。

また、完成時に物件価格が他のプロジェクトより見劣りするケースもあり、売却益を狙っていた投資家にとっては深刻な打撃となります。オフプラン投資は高リターンが見込める一方で、工期遅延リスクを常に織り込む必要があるのです。

契約前チェック10項で遅延要因を見抜く

オフプラン契約のリスクを回避するには、契約前のデューデリジェンスが重要です。私が行っている方法は以下の10項目を最低限チェックしています。

1. デベロッパーの過去プロジェクト完工実績
2. 建設会社の信用度
3. 建築許可証や関連省庁の承認状況
4. 工事保険の有無
5. 資材調達計画と建設資金の確保状況
6. 外国人所有枠の残量
7. 環境影響評価（EIA）の取得状況
8. 周辺インフラの進捗
9. モデルルームと実際の設計図面の整合性
10. 工事監査報告書の内容

この中で一つでも不備がある場合は、工期遅延につながるリスクが高いと判断し、投資を見送るか慎重に再検討するようにしています。

遅延ペナルティ・保険で損失を最小化する交渉術

オフプラン契約書には、遅延が一定期間を超過した場合の遅延ペナルティ（違約金）を設定できることがあります。例えば、3か月以上の遅延に対しては月ごとに一定割合の賠償金を支払う条項を盛り込み、投資家が金利負担などをカバーできるよう交渉するのです。

また、デベロッパーと保険会社が提携している場合、工事保険を適用して損失の一部を補填できるケースもあります。私もホーチミン市の郊外プロジェクトを購入した際、事前に建設保険の存在を確認し、万一の遅延時には保険金の一部が自分に支払われる契約を結びました。

こうした交渉術を駆使することで、オフプラン遅延リスクが表面化しても被害を最小限に食い止めることが可能です。

為替変動リスク｜利回り半減を防ぐ3つの対策

ドン円急変で利回りが消える仕組みと実例

ベトナムドンと円の為替レートは長期的にはドン高・円安方向に動いてきましたが、世界的な経済変動や金融政策の影響で一時的に大きくブレることがあります。

実際、私が2019年に取得した物件の家賃収入を円に換金した際、短期間でドン高が進み、想定していた利回りが約2ポイントも減少しました。家賃収入は現地通貨のドンで受け取り、ローンの返済や資産移転は円で行う場合、為替が不利に動くと一気に収益が圧迫されます。

日本人投資家は日本円での利回り計算を重視しがちなので、短期的な為替変動対策を怠ると最終的なリターンが大きく目減りします。

過去10年のドン円変動幅と損益シミュレーション

年	インデックス (2015＝100)
2015	100
2016	101
2017	103
2018	104
2019	106
2020	112
2021	115
2022	118
2023	120
2024	121

• 出典：JETRO ASEAN経済指標： VND/USD と JPY/USD を換算し 2015 年=100 で指数化

名目利回り (％)	為替変動 (％)	実質利回り (％)
8.0	+10	7.2
8.0	0	6.4
8.0	−10	4.8

出典：名目利回り 8 ％ を前提に筆者試算（為替影響を単純乗算で調整）

NDF・多通貨口座でリスクを分散する具体手順

為替リスクを軽減するには、まずNDF（Non-Deliverable Forward：先渡し為替予約取引）を利用する方法が挙げられます。これは実際の通貨を受け渡さず、差額決済だけでリスクヘッジする取引で、ベトナムの銀行や海外の金融機関を通じて利用が可能です。

次に、多通貨口座を用意し、家賃収入をすぐに円に換金せず、時期を見計らって複数の通貨に分散して保有する手段も有効です。私も現地の銀行と日本のネット銀行で米ドル・シンガポールドルなど複数通貨を管理し、為替相場が大きく振れたタイミングで分散して換金する戦略をとっています。

これにより、ドン円相場の急変動によるリスクを最小限に抑えられるのがメリットです。

税務リスクと追徴課税を避ける対策

誤申告3パターンとペナルティ額

ベトナム不動産投資で見落としがちなリスクの一つに、税務申告が挙げられます。特に外国人投資家の場合、売却益や賃貸収入に係る税率を誤解したまま申告してしまい、後から追徴課税や罰金を科されるケースが目立ちます。

• 賃貸収入を意図せず申告漏れ
• 売却時の課税基準を譲渡価格ではなく元本額だけと勘違い
• 二重課税防止条約を誤解し、日本側への申告を怠る

これらが発覚すると、ベトナム当局から数十〜数百万円相当の罰金が科されることもあるため注意が必要です。

SPV設計で税負担を最適化する

ベトナムで大口投資を行う場合は、SPV（Special Purpose Vehicle：特殊目的会社）を活用し、名義や法人格を分けて税負担を最適化する手法がしばしば利用されています。個人名義で複数の物件を所有すると、累進課税の影響や、手続きごとのリスクが拡大する傾向にあります。

一方、SPVを設立し、現地法人または他国法人（例：シンガポール法人）との合弁形態で資産を持つことで、税制上の優遇措置を受けられる可能性が生まれます。ただし、SPV設計には初期費用や法人維持費がかかるため、自分の投資規模や長期保有戦略に合うかどうかを検討する必要があります。

ベトナム政府は脱税目的のSPV設立を警戒しており、審査が厳格化される動きも見られるため、専門家に相談の上で正当なスキームを構築することが大切です。

税率改正に備えるスケジュール管理

ベトナムでは、不動産関連の税制改正が定期的に行われており、物件引き渡しや売却タイミングによって適用税率が異なるケースがあります。例えば、近年の付加価値税（VAT）引き上げや個人所得税の改正によって、引き渡し後に税率が上昇することも珍しくありません。

こうした動きに敏感になるためには、ベトナム財務省や関連省庁の公式告知、各市・県のローカル規定などを定期的にチェックし、投資スケジュールを調整する必要があります。私の場合、建設が遅れて税率改正の施行時期に引っかかりそうだったプロジェクトは、早めに手放して別物件へ資金を移す決断を下しました。

税制の変化を常にウォッチし、数年先を見据えた売買計画を立てることが、追徴課税や不利な税率適用を回避するポイントです。

レッドブック未取得リスク｜発行遅延を防ぐ3ステップ

レッドブック未発行で転売・担保不可になる仕組み

ベトナムで不動産を正式に所有する際、「レッドブック（Red Book）」と呼ばれる土地使用権証明書が交付されます。このレッドブックは、不動産を転売・担保に入れる際の証明書として必須であり、未発行の状態では公式に所有権が確立していないと見なされます。

私の周囲にも、完成引き渡し後2年以上待ってもレッドブックを受け取れず、転売や銀行融資ができない状態が続いた事例がありました。ベトナムの行政手続きは地域ごとに進捗に差があり、官僚的な遅延も起こりがちです。

レッドブック未取得は、投資家のキャッシュフローに大きな影響を及ぼす点を認識しておく必要があります。

必須書類と不備チェックで発行遅延を回避

レッドブックをスムーズに取得するには、まず必要書類を正確に揃えることが欠かせません。通常、売買契約書や引き渡し証明書、税務署からの納税証明書、建築完了検査の証明など複数の書類が必要になります。

私が経験したケースでは、デベロッパー側で建築完了検査の申請が遅れ、レッドブックの交付プロセス全体が半年近くずれ込んだことがありました。そこで、契約前に必須書類リストを作成し、提出期限と責任分担を契約書に明記しておくことが重要です。

書類に不備があると役所に申請を出し直す羽目になるため、不動産登記の専門家や弁護士に事前チェックを依頼し、提出前にミスを徹底的になくす工夫も有効でしょう。

電子登記ポータルで進捗を追跡しトラブルを即対応

ベトナムの主要都市では、電子登記ポータルを活用してレッドブック申請の進捗状況をオンラインで確認できる地域が増えています。私もホーチミン市内の案件で、登録番号を入力することで現在の審査ステータスがわかるシステムを利用したことがありました。

書類審査が保留になっていればすぐに原因を問い合わせ、必要なら追加書類を送るなど、スピーディに動ける利点があります。遅延が長引くほど投資家は損失リスクを抱えることになるため、こうした電子化の仕組みをフル活用し、問題があれば現地仲介会社やデベロッパーをすぐに催促するのが得策です。

結果として、レッドブック取得が早まり、資産を自由に売買・担保活用できる状態を確保できるでしょう。

バブル高値・インフラ遅延リスク｜市場分析で割高を回避

割高購入で資産価値が下がる仕組みと実例

ベトナム不動産市場は、経済成長や人口増を背景に長らく上昇トレンドを続けてきました。しかし、特定エリアが過熱してバブル的な高値がつき、その後需給バランスが崩れて価格が下落するリスクは否定できません。

私が以前に見た事例では、ホーチミン市の人気エリアでプレセール価格が競合他物件の1.5倍近くまで跳ね上がり、投資家が殺到した結果、引き渡し後の転売価格が一気に落ち込むという現象が起きました。高値掴みした投資家はキャピタルゲインを狙うどころか、評価損を抱えて売るに売れない状態に陥ったのです。

こうした割高購入の背景には「早く買わなければ値上がりに乗り遅れる」という焦りや、仲介業者による楽観的な相場予想の煽りがあると考えられます。

利回り逆転ラインでバブル高値を即判定

出典：
• 日本銀行 外国為替市況：2025年5月15日時点の対ドル円レート155円
• CBRE Vietnam Market Outlook 2024：主要都市住宅価格・利回り相関
• JETRO ビジネス短信：不動産市況レポート（2024年）

バブル高値を見極めるには、予想賃料収入と購入価格から算出する表面利回りが鍵になります。私が参考にしているのは近隣エリアの平均利回りより2ポイント以上低いかどうかという基準です。

例えば、近隣のコンドミニアムが平均8%の表面利回りで取引されている地域で、同条件の物件が6%以下しか見込めない場合、それは割高でバブル気味と考えます。また、将来の実質利回りが高騰を前提として組み立てられている場合も要注意です。

市場が安定期に入れば、想定より家賃相場が伸びず、利回りが逆転して投資効率が大幅に低下する危険性があります。

メトロ9号線遅延の値下がり幅を読み安全価格を決定

ベトナムでは、大型インフラ計画が発表されると、その周辺地域の地価が急騰する現象がしばしば起こります。しかし、インフラが計画どおり進まず遅延や計画縮小が起きた場合、期待で膨らんだ地価が反動で急落するケースも少なくありません。

ホーチミン市のメトロ9号線プロジェクトは、その代表例の一つです。当初の予定より工期が大幅に遅れ、駅周辺の土地価格が下落に転じたエリアもあります。投資家としては、インフラ計画の実現可能性や資金調達状況を事前に調べ、過度に楽観視せず安全価格を設定することが重要です。

私はメトロ延伸予定エリアへの投資を検討する際、もし計画が3年遅れた場合の賃貸需要や売却価格をシミュレーションし、その結果がプラスとなる範囲でのみ購入を検討するようにしています。

まとめ｜慎重なデューデリジェンスとリスク管理で成功を掴む

以上が、ベトナム不動産の代表的なリスクと対策・回避策の全体像です。海外不動産投資ガイドサイト「オクマン」を通じて情報収集を進める際にも、ここで挙げたポイントを押さえておくことで、日本人投資家が陥りやすい落とし穴を避ける可能性が高まるでしょう。

ベトナムでは経済成長の恩恵を享受できる一方、法改正やデベロッパーの信用問題など、不測の事態が起きやすいのも事実です。ぜひ今回の内容を参考に、慎重なデューデリジェンスとリスク管理を行ったうえで、魅力あるベトナム不動産投資に挑戦してみてください。