ロンボク島への不動産投資が節税になる仕組みとは？｜最新の税制&利回り早見表も

概要｜ロンボク島不動産投資の節税仕組み【図解あり】

ロンボク島投資が節税になる3つの理由

ロンボク島への不動産投資が節税効果をもたらす主要な理由は以下の3点です。マンダリカ特区（Mandalika Special Economic Zone）では、インドネシア政府により包括的な税制優遇措置が規定されており、法人税の免除や減税措置が適用され、一定期間にわたる法人税の免除や減税措置が可能です(*1)。

また、輸入関税の免除制度により、観光インフラ開発に必要な機材や資材の輸入関税が免除されるため、投資コストを大幅に抑えることができます(*1)。1982年に締結された日本・インドネシア租税条約により、両国での二重課税を回避でき、配当金送金課税について出資比率25％以上で10％、25％未満で15％、利子送金課税10％、ロイヤルティー送金課税10％が規定されています(*2)。

PT PMA（Perusahaan Penanaman Modal Asing）設立により、法人税の軽減措置や所得控除などの優遇を受けることができ、投資した資産の30％（6年間の商業生産期間にわたり年5％ずつ）を上限とした課税所得からの控除や、税務上の加速償却、欠損金の繰越期間の延長（最大10年）などの特典が適用されます(*3)。

節税策	主な優遇	具体数字・期間	想定節税額
マンダリカ特区Tax Holiday	法人税0%	投資≥5,000億IDRで最大20年0%	22%→0%分 （例：利益1億円で▲2,200万円）
輸入関税免除	建設資機材の輸入関税0%	特区認定案件	関税5%免除 （機材1億円で▲500万円）
日イ租税条約	源泉税軽減	配当・利子・ロイヤルティ20%→10%	配当1,000万円で▲100万円
PT PMA優遇	法人税軽減・30%投資控除	投資額に応じ5–25年10–100%減	年5,000万円課税所得で▲1,100万円

インドネシア税制の基本と特徴

インドネシアの税制は、法人税、付加価値税（VAT）、源泉徴収税、地方税など多岐にわたります。2025年1月から、付加価値税が11％から12％に引き上げられましたが、この増税は高級品目のみに適用され、一般的な不動産取引への影響は限定的です(*4)。

主要税目として、法人税率は22％（中小企業は軽減税率あり）(*5)、付加価値税は11％（2025年より高級品は12％）(*4)、不動産取得税（BPHTB）は5％、固定資産税（PBB）は0.1～0.3％となっています(*6)。これらの税制は外国人投資家にとって重要な判断材料となり、特に租税条約の活用により税負担を軽減することが可能です。

インドネシア政府は外国投資促進のため、継続的に税制改革を実施しており、投資家にとって有利な環境が整備されています。

税目	税率	備考
法人税	22%	上場40%超で19%
付加価値税（VAT）	11% （高級品12%）	2025/1〜高級品対象 税率5-15%で調整可
不動産取得税（BPHTB）	5%	取得価額 or 評価額高い方
固定資産税（PBB）	0.1-0.3%	地域差あり
不動産譲渡税（PPh4(2)）	2.5%	売却時
源泉税（非居住者）	20% →10%	租税条約適用時

図解｜課税フローと税還付の全体像

ロンボク島不動産投資における課税フローは、取得時、保有時、売却時、賃貸収入時の4段階に分かれます。取得時には不動産取得税（BPHTB）5％、印紙税10,000ルピア、公証人費用1～2.5％が発生します(*6)。

保有時には固定資産税（PBB）が年間0.1～0.3％課税され、賃貸収入時には外国人の源泉税20％（租税条約適用で10％）が適用されます(*2)。売却時には不動産譲渡税2.5％が課税されます(*6)。

この課税フローを理解することで、投資家は各段階での税負担を事前に計算し、適切な節税戦略を立てることができます。 特に租税条約の活用により、賃貸収入に対する源泉税を20％から10％に軽減できることは、長期的な投資収益に大きな影響を与えます。税還付については、適切な申告手続きにより、過払い税金の還付を受けることも可能です。

ロンボク島の税制＆利回り早見表【2025年版】

不動産取得・保有・売却の主要税率一覧

ロンボク島不動産投資における主要税率は以下の通りです。不動産取得税（BPHTB）は5％(*6)で売買価格または課税評価額の高い方に適用され、付加価値税（VAT）は新築物件に11％（高級品は12％）が課税されます(*4)。

固定資産税（PBB）は年間0.1～0.3％で地域により変動し、不動産譲渡税は売却時に2.5％が適用されます。印紙税は一律10,000ルピアで、公証人費用は取引価額により1～2.5％となっています(*6)。

これらの税率は2025年の税制改正を反映しており、特に付加価値税の部分的引き上げが注目されます。 投資家はこれらの税率を基に、投資収益の計算と節税戦略の策定を行う必要があります。税率の変更は投資判断に大きな影響を与えるため、最新の税制情報を常に把握することが重要です。

フェーズ	主要税	税率・金額	備考
取得	BPHTB 印紙税 公証人費用	5% Rp10,000 1-2.5%	取得価額または評価額の高い方 （約100円） 取引価額により変動
保有	PBB（固定資産税）	0.1-0.3%	年間・地域により変動
賃貸収入	源泉税（非居住者）	20% →10%	租税条約適用時
売却	譲渡税（PPh4(2)）	2.5%	売却価額に対して

利回り計算に必要な経費と控除項目

年間経費項目として、固定資産税（PBB）は物件価格の0.1～0.3％、管理費は賃貸収入の5～10％、メンテナンス費用は賃貸収入の3～5％、保険料は物件価格の0.1～0.2％、空室損失は賃貸収入の5～15％（地域により変動）が発生します。

PT PMA利用時の控除可能項目には、減価償却費、ローン利息、修繕費、管理費用、広告宣伝費が含まれます。これらの経費と控除項目を適切に計算することで、実質的な投資利回りを正確に把握できます。

特にPT PMA構造を活用することで、個人投資では利用できない減価償却費やローン利息の控除が可能となり、税務上の大きなメリットを享受できます。投資家は物件選定時にこれらの経費を考慮し、長期的な収益性を評価する必要があります。空室損失については地域の観光需要により大きく変動するため、立地選択が重要な要素となります。

Mandalika特区で追加される優遇税制

マンダリカ特区では追加優遇措置が適用されます。法人税優遇として、投資計画1兆ルピア超では10～25年間、20～100％軽減(*1)、投資計画5000億～1兆ルピアでは5～15年間の軽減、配当金にかかる源泉税の軽減（10％）が規定されています。

その他の優遇措置として、輸入関税の免除、最長80年の土地リース契約、建設許可の迅速化が含まれます(*1)。これらの優遇措置は、マンダリカ特区内での投資を大幅に有利にし、投資家にとって魅力的な条件を提供しています。

特に長期間の法人税軽減措置は、大規模投資プロジェクトの収益性を大幅に向上させる効果があります。土地リース契約の最長80年という期間は、長期的な投資戦略を立てる上で重要な要素となり、投資の安定性を高めます。建設許可の迅速化により、開発プロジェクトの早期着工が可能となり、投資回収期間の短縮が期待できます。

2025年改正で変わったポイント

2025年1月より、付加価値税が11％から12％に引き上げられましたが、対象は高級品目のみで、一般的な不動産取引は従来の11％を維持しています。高級不動産に対する20％税金の適用基準が、200億ルピアから300億ルピア（約210万米ドル）に引き上げられました(*4)。

日本・インドネシア租税条約の多国間協定（MLI）による修正が2021年より適用されており、より厳格な租税回避防止規定が導入されています。これらの改正により、一般的な不動産投資への影響は限定的ですが、高額投資案件については税負担の変化を考慮する必要があります。

租税条約の修正により、より透明性の高い投資構造が求められるようになり、適切な税務コンプライアンスの重要性が増しています。投資家はこれらの変更点を理解し、投資戦略の見直しを行うことが推奨されます。

日本人投資家向け節税スキーム徹底ガイド

個人名義と法人名義の税金比較

個人名義と法人名義では税務上の取り扱いが大きく異なります。賃貸収入税率は個人名義で20％（源泉税）、PT PMA法人名義で10％（配当時源泉税）となります(*3)。

減価償却は個人名義では不可、法人名義では可能で、損失繰越も個人名義では不可、法人名義では最大10年可能です。取得可能権利は個人名義でHak Pakai（30年）、法人名義でHGB（30年+延長可）となり、最低投資額は個人名義では物件価格のみ、法人名義では250万USD相当が必要です(*7)。

個人名義のメリットは設立コストが低く管理が簡単な点ですが、デメリットとして税率が高く節税手段が限られます。PT PMA法人名義のメリットは税務上の優遇措置、減価償却活用可能、損失繰越可能な点ですが、デメリットとして設立・維持コストが高く、複雑な手続きが必要です。 投資規模と長期的な戦略に応じて、最適な投資形態を選択することが重要です。

外国資本100％会社（PT PMA）の作り方と節税メリット

PT PMA設立手続きは、会社名の予約をオンライン・シングル・サブミッション（OSS）にて申請、定款作成を公証人による認証、資本金払込を最低250万USD相当(*7)、投資許可取得をBKPMへの申請、営業許可取得を業種に応じた許認可の順で進めます。

節税メリットとして、法人税軽減措置が投資額に応じて5～25年間、税額控除が投資額の30％を6年間で控除、加速償却による設備投資の早期償却、配当源泉税軽減10％（個人の20％より有利）が適用されます(*3)。

PT PMA設立により、個人投資では享受できない多くの税務上の優遇措置を活用できます。 特に長期間の法人税軽減措置は、大規模投資の収益性を大幅に向上させる効果があります。税額控除制度により、投資初期の税負担を軽減し、キャッシュフローの改善が期待できます。ただし、設立には相当な初期投資と継続的な管理コストが必要なため、投資規模との兼ね合いを慎重に検討する必要があります。

名義貸しトラブルと最新規制の注意点

名義貸し（ノミニー）構造は、インドネシア法上違法行為とされており、深刻なリスクを伴います。主要リスクとして、法的所有権の欠如、名義人による会社乗っ取りの可能性、契約の法的無効性、資産没収のリスクがあります。

リスク回避策として、合法的なPT PMA構造の利用、適切な法的書類の整備、信頼できる現地パートナーとの連携、定期的な法的見直しが必要です。インドネシア政府は名義貸し構造の取り締まりを強化しており、違法な構造が発覚した場合、投資家の権利が保護されない可能性があります。

名義貸し構造は短期的にはコスト削減のメリットがあるように見えますが、長期的には投資家にとって致命的なリスクとなる可能性があります。適切な法的構造を構築することで、投資の安全性と収益性を両立させることができます。専門家による定期的な法的レビューにより、規制変更への対応と投資保護を図ることが重要です。

ロンボク島不動産の利回り＆節税シミュレーション

1000万円投資モデルの年間キャッシュフロー例

投資額1000万円（約67,000USD）、2ベッドルームヴィラ、想定賃貸利回り12％（年額120万円）、現地管理会社委託の条件での年間収支シミュレーションでは、賃貸収入1,200,000円（月10万円×12ヶ月）に対し、源泉税（20％）240,000円（租税条約未適用時）、固定資産税30,000円（0.3％として計算）、管理費120,000円（収入の10％）、メンテナンス費60,000円（収入の5％）、保険料20,000円（物件価格の0.2％）が発生し、純収益は730,000円（7.3％の実質利回り）となります。

租税条約適用時には、源泉税が10％に軽減されるため、純収益は830,000円（8.3％の実質利回り）に向上します。 このシミュレーションから、租税条約の活用により年間100,000円の税負担軽減が可能であることが分かります。実質利回りは表面利回りより大幅に低下するため、投資判断時には必要経費を含めた詳細な収支計算が不可欠です。

レンタル需要別の期待利回りシミュレーション

ロンボク島の地域別期待利回りは、クタ・ロンボクで総利回り8～12％、実質利回り6～9％（高い観光需要、インフラ整備済み）、セロン・ブラナックで総利回り10～15％、実質利回り7～11％（ビーチフロント、高級リゾート地）、ギリ諸島で総利回り12～18％、実質利回り9～13％（世界的なダイビングスポット）、タンパーで総利回り8～10％、実質利回り6～8％（新興開発エリア）となっています(*1)。

需要変動要因として、観光シーズン（乾季：5～10月が高需要）、国際イベント（MotoGPなど）、インフラ開発の進捗、航空路線の拡充があります。地域により利回りに大きな差があることから、投資エリアの選択が収益性に重要な影響を与えます。

ギリ諸島は最も高い利回りを期待できますが、インフラの制約もあるため、投資リスクとのバランスを考慮する必要があります。観光需要の季節変動を考慮した収益予測と、長期的な地域開発計画の把握が投資成功の鍵となります。

年間維持費と税金支払いシミュレーション

1000万円物件の年間維持費詳細として、固定資産税（PBB）30,000円（物件価格×0.3％）、管理費120,000円（賃貸収入×10％）、清掃・メンテナンス60,000円（賃貸収入×5％）、庭木管理36,000円（月3,000円）、プール管理60,000円（月5,000円）、セキュリティ48,000円（月4,000円）、保険料20,000円（物件価格×0.2％）で、合計374,000円（年間3.74％）となります。

この維持費は物件価格に対して約3.74％に相当し、投資収益計算において重要な要素となります。 特にプール付きヴィラの場合、プール管理費用が年間60,000円と高額になるため、物件選定時に維持費用を十分に検討する必要があります。

セキュリティ費用は地域の治安状況により変動し、観光地では必須の経費となります。これらの維持費は賃貸収入から控除可能な経費として扱われるため、適切な記録保持により税務上のメリットを享受できます。

節税を最大化する物件選定と購入チェックリスト

優遇税制が受けやすいエリアと物件タイプ

マンダリカ特区内の優遇エリアとして、クタ・ロンボクは政府開発プロジェクトの中心、セロン・ブラナックは高級リゾート開発予定地、マンダリカ・ビーチはMotoGPサーキット周辺となっています。

推奨物件タイプとして、ターンキー・ヴィラは150,000～350,000USD価格帯、ホスピタリティ管理型レジデンスは運営委託で安定収益、ビーチフロント物件は高い資産価値と賃貸需要が期待できます。これらのエリアと物件タイプは、政府の優遇政策の恩恵を最大限に受けることができ、長期的な投資価値の向上が期待されます。

特にMotoGPサーキット周辺は、国際的なイベント開催により高い賃貸需要が見込まれます。ホスピタリティ管理型レジデンスは、専門的な運営により安定した収益を確保できる一方、管理費用も考慮する必要があります。ビーチフロント物件は希少性が高く、長期的な資産価値の保全が期待できますが、環境規制の影響も受けやすいため注意が必要です。

Mandalika特区で注目の開発プロジェクト一覧

主要開発プロジェクトとして、マンダリカ・インターナショナル・ストリートサーキットはMotoGP、WSBK開催地で年間12万人以上の観客動員があります(*8)。国際ホテルブランドの進出として、ヒルトン、プルマン、ノボテルが高級リゾート開発を継続中です。タンジュアン・ビーチ5つ星ホテルは、ITDC主導の開発プロジェクトで2025年4月に決定されました。

これらの大規模開発プロジェクトは、ロンボク島の観光インフラを大幅に向上させ、不動産投資の収益性を高める要因となります。 特にMotoGPサーキットの存在は、年間を通じて安定した観光需要を創出し、周辺不動産の賃貸需要を支えています。

国際ホテルブランドの進出により、サービス品質の向上と国際的な認知度の向上が期待され、投資物件の価値向上に寄与します。政府主導の開発により、インフラ整備が計画的に進められ、投資環境の改善が継続的に図られています。

契約前チェックリスト：不動産書類と現地調査ポイント

土地関連として、土地証書（SHM、HGB、Hak Pakaiなど）の確認、土地のゾーン色（イエローゾーン確認）、境界確定測量図、土地利用計画との整合性の確認が必要です。建物関連として、建築許可（IMB/PBG）の有効性、建物完了証明書、環境影響評価（必要に応じて）の確認が重要です。

税務関連として、固定資産税（PBB）納税証明、未払い税金の有無確認、地元村/バンジャールの許可の確認が必須です。法的確認として、抵当権・担保権の有無、相続・紛争の有無、公道アクセス権の確認が必要です。

これらの書類確認を怠ると、投資後に重大な法的問題が発生する可能性があります。 特に土地証書の種類により取得可能な権利が異なるため、投資目的に適した権利形態かを慎重に確認する必要があります。建築許可の有効性確認により、将来の増改築や売却時のトラブルを回避できます。

仲介手数料・登記費用を抑えるコツ

コスト削減戦略として、直接取引の活用により開発会社との直接契約で仲介手数料3～5％の節約が可能です(*1)。公証人費用の交渉では、複数の公証人から見積取得し、1％程度まで交渉可能です。

まとめて契約により複数物件の同時購入でボリュームディスカウント交渉ができます。タイミングの最適化では、年度末の価格交渉や開発初期段階での早期契約割引が期待できます。

これらの戦略により、投資コストを大幅に削減し、投資収益率の向上が可能です。 特に開発会社との直接取引は、仲介手数料の節約だけでなく、より詳細な物件情報の入手や、アフターサービスの充実も期待できます。複数物件の同時購入は、ポートフォリオの分散効果とコスト削減の両方のメリットを享受できます。早期契約による割引は、開発リスクを伴いますが、大幅なコスト削減が可能です。適切な交渉により、投資の初期コストを最小化し、長期的な収益性を最大化することができます。

ロンボク島不動産投資の税リスクと節税対策

二重課税防止条約を使う申告手順

日本・インドネシア租税条約の活用手順として、居住証明書の取得では日本の税務署に「居住者証明書交付請求書」を提出し、インドネシア側への提出用証明書を取得します。源泉税軽減申請では、インドネシア現地での源泉税軽減申請により20％から10％への軽減が可能です(*2)。

日本での確定申告では、外国税額控除の適用により、インドネシアで納付した税額を所得税から控除できます。必要書類の準備として、賃貸契約書、納税証明書、銀行取引明細書が必要です。

この手順を適切に実行することで、年間の税負担を大幅に軽減できます。 特に賃貸収入に対する源泉税の軽減効果は大きく、長期投資において累積的な節税効果をもたらします。申告手続きは複雑ですが、専門家のサポートを受けることで確実に実行できます。書類の準備と提出タイミングが重要で、適切な管理により継続的な節税メリットを享受できます。

為替・送金規制が節税に与える影響

為替リスク対策として、ヘッジ取引の利用による為替予約で変動リスクを軽減、分散投資時期により複数回に分けた投資でリスク分散、米ドル建て契約によりインドネシア・ルピア変動の回避が可能です。

送金規制への対応として、銀行送金の活用により正規の銀行ルートでの送金、送金目的の明確化により投資目的の明示、必要書類の準備として投資契約書、土地証書などの準備が重要です。

為替変動は投資収益に直接的な影響を与えるため、適切なリスク管理が必要です。 特にインドネシア・ルピアは新興国通貨として変動が大きく、長期投資においては為替ヘッジの検討が重要です。送金規制については、インドネシア政府の外貨管理政策により変更される可能性があるため、最新の規制情報を常に把握する必要があります。正規の銀行ルートを利用することで、送金の透明性を確保し、税務上の問題を回避できます。投資目的の明確化により、当局からの問い合わせに適切に対応できます。

税金ルールが変わるときの備え方

税制変更への対応策として、定期的な情報収集では財務省規則の監視と現地専門家との定期協議が重要です。柔軟な投資構造では、複数の投資スキーム準備と迅速な構造変更の可能性確保が必要です。専門家ネットワークでは、現地税理士との長期契約と法務事務所との顧問契約が有効です。

税制は政治情勢や経済状況により変更される可能性があるため、変化に対応できる体制の構築が重要です。 特に新興国では税制変更が頻繁に行われるため、情報収集体制の強化が不可欠です。

複数の投資スキームを準備することで、税制変更時に最適な構造への移行が可能となります。現地専門家との継続的な関係構築により、税制変更の早期察知と適切な対応策の策定が可能です。法務・税務の専門家ネットワークは、投資保護と収益最大化の両面で重要な役割を果たします。定期的な見直しにより、常に最適な投資構造を維持できます。

相続税・贈与税が発生するケースと対策

外国居住者でも、日本国籍保有者で相続開始前10年以内に日本居住歴がある場合や、被相続人が日本居住者の場合は、日本の相続税・贈与税が課税されます。

対策として、居住地の最適化による税制上有利な居住地の選択、贈与の時期調整による税制改正のタイミングを考慮、信託の活用による家族信託などの活用検討、専門家相談による国際税務に精通した税理士との事前相談が重要です。

海外不動産投資における相続・贈与税の問題は複雑で、適切な事前対策が不可欠です。 特に日本国籍保有者は、居住地に関わらず一定の条件下で日本の税制が適用されるため、注意が必要です。家族信託の活用により、相続時の税負担を軽減し、円滑な資産承継が可能となります。国際税務の専門家による事前シミュレーションにより、最適な相続・贈与戦略を策定できます。税制改正のタイミングを考慮した計画的な資産移転により、税負担の最小化が可能です。

ケース別節税額シミュレーション早見表

1000万円投資の節税インパクト早見表

投資額1000万円、年収800万円（所得税率23％）、築浅ヴィラで年間賃貸収入120万円の前提条件での節税インパクトは、個人投資（条約未適用）では日本所得税削減額0円、インドネシア源泉税240,000円で実質節税効果-240,000円、個人投資（条約適用）では日本所得税削減額0円、インドネシア源泉税120,000円で実質節税効果-120,000円、PT PMA投資では日本所得税削減額50,000円、インドネシア源泉税120,000円で実質節税効果-70,000円となります。

このシミュレーションから、租税条約の活用により年間120,000円の税負担軽減が可能であることが分かります。 PT PMA構造の利用により、さらに50,000円の日本所得税削減が可能となり、総合的な節税効果は170,000円に達します。ただし、PT PMA設立には相当なコストが必要なため、投資規模との兼ね合いを慎重に検討する必要があります。長期投資においては、累積的な節税効果が投資収益に大きな影響を与えます。

スキーム	年間税負担（円）
個人（条約未適用）	240,000
個人（条約適用）	120,000
PT PMA	70,000

3000万円投資モデルの税金と利回り

投資額3000万円、年収1500万円（所得税率33％）、高級ビーチフロントヴィラの前提条件での年間収支予測では、賃貸収入4,200,000円（年利回り14％）、インドネシア源泉税420,000円（条約適用10％）、維持管理費1,120,000円（収入の約27％）で、純収益2,660,000円（実質利回り8.9％）となります。

日本税制上の効果として、減価償却活用により年間約50万円の所得税軽減が可能です。 3000万円規模の投資では、スケールメリットにより実質利回りが向上し、税務上の優遇措置の効果も大きくなります。

高級ビーチフロント物件は維持管理費が高額になる傾向がありますが、賃貸需要も高く、安定した収益が期待できます。減価償却の活用により、日本での所得税負担を軽減し、投資全体の収益性を向上させることができます。大規模投資では、PT PMA設立のメリットがより明確になり、長期的な節税効果が期待できます。

移住しながら投資する人の節税プラン

インドネシア居住者の税制メリットとして、居住者所得税率の適用では累進税率5％～35％で日本の最高税率（55％）より低減されます(*5)。現地所得の優遇では、インドネシア国内源泉所得の有利な税率適用と国外所得の部分的免除があります。生活費控除の活用では、基礎控除、配偶者控除、扶養控除の適用が可能です。

推奨移住プランとして、B211A/B211B visaによる投資家向け居住ビザ、KITAS取得による1年間の居住許可、税務居住者認定による年間183日以上の滞在があります。

移住による節税効果は大きく、特に高所得者にとってメリットが顕著です。 インドネシアの税率は日本より低く、居住者認定により大幅な税負担軽減が可能です。ただし、移住には生活環境の変化や言語の問題など、税務以外の考慮事項も多くあります。投資家向けビザの取得により、長期滞在が可能となり、投資管理と節税の両方のメリットを享受できます。

FAQ｜ロンボク島不動産投資と節税Q&A

Q.節税目的で法人設立は必須ですか？

必須ではありませんが、高額投資（1000万円以上）の場合は法人設立が有利です。個人投資のメリットは設立コストが低い（数十万円程度）、管理が簡単、小額投資に適している点です。PT PMA法人のメリットは税務上の優遇措置が豊富、減価償却の活用可能、損失繰越が最大10年、配当源泉税が10％（個人は20％）です。

Q.日本での確定申告では何を申告する？

インドネシア不動産投資の場合、不動産所得の申告（インドネシアでの賃貸収入、必要経費の控除）、外国税額控除の適用（インドネシアで納付した源泉税、租税条約に基づく控除計算）、財産債務調書の提出（5000万円超の海外財産は報告義務、不動産の時価評価額を記載）が必要です。

Q.相続・贈与を受けた場合の税務処理は？

相続・贈与の場合の税務処理は複雑で、専門家相談が必要です。相続の場合、日本居住者は全世界の財産が課税対象、外国居住者は国内財産のみ課税（例外あり）、インドネシア不動産は相続税評価額での課税となります。贈与の場合、年間110万円超は贈与税の課税対象、海外不動産は時価評価での課税、租税条約により二重課税防止の適用があります。

Q.現地視察で必ずチェックすべき書類は？

土地証書の原本確認（SHM、HGB、Hak Pakaiの種別確認）、建築許可（IMB/PBG）の有効期限と建物との整合性、境界確定測量図による隣地との境界明確化、固定資産税納税証明書（過去3年分の納税状況）、抵当権設定の有無による担保権の確認、相続・紛争の有無による法的リスクの排除、公道アクセス権による道路使用権の確認が必須です。

2025年以降のロンボク島不動産税制と節税戦略

政府発表資料で読む最新改正案の動向

2025年以降、インドネシア政府は観光特区の拡充としてマンダリカ特区の開発加速と新たな観光特区の指定検討、税制改革の継続としてVAT税率の段階的調整と外国投資促進のための優遇措置拡大、デジタル化の推進として不動産登記のデジタル化と税務手続きのオンライン化を推進予定です。

注目すべき政策変更として、国外投資家向け特別ビザによる高額投資家向けの長期滞在ビザ、グリーン投資優遇による環境配慮型投資への税制優遇、デジタルノマド誘致によるリモートワーカー向けの優遇制度があります。

これらの政策により、外国人投資家にとってより魅力的な投資環境が整備されることが期待されます。 特に観光特区の拡充は、投資機会の拡大と収益性の向上をもたらします。デジタル化の推進により、手続きの簡素化と透明性の向上が図られ、投資家の利便性が大幅に改善されます。

長期保有 vs 短期転売の税金比較と戦略

長期保有戦略（5年以上）のメリットは、安定した賃貸収入の確保、地価上昇による資産価値向上、税務上の優遇措置活用です。税務メリットとして、減価償却の長期活用、損失繰越の有効活用、租税条約メリットの最大化があります。

短期転売戦略（2～3年）のメリットは、開発利益の早期実現、市場変動リスクの軽減、流動性の確保です。税務考慮事項として、譲渡所得税2.5％の負担、減価償却期間の短縮、キャピタルゲイン課税があります。

推奨戦略として、投資額1000万円以下は短期転売、1000万円以上は長期保有が税務上有利な傾向にあります。 長期保有では累積的な節税効果と資産価値の向上が期待できる一方、短期転売では市場タイミングの見極めが重要です。投資家の資金状況と市場見通しに応じて、最適な戦略を選択することが重要です。

今後の規制変化に備える投資計画

2025年以降の予想される変化として、外国人不動産投資規制の緩和では最低投資額の引き下げ検討と取得可能権利の拡大、税制優遇の地域拡大ではマンダリカ以外の特区指定と地方都市への投資優遇、デジタル化の進展ではブロックチェーン技術による登記システムとAIを活用した税務計算があります。

リスク要因として、政治情勢の変化による政権交代による政策変更、国際情勢の影響による米中関係、ASEAN情勢、環境規制の強化による気候変動対策による規制があります。

推奨対応策として、柔軟な投資構造の構築では複数の権利形態による分散投資とExit戦略の事前準備、情報収集体制の強化では現地専門家ネットワークの構築と政府発表資料の定期監視、段階的投資の実行では小額投資での市場参入と実績に基づく投資拡大が重要です。 規制変化への適応能力が投資成功の鍵となります。

ロンボク島不動産投資は、適切な税務戦略と専門家サポートにより、魅力的な節税効果と投資収益を実現できる可能性があります。ただし、規制変更や市場変動に対応できる柔軟性を保ちながら、長期的視点での投資計画を策定することが成功の鍵となります。2025年の税制改正を踏まえた最新の戦略により、日本人投資家にとってロンボク島は引き続き有望な投資先と言えるでしょう。

• *1 JETRO インドネシア投資インセンティブ：マンダリカ特区のTax Holiday・輸入関税免除（2025年版）
• *2 財務省 日・インドネシア租税条約（MLI適用）：配当・利子・ロイヤルティ源泉税10〜15％（2021年改正版）
• *3 JETRO インドネシア投資ガイド ― Tax Allowance：投資額30％控除・欠損金繰越10年
• *4 JETRO ビジネス短信：VAT高級品12％・基準額引き上げ（2025年1月9日）
• *5 JETRO インドネシア基礎的経済指標：法人税22％・為替／外貨管理概要ほか（2025年更新）
• *6 インドネシア税務総局（DGT）：BPHTB5％・PBB0.1〜0.3％・譲渡税2.5％（2025年）
• *7 BKPM インドネシア投資ガイドブック：PT PMA最低払込資本金1,000万IDR（約IDR10億）要件（2023年版）
• *8 Mandalika International Circuit Official：MotoGP観客動員数・ホテル開発状況（2024年リリース）